企业在征地拆迁过程中，由于相关证件的缺失，可能会被定义成违法建筑并面临行政处罚，在征地拆迁协商谈判过程中处于弱势地位。此时，征收方会立马抓住对自己有利的因素，进一步压低补偿价格，节省征地拆迁成本。因而我们经常呼吁各位企业家，在日常经营活动中，一定要补齐自己的相关证件，以免落入不利处境。然而在征地拆迁案件中，有时也会出现企业证照齐全，征地拆迁双方就补偿事项没有异议，且征收方也愿意给予企业相应的补偿，但企业就是没有拿到合理补偿的情形。这又是由于什么种原因呢?今天，律师就带着大家分析一下，为何证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿。律师根据办理的大量案件，对此类现象进行分析，认为证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿的原因主要包括以下两点，即(1)征收方与企业之间了解的信息并不对称;(2)地方评估公司的评估专业知识与企业并不匹配。首先，征收方与企业之间的信息不对称，主要是由于征收方不了解企业应有的价值。企业在发展过程中，由于土地选址、设备购买、审批手续等各项因素，需要投入大量的资金。同时，对于有高新技术的企业，征收拆迁可能导致其损失持续稳定的营业能力和极高的预期利润。如果征收方不了解其中的门路，在其与企业沟通交流时，对于企业提出的安置补偿价格，征收方内心潜意识会认为是对方在虚假报价、自己会“被宰”。同时，若企业在与征收方谈判前期没有准确了解自身的价值，盲目与征收方进行交流沟通，不...
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这个话题在征地拆迁过程中，经常听到拆迁工作人员说，拆迁方拆迁你的老房子，给你的是新安置房，这个还有什么不合适的吗？对此，很多被拆迁人觉得听上去好像合理，但总觉得不对劲，但又不知道问题出在哪里。对于国有土地上房屋的征收补偿标准，在国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，那就是按类似房屋的市场价值，由评估公司评估确定。而房屋价值主要取决于房屋的区位，比如，在北京市中心的一个70年代的老房屋要比某县城的新建房的价格都要高出很多倍，甚至同样是在北京，二环以里的老房子要四环以外的新房子价格要高出很多。除了区位之外，是否是学区房也很重要，以及周边配套以及小区环境也是很重要的参考因素。由此可见，房子的价值在很大程度上并不取决于房子本身，而是房子周边的生活资源。根据补偿条例的规定，如果采取产权置换方式对被拆迁人进行补偿安置，也要对被拆迁人房屋和安置房都要进行市场价值评估，根据各自的价值再找差价。由此可知，拆迁方是无权规定补偿价格，也无权直接规定置换比例。拆迁方对王女士房屋的补偿标准是不符合征收条例规定的。针对此情况，被拆迁人一方面可以要求聘请中立的评估公司对房屋价值进行评估，另一方面对拆迁方出台的征收决定向法院起诉，法院会在审查征收决定是否合法时，一并审查其制定的补偿安置方案是否合法。对于明显不合法的内容，法院可以判决拆迁方依法纠正，从而维护自己的合法权益。如果在诉征收决定中不...
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在很多农村征地拆迁过程中，村委会村干部在征地拆迁中的存在感很强。很多被征收人没有相关的法律知识，常会根据村委会发布的补偿安置方案，和村委会签订补偿安置协议。而村委会，是否有征地拆迁的权利？实施征地拆迁的主体依据《土地管理法实施条例》第二十五条可知应当是市，县人民政府，即征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。同时，根据《征用土地公告办法》规定，征收农民土地的，应当在被征收土地所在地的村组内以书面形式公告征收土地方案、征收补偿安置方案等内容。同时，没有经过国务院或省政府的相关批准，市、县政府无权实施征地拆迁。因此，由此可见村民委员会是没有权利组织实施征地拆迁工作的。（采晴整理）
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在很多农村征地拆迁过程中，村委会村干部在征地拆迁中的存在感很强。很多被征收人没有相关的法律知识，常会根据村委会发布的补偿安置方案，和村委会签订补偿安置协议。为何村委会在征地拆迁过程中总是过于积极？在实践中，很多村干部总是在征地拆迁事项中，冲在第一线帮助政府挨家挨户游说村民。此种现象的出现主要是由于某些地方政府为了自己的利益，完全不顾法律的相关规定。在利益的驱使下，为了降低征收拆迁成本，通过土地私卖、压榨被拆迁人的补偿款，并远程遥控村委会，让村委会冲在征收拆迁的第一线。此外，有些村委会成员滥用职权，借拆迁事项，打着“维护”村民利益的幌子，大发不义之财或者勾结开发商强行占用土地，变相的套取或冒领各项补偿款。此种行为改变了征收拆迁为民惠民的原本意义，使得农民的利益受到损失。因此，被征收人律师在此提醒，面对村委会强行征地的行为，被征收人可以大胆拒绝，并要求村委会出示政府部门的出具的关于征地拆迁事项的相关文件。（采晴整理）
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第一点，法条依据：依照《土地管理法》第四十六条“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方政府予以公告并组织实施”及《土地管理法实施条例》第二十五条第一款“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告”之规定，市、县政府才是组织实施征地的主体。第二点，政策依据：根据国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）有关规定和要求，下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》。在此通知中明确规定：强化市县政府征地实施主体职责。依照法律规定，市县政府是征地组织实施的主体，对确定征地补偿标准、拆迁补偿安置、补偿费用及时足额支付到位、组织被征地农民就业培训、将被征地农民纳入社会保障等负总责。国土资源部门应在政府的统一组织领导下，认真履行部门职责，确保征地工作依法规范有序地进行。此规定明确了市县政府作为征地主体，在征地过程中负总责的法律地位。第三点，判例依据：（2017）最高法行申8065号周孝杰诉漯河市政府不履行征地补偿安置法定职责一案，该案确认漯河市政府为征收涉案土地的组织实施主体而非漯河市国土资源局。拆迁律师最后想提示大家的是，在房屋已遭违法强拆而补偿安...
