【土地律师】征地拆迁中，这几类违法行为可以通过行政复议解决！行政复议是指公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，依法向特定的行政机关提出申请，由受理该申请的行政机关对原行政行为依法进行审查并作出行政复议决定的活动。行政复议在性质上具有两个特点：它是行政机关内部的层级监督；它是一种事后救济措施。行政复议，在征地拆迁过程中是非常重要的一个环节，被征收人如果认为征收决定、强拆房屋、征地批复、补偿决定等具体行政行为不合法，都可以申请行政复议，来维护自己的权益，而且也可以通过行政复议，让政府向征收部门施加压力，从而获取自己的合理补偿。1.通过行政复议，撤销行政处罚决定内蒙古乌兰察布的移民区，政府给牧民土地让自行建房，很多人就没有办理房产证、土地证。牧民在建设房屋前,向镇政府申请过,但是,当时要不就是不收材料,说管辖变动了,要不就收了材料也不给答复。而如今要求强制拆除。并下达了行政处罚决定书，认定牧民的房屋为违建。经过万典律师刘磊、陈朝阳、王丽媛(实习)三位律师努力，撤销处罚决定。2.通过行政复议，撤销责令限期拆除通知书四川凉山殷女士从其哥嫂手中转让过来宅基地。1993年9月30日，殷先生（哥）的妻子梁女士取得用地面积为261.53平方米，其中建筑占地159.53平米，土地类型为住宅的土地使用权。2007年9月24日，殷先生获批同意其维修危房150平米，要求建成砖木结构的小青瓦面...
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【土地律师】2020年，征地拆迁3大重要文件，事关补偿！征地拆迁中，被征收人最关心的就是补偿问题。有的被征收人稀里糊涂签了协议发现晚了，有的看不懂评估报告，评估不合理，也找不出原因。有的因为补偿标准太低，到处上访，结果什么问题也没有解决。作为被征收人，想要提高补偿，就需要来了解究竟什么影响了补偿款?采用哪些方式可以提前救济，争取合理的补偿？1.房屋评估报告大家都知道，房屋评估报告是拆迁补偿的重要参考依据。所以有些拆迁方经常会在房屋评估报告中做些文章，房屋评估报告如果不合理，那么补偿就会很低。想要提高补偿，就需要推翻评估报告的结论。通常房屋评估报告审查需要看，房屋评估机构是否是被征收人协商选定还是拆迁方指定，评估机构和评估师是否符合资质，是否进行实地调查，评估报告是否送达被拆迁人人等等。对房屋评估报告不服的可以先复核后鉴定。2.补偿安置方案补偿安置方案通常是作为房屋征收决定的附件来公告的，补偿安置方案是计算被征收人补偿权益的重要依据，对被征收人的补偿权益产生极其重要的影响。国有土地上房屋征收，行政法规并未明文规定被征收人对补偿方案不服的救济途径，只是在房屋征收决定或者补偿决定的行政诉讼中，法院会对其合法性一并予以审查。实践中，国有土地上的房屋征收，因为补偿方案是房屋征收决定的附件，人民法院认为其不是独立行政行为。被征收人对补偿方案不服的，也不能单独提起行政诉讼寻求救济。集体土地征收，...
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为了进一步健全完善以《土地管理法》为核心的土地管理法律法规体系，近日，《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)在自然资源部官网公开征求意见。《土地管理法》修正案已于 2020年 1 月 1 日起施行，在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善，并作出了授权立法的规定，亟需在《条例》中对改革措施的具体操作程序和授权立法的具体内容进行明确。修订草案(征求意见稿)分为总则、国土空间规划、耕地保护、建设用地、土地的所有权和使用权的登记、监督检查、法律责任、附则，共 8 章 71 条。同时，自然资源部也就该草案的修改的必要性、起草过程、修订草案的主要内容进行了详细说明。构建国土空间规划制度修订草案首次增设国土空间规划专章，包括规划效力、编制要求、规划审批、土地调查、分等定级、信息化等6条内容。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据，土地开发保护建设活动应当依据国土空间规划。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。国土空间规划中涉及土地管理的内容应当包括国土空间格局、规划用地布局和用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。全国国土空间规划由国务院自然资源主管部门会同相关部门组织编制，报党中央、国务院审定。...
