【土地律师】村民征地补偿款进了村支书腰包，老百姓太难了2017年3月，白衣阁乡柳北村棚户区改造，征用该乡吴屯村土地作为柳北村公共墓地，王文经负责协助白衣阁乡政府从事征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作。当时征地补偿标准4.6万元/亩、地面附着物补偿标准2465元/亩、青苗补偿标准1200元/亩。自从得知自己负责征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作后，王文经就动起了歪脑筋，打算从中捞一笔。除虚报自家征地面积外，王文经还把手伸向了村民地面附着物补偿款。最终，王文经按照4.9万元/亩的补偿标准(含征地补偿费4.6万元/亩、地面附着物补偿费1800元/亩、青苗补偿费1200元/亩)给群众发放补偿款，违规套取11万余元，除支付给古云镇王堤口村两户村民2万余元外，王文经非法占有剩余的8万余元。因犯贪污罪被判处有期徒刑1年3个月，并处罚金人民币12万元。土地管理法第四十七条第二款规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中，土地补偿费针对被征土地，地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物，安置补助费针对失地农民。前二项对象为物，系对物因征地受到的损失的补偿，基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人，系对征地后失地农民的劳力安置，该项是基于法律强制性规定。土地补偿费虽然属于集体经济组织所有，但集体经济组织可以组织村民参加的村民会议讨论决定，在...
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2020
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【拆迁律师】征地拆迁中，这6类行为，村委会不能干，干，就违法了！征地拆迁中，常常少不了村委会的身影，村干部常常借着村委会的名义来配合征地拆迁。作为村民，由于与村委会关系密切，开展征地活动，也最听村委会的号召。但是，需要明白，村委会并不是万能的，有些事情不能做，否则就是违法的，要承担相应的法律后果。1、村委会无权决定征收土地和房屋根据我国《土地管理法》第45条规定“征收下列土地的，由国务院批准……征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”由上述法条可以得知，征收土地至少需要省级以上政府进行批准。2、村委会不能代替被征收人签订补偿协议《村委会组织法》第36条规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”拆迁安置补偿协议必须由被拆迁人本人亲自签署，村委会代签没有法律效力。3、村委会无权对被征收人的征地拆迁款进行分配根据我国《土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。……农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发给被安置人员个人。”4、村委会不能以租代征农民土地“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，...
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【土地律师】土地确权与农村户口有关系吗？有户口没地的人能分到地吗不少地区已经完成土地确权了，就差颁证了。有的老百姓比较疑惑，孩子出生以后，就没有分地，这次能分到地，确权吗？土地确权和户口有关系吗？我的户口已经是城里了，土地会被收回吗？我们来看看，户口和土地确权有没有关系。农村土地确权跟农村户口有直接关系。农村土地确权跟户口当然是有关系了，户口即户籍，由公安机关户政管理机构所制作的，本集体村民的身份是户口体现出来的。农村土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。土地确权不是重新分配土地，而是对已经被承包的土地进行确权。没分到土地的，可以向发包方提出承包申请。如果农村集体经济组织有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，相关农户提出申请后，可采取民主协商、村民议决的方式决定是否对其给予调整分配。如果农村集体经济组织没有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，待以后具备条件后再解决。新修订的《农村土地承包法》第26条中有明确表示农民进城落户是否要交出承包地应当根据农民自身的意愿来定，不可强行收回农户土地。土地确权的目的之一就在于给予农民保障，让想要进城的农民没有后顾之忧，不用担心土地被收回。而且当地才完成土地确权，短时间内也...
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【拆迁律师】2020年，宅基地建房需满足5个条件，否则不能申请近日，有这样的问题咨询，农村四世同堂，三代单传7口人，96年建的砖房2层4个房间不够住，怎么申请宅基地？和父母同住了三十年，孩子要出生了，住在一起比较挤，怎么申请建房。为此，我们搜集并整理了相关的信息，如下宅基地申请的流程：1、符合条件的村民提出用地申请;2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意;3、国土房管所派员现场选址勘察;4、申请人提交相关申报材料;5、张榜公布;6、乡镇人民政府审核;7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;8、上报县人民政府批准;9下发建设用地批准证书。”宅基地申请需要满足5个条件1、村里有空闲宅基地随着农村建房需求的增加，很多的农村地区都没有多余的宅基地了，很多的农民朋友申请了很多年都没有申请下来，而且在宅基地没有空缺的时候，是不允许更改耕地用途建房的，所以大家申请之前一定要了解清楚情况。2、申请人为村集体成员且年满18周岁毕竟农村的土地是村集体资源，只允许在村集体流转，也就是农村户口，同时也会在农村长期生活，不然宅基地的申请会很困难，当然，在农村有宅基地，在城里也买房的人，只要是该村集体的成员就不用退出。3、申请人满足“一户一宅”要求2019年9月，农村宅基地管理新政出炉，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和...