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在征地拆迁过程中，对被征收房屋的估价报告对被拆迁人的利益影响是非常大的。因为根据征收补偿条例的明确规定，对被征收房屋的补偿价值要通过专业评估机构评估确定，也就是说评估报告就决定了被拆迁人可以获得的补偿标准。但从我们办理了大量征地拆迁维权案件来看，对评估报告不满意的被拆迁人大有人在，那么面对自己不满意的评估报告应该如何处理才能维护自己的合法权益呢？由于评估机构很容易被强势的征收方操纵，把本来是公平解决补偿问题的评估报告，变成了征收方向被征收方压低补偿价格的工具。因此评估报告很难显示应有的市场价格。为此被征收人不满意是很常见的，也很正常。对此，被征收人一定要及时积极行使复核权和鉴定权。当然，如果还是不行，那就将拆迁方据此做出的补偿决定起诉到法院，法院也会从评估机构的资格，评估机构的选定程序，评估过程以及评估方法和评估结论等各方面审查评估报告，这样的审查无疑会对维护被征收人的合法权益有很大帮助的。（采晴整理）
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众所周知，土地是农民的命根子，当土地被征收后，补偿款是否能依法及时分配到农民手里，事关国计民生。但在实践中发生了很多侵害农民利益的问题。尤其是有时地方政府没有将属于农民的地上物补偿款和安置补助费直接支付给农民，而是连同土地补偿款一起支付到了村里，导致这笔钱到了村里后要不就迟迟不支付给被征地农民，要不就被村干部以各种名义扣留，甚至土地补偿款的分配也是个别村干部自己随意决定分配，导致很多不公平现象发生。土地补偿款的分配到底谁说了算?对于征地补偿款的分配，涉及每个村民的权益，根据法律规定应该由村民大会讨论决定。分不分，怎么分绝对不是个别干部可以说了算的。当然，即便村民大会有权决定分配方案，也不是无条件的，其决定内容不能违法侵害村民正当权利，否则，村民有权向法院起诉，请求法院依法维护自身合法权益。（采晴整理）
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1、第一时间搜集强拆证据，特别是关于强拆主体的证据，这是向强拆主体追责的前提条件。可以通过多方面搜集录音录像甚至证人证言等证据来锁定强拆主体。2、及时提起法律程序确认强拆违法，这是向强拆主体索赔的前提。在这里要强调的是最好在强拆后六个月内提起诉讼，如果强拆前没有接到任何通知，也可以在一年内起诉，但耽误的时间越久对维权可能越不利。3、及时提起赔偿程序，按照法律规定，可以在向法院起诉强拆违法时一并要求赔偿，也可以在法院确认强拆违法后先向强拆主体申请国家赔偿，如果对强拆主体的赔偿决定不满意，可以再向法院提出赔偿诉讼。在此程序中需要列明损失项目，并有证据证明最好，如果因为当地违法强拆导致被拆迁人不能举证的，也没关系，根据法律规定应该由强拆主体就损失情况负举证责任，否则法院可以根据被拆迁人的要求酌情判决。（采晴整理）
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实践中，某些征收部门、有关单位为加快征收拆迁进度，早日完成征收拆迁任务，往往会“不走寻常路”，常常会“兵出奇招”。在征地拆迁过程中，由于种种原因，被拆迁人并非出于自愿在补偿协议上签了字，但事后又觉得自己的损失实在太大，或者其他原因不愿意将自己的房子交出来让当地拆迁，这时，当地可以依据签订的补偿协议强制拆迁吗？当然需要提醒大家的是，拆迁本是一场利益博弈，拆迁方作为与被拆迁人有利益矛盾的一方，其制定的补偿安置政策很容易偏离公平公正性。仅仅是签订了补偿协议，当地是不能强拆房屋，还必须由被拆迁人自己将房屋交出才可以。因此，如果被拆迁人认为所签补偿协议有问题，就不要主动交出房屋，只要房屋还没有被拆除，及时采取法律措施保护房屋不被拆除，还有挽回的余地。（采晴整理）
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一、拆迁补偿费用通常有以下3种：1、房屋补偿费房屋补偿费或叫房屋重置费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。2、周转补偿费周转补偿费用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。3、奖励性补偿费奖励性补偿费用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。二、房屋拆迁补偿标准具体如下：1、拆迁补偿计算标准：（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；（2）房屋拆迁补偿差价=（合法拥有房产评估价格）+（房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）—（被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格）。2、拆迁安置费计算标准：被拆迁人或承租人：房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。注：（1）如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为...
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