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【土地律师】村民征地补偿款进了村支书腰包，老百姓太难了2017年3月，白衣阁乡柳北村棚户区改造，征用该乡吴屯村土地作为柳北村公共墓地，王文经负责协助白衣阁乡政府从事征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作。当时征地补偿标准4.6万元/亩、地面附着物补偿标准2465元/亩、青苗补偿标准1200元/亩。自从得知自己负责征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作后，王文经就动起了歪脑筋，打算从中捞一笔。除虚报自家征地面积外，王文经还把手伸向了村民地面附着物补偿款。最终，王文经按照4.9万元/亩的补偿标准(含征地补偿费4.6万元/亩、地面附着物补偿费1800元/亩、青苗补偿费1200元/亩)给群众发放补偿款，违规套取11万余元，除支付给古云镇王堤口村两户村民2万余元外，王文经非法占有剩余的8万余元。因犯贪污罪被判处有期徒刑1年3个月，并处罚金人民币12万元。土地管理法第四十七条第二款规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中，土地补偿费针对被征土地，地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物，安置补助费针对失地农民。前二项对象为物，系对物因征地受到的损失的补偿，基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人，系对征地后失地农民的劳力安置，该项是基于法律强制性规定。土地补偿费虽然属于集体经济组织所有，但集体经济组织可以组织村民参加的村民会议讨论决定，在...
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【拆迁律师】征地拆迁中，这6类行为，村委会不能干，干，就违法了！征地拆迁中，常常少不了村委会的身影，村干部常常借着村委会的名义来配合征地拆迁。作为村民，由于与村委会关系密切，开展征地活动，也最听村委会的号召。但是，需要明白，村委会并不是万能的，有些事情不能做，否则就是违法的，要承担相应的法律后果。1、村委会无权决定征收土地和房屋根据我国《土地管理法》第45条规定“征收下列土地的，由国务院批准……征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”由上述法条可以得知，征收土地至少需要省级以上政府进行批准。2、村委会不能代替被征收人签订补偿协议《村委会组织法》第36条规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”拆迁安置补偿协议必须由被拆迁人本人亲自签署，村委会代签没有法律效力。3、村委会无权对被征收人的征地拆迁款进行分配根据我国《土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。……农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发给被安置人员个人。”4、村委会不能以租代征农民土地“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，...
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【土地律师】土地确权与农村户口有关系吗？有户口没地的人能分到地吗不少地区已经完成土地确权了，就差颁证了。有的老百姓比较疑惑，孩子出生以后，就没有分地，这次能分到地，确权吗？土地确权和户口有关系吗？我的户口已经是城里了，土地会被收回吗？我们来看看，户口和土地确权有没有关系。农村土地确权跟农村户口有直接关系。农村土地确权跟户口当然是有关系了，户口即户籍，由公安机关户政管理机构所制作的，本集体村民的身份是户口体现出来的。农村土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。土地确权不是重新分配土地，而是对已经被承包的土地进行确权。没分到土地的，可以向发包方提出承包申请。如果农村集体经济组织有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，相关农户提出申请后，可采取民主协商、村民议决的方式决定是否对其给予调整分配。如果农村集体经济组织没有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，待以后具备条件后再解决。新修订的《农村土地承包法》第26条中有明确表示农民进城落户是否要交出承包地应当根据农民自身的意愿来定，不可强行收回农户土地。土地确权的目的之一就在于给予农民保障，让想要进城的农民没有后顾之忧，不用担心土地被收回。而且当地才完成土地确权，短时间内也...
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【拆迁律师】2020年，宅基地建房需满足5个条件，否则不能申请近日，有这样的问题咨询，农村四世同堂，三代单传7口人，96年建的砖房2层4个房间不够住，怎么申请宅基地？和父母同住了三十年，孩子要出生了，住在一起比较挤，怎么申请建房。为此，我们搜集并整理了相关的信息，如下宅基地申请的流程：1、符合条件的村民提出用地申请;2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意;3、国土房管所派员现场选址勘察;4、申请人提交相关申报材料;5、张榜公布;6、乡镇人民政府审核;7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;8、上报县人民政府批准;9下发建设用地批准证书。”宅基地申请需要满足5个条件1、村里有空闲宅基地随着农村建房需求的增加，很多的农村地区都没有多余的宅基地了，很多的农民朋友申请了很多年都没有申请下来，而且在宅基地没有空缺的时候，是不允许更改耕地用途建房的，所以大家申请之前一定要了解清楚情况。2、申请人为村集体成员且年满18周岁毕竟农村的土地是村集体资源，只允许在村集体流转，也就是农村户口，同时也会在农村长期生活，不然宅基地的申请会很困难，当然，在农村有宅基地，在城里也买房的人，只要是该村集体的成员就不用退出。3、申请人满足“一户一宅”要求2019年9月，农村宅基地管理新政出炉，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和...