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【拆迁律师】官司赢了，和拿到数十万补偿款差多远？征地拆迁多数是普通的，经济条件不好的老百姓在和拆迁方大官司，很多人打官司的目的很明确就是多争取补偿款。但是，经过我们办理案件时发现，有些客户先找当地的律师，然后官司胜了，没有要到钱，又千里奔波来找我们。这是为什么？如果你只是为了和拆迁方大官司，不争馒头争口气。那么官司还是比较好胜诉的。由于行政活动需要实体正义和程序正义。比如，你的房屋私自建设建在耕地上，村里不批准，你就为了多占地，就就是不听劝。这样的违建拆除时，由于没有履行程序，违反了行政强制法。那么诉讼后，老百姓是胜利了，但是却没有补偿。为什么，因为违建不补偿，有时候为了体现对行政违法的惩罚性，就补偿一点建设成本。显然这个结果，是胜诉的。但是并不意味着大官司，你可以拿到更多补偿。如果，你想要通过法律途径来提高补偿：那么，首先，在征地公告发布后，不抢建。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。其次，在进行调查登记时确保认定的数据是真实的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑...
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2020
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【拆迁律师】小产权房是便宜，可是高风险，您知道吗？买了单位的小产权房，煤房是配套设施，现在政府强拆煤房，还不给补偿，这种情况该如何处理？说实在的，一般这种小产权房维权比较难。各地法院的判决也不一样，有的判决买卖合同有效，有的无效。北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。小产权房风险大，建议买房之前一定要了解清楚：风险1、买卖双方是同一集体经济组织的人员，经过宅基地审批手续，签订的合同才是有效合同，通常情况下大多不是同一集体经济组织的。所以买卖的小产权房大多违反了国家政策的规定，也就是无效合同。风险2、 小产权房一般是小的施工队建造，没有正规的审批手续，很难保证房子的品质，也谈不上小区的合理设计，齐全的配套设施，优雅的小区环境。商品房都配有物业管理，里面的居住群体整体素质、层次要高，居住的感受也相差甚远。风险3、小产权房其实是没有产权，不能过户，理论上不能买卖。小产权房买卖一般就是一个的合同，（法律上是无效合同）没有房产证，不能按揭贷款买房，急用钱也不能抵押贷款。以后想出手变现也比较难，不能落户，没有学区划分，小孩读书问题也不能解决。...
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2020
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【拆迁律师】违建不能随时拆，违建不能随意拆!违建这个名词已经不陌生了，全国曾掀起拆违之风，违建一直拆，但是屡禁不止。在违建拆除的过程中，行政机关要注意，哪怕是违建，也不是说拆就拆的。不能像市长说的那样，马上拆，全部拆。拆除需要按照一定的法律程序来。这一方面体现了行政机关程序正义的原则，另一方面也是文明执法的要求。法律对于拆除违建有明确的规定，那就是不能在夜间、法定节假日拆，具体如下：一、不得在夜间强拆根据《行政强制法》第四十三条的规定，在晚上是不允许强制执行的，而强拆则是强制执行的一种，这是禁止性规定，除非是紧急情况不然是没有其他特例的，因此凡是在晚上强拆的行为，均属于违法行为。二、不得在法定节假日强拆根据《行政强制法》第四十三条的规定，不得法定节假日实施强制执行，所谓法定节假日则包含了春节假期、五一、十一等节假日，在这些时间内，行政机关也是没有权力强拆拆迁户的房屋的，否则便是违法行为。三、周末不得强拆“夜间”和“法定节假日”大家都理解，但是有一点在实践中很容易让人困惑，那就是法定节假日包括不包括平时的周末和法定调休的时间呢？根据《最高人民法院关于行政机关在星期六实施强制拆除是否违反〈中华人民共和国行政强制法〉第四十三条第一款规定的请示的答复》：行政机关不得在星期六实施强制拆除。也就是说，除非紧急情况，周六是不许强制执行的，而周六既然不可以那么周日也肯定是不可以强制执行的，因此平时...
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【土地律师】不经征收，村委会上门让搬迁，民告官告村委会吗？最近，万典有个当事人遇到这样的案件：为了提升当地的居住环境，村委会制定了内部的搬迁方案。但是由于这些老百姓是渔民，一直以捕鱼为生，如果搬迁以后，就业成为问题，目前的补偿实在太低。这种情况该如何维权？如果对村委会的腾退行为进行起诉，只能民事立案，行政根本无法立案。首先会因为立案这样的程序卡在诉讼的门外。首先，不管基于什么样的理由？比如提升环境，改善城市形象也好，进行征地拆迁工作就应该发布征收公告，作出征收决定。其次，作出国有土地上房屋征收决定是政府应当主动履行的法定职责，不需要以申请作为前提此前，万典律师曾经代理过这样的一起案件：潮州市潮安区人民政府因广梅铁路龙湖南至汕头段增建第二线及厦深联络线工程建设，需要征收涉及到安埠镇梅溪村，途径金石、龙湖、东凤、彩塘、安埠等五个镇的部分房屋和土地，大部分为集体土地，但含有部分国有土地上房屋，其中龙湖镇xx服装厂为国有土地上房屋。xx服装厂向潮州市中级人民法院起诉潮安区政府，要求其作出国有土地上房屋征收决定并公告，潮州市中级人民法院、广东省高级人民法院均以xx服装厂没有向区政府申请政府信息公开为由，裁定驳回原告的起诉；本案一度诉至最高法院，最高法院予以明确，作出国有土地上房屋征收决定是政府应当主动履行的法定职责，不需要以申请作为前提；但鉴于房屋已经被强拆，且人民法院已经判决确认潮安区政府...
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【拆迁律师】房屋遭强拆，老百姓能进行正当防卫吗？律师：不建议这么做在征地拆迁过程中，强拆这样的行为已经屡见不鲜了。尽管法律上明确要对房屋进行强拆的话，应当申请人民法院司法强拆，司法强拆是唯一合法的强拆方式，然而，司法程序耗时长，行政机关又追求高效率，一定的时间内必须完成征地工作，这样，很多时候，征收方是不愿意申请司法强拆的，往往一声令下，直接拆掉老百姓的房屋。这个时候，老百姓自然就不高兴了。要是遇上征收方强拆，老百姓能进行正当防卫吗？对于这种不法侵害公民是否有权制止或正当防卫？1）根据我国第一大法《宪法》规定：公民合法的私有财产不受侵犯根据《宪法》第十三条第一款:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。因此，在没有法律授权的情况下强拆属于违法行为，公民有权制止不法侵害和保护自己的合法利益。2）根据《刑法》第二十条规定，为使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行中的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。可以看出，当个人人身、财产遭受不法侵害时公民有正当防卫的权力。但是律师并不建议这样做：第一，因为强拆可以事后维权！第二，实践中，一般防卫过当的情况多。防卫过当意味着需要承担一定的刑事责任。如果有刑事案底，会对直系子女今后的政审造成影响。刑事犯罪留下的案底，可能会影响到子女的参加公务员考试、征...
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【拆迁律师】拆一补三，真的假的？补偿标准什么算合理？律师，我们听说了，临近县里补偿按照拆一补三来进行.拆一套房屋补偿三套吗？这样的好事，还真不多见。拆一补一应该是没问题，主要是看你补到哪里，要是原地补就有点难，一般别个拆迁都是规划好那片土地，要是你原地还建，会影响到城市规划；要是在其它地方还，那应该是没问题的，而且比原来的地方远应该会补偿多些。那为什么有“拆一赔三”这一说呢？其实这并非全国的统一规定，而是根据地方政策标准补偿不同才产生的说法，这主要跟城市自身的发展有关，如果当地财政充足，有钱多补偿拆迁户主，那么拆迁补偿的标准就会高一些，反之补偿款就没那么丰厚了。拆迁房屋的补偿标准是什么？房屋拆迁的补偿标准主要包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，实际拆迁过程中的补偿金额是当地政府根据当地经济水平、房屋价值等因素综合决定的。对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。而被征收房屋的价值，则应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估与确定。所以自己在知道房子被拆迁之前，可以与周边的房屋市场价值进行对比，以便自己知道一个大概的估值。但是不能降低原来的生活水平《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号，以下简称...
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