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【拆迁律师】官司赢了，和拿到数十万补偿款差多远？征地拆迁多数是普通的，经济条件不好的老百姓在和拆迁方大官司，很多人打官司的目的很明确就是多争取补偿款。但是，经过我们办理案件时发现，有些客户先找当地的律师，然后官司胜了，没有要到钱，又千里奔波来找我们。这是为什么？如果你只是为了和拆迁方大官司，不争馒头争口气。那么官司还是比较好胜诉的。由于行政活动需要实体正义和程序正义。比如，你的房屋私自建设建在耕地上，村里不批准，你就为了多占地，就就是不听劝。这样的违建拆除时，由于没有履行程序，违反了行政强制法。那么诉讼后，老百姓是胜利了，但是却没有补偿。为什么，因为违建不补偿，有时候为了体现对行政违法的惩罚性，就补偿一点建设成本。显然这个结果，是胜诉的。但是并不意味着大官司，你可以拿到更多补偿。如果，你想要通过法律途径来提高补偿：那么，首先，在征地公告发布后，不抢建。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。其次，在进行调查登记时确保认定的数据是真实的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑...
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【拆迁律师】小产权房是便宜，可是高风险，您知道吗？买了单位的小产权房，煤房是配套设施，现在政府强拆煤房，还不给补偿，这种情况该如何处理？说实在的，一般这种小产权房维权比较难。各地法院的判决也不一样，有的判决买卖合同有效，有的无效。北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。小产权房风险大，建议买房之前一定要了解清楚：风险1、买卖双方是同一集体经济组织的人员，经过宅基地审批手续，签订的合同才是有效合同，通常情况下大多不是同一集体经济组织的。所以买卖的小产权房大多违反了国家政策的规定，也就是无效合同。风险2、 小产权房一般是小的施工队建造，没有正规的审批手续，很难保证房子的品质，也谈不上小区的合理设计，齐全的配套设施，优雅的小区环境。商品房都配有物业管理，里面的居住群体整体素质、层次要高，居住的感受也相差甚远。风险3、小产权房其实是没有产权，不能过户，理论上不能买卖。小产权房买卖一般就是一个的合同，（法律上是无效合同）没有房产证，不能按揭贷款买房，急用钱也不能抵押贷款。以后想出手变现也比较难，不能落户，没有学区划分，小孩读书问题也不能解决。...
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【拆迁律师】违建不能随时拆，违建不能随意拆!违建这个名词已经不陌生了，全国曾掀起拆违之风，违建一直拆，但是屡禁不止。在违建拆除的过程中，行政机关要注意，哪怕是违建，也不是说拆就拆的。不能像市长说的那样，马上拆，全部拆。拆除需要按照一定的法律程序来。这一方面体现了行政机关程序正义的原则，另一方面也是文明执法的要求。法律对于拆除违建有明确的规定，那就是不能在夜间、法定节假日拆，具体如下：一、不得在夜间强拆根据《行政强制法》第四十三条的规定，在晚上是不允许强制执行的，而强拆则是强制执行的一种，这是禁止性规定，除非是紧急情况不然是没有其他特例的，因此凡是在晚上强拆的行为，均属于违法行为。二、不得在法定节假日强拆根据《行政强制法》第四十三条的规定，不得法定节假日实施强制执行，所谓法定节假日则包含了春节假期、五一、十一等节假日，在这些时间内，行政机关也是没有权力强拆拆迁户的房屋的，否则便是违法行为。三、周末不得强拆“夜间”和“法定节假日”大家都理解，但是有一点在实践中很容易让人困惑，那就是法定节假日包括不包括平时的周末和法定调休的时间呢？根据《最高人民法院关于行政机关在星期六实施强制拆除是否违反〈中华人民共和国行政强制法〉第四十三条第一款规定的请示的答复》：行政机关不得在星期六实施强制拆除。也就是说，除非紧急情况，周六是不许强制执行的，而周六既然不可以那么周日也肯定是不可以强制执行的，因此平时...
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