【土地律师】征地拆迁：这种情况下，告村（居）委会，一告一个准 2018年2月公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称《行诉解释》）第二十四条第一款指出：“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。”这明确赋予了村民委员会、居民委员会（以下简称“村（居）委会”）在履行行政管理职责时成为行政诉讼被告的资格地位。然而，在实践中，人们对村（居）委会之行政诉讼被告资格的认定问题有时存在一些疑惑，不利于诉讼顺利进行。对此，本文拟从理论和实务两个层面作以下辨析。一、村（居）委会何以具备行政诉讼被告资格村（居）委会是村民、居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它们之所以能够成为行政诉讼的被告，并不是因为它们本身属于行政机关，而是因为它们在一些情况下依据法律、法规、规章的授权，行使了特定的行政管理职权。既然村（居）委会是在获得法律、法规、规章的授权之后行使行政管理的职权，作出行政行为，那么当事人认为，其行为侵害了自己的合法权益，提起行政诉讼，当然应以村（居）委会为被告。这是因为，村（居）委会在法律、法规、规章的授权下作出的行为，体现了行政机关的意志，其本身已经构成国家行政活动的一部分，从性质上讲属于履行行政管理职责的行为；也就是说，其行为具有公法意义上的...
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2019
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06
【土地律师】农村大棚这8种设施用地不属于违建！禁止强拆，否则担责我家蔬菜大棚旁边（菜园面积200平米）搭建一个不足10平方的工具棚算是违建吗？不少的菜农为了方便种菜，从事农业生产，往往会建临时的工具棚，存放农具。有的需要晾晒场。是不是在大棚中只要有建设行为都是违建呢？我们来看看相关的文件怎么说？早在2014年，原国土资源部、农业部就曾发布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。经过自然资源部确认，该通知仍将在今后的很长一段时间内继续有效。《通知》告诉我们，为了适应现代农业发展需要，促进设施农业健康有序发展，需要进一步完善现行的设施农用地政策，规范用地管理。设施农用地具体划分为生产设施用地、附属设施用地及配套设施用地。明确以下都不是违建：1．工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等；2．规模化养殖中畜禽舍（含厂区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；3．水产养殖池塘、工厂化养殖池和进排水渠道等水产养殖的生产设施用地；4．育种育苗场所、简易的生产看护房（单层，小于15平方米）用地等。5．设施农业生产中必须配套的检验检疫检测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房用地；6．设施农业生产中必须配套的畜禽粪便、污水等废弃物收集、储存、出力等环保设施用地，生物质（有机）肥料生产设施用地；7．设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣报装场所用地，...
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2019
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05
【拆迁律师】违建罚款以后成为合法建筑？“罚款”能拯救违建被拆除？违建在法律上没有准确的意义，但是通常指的是，应该办理证件的没有办理，不该在耕地上建房的乱建，应该审批的没有审批，不应该翻建的乱翻建。总而言之，之所以说是违建，是因为违反了相关的法律。违建一般违反的是八部法律《土地管理法》《城乡规划法》《防洪法》《水法》《河道管理条例》《铁路法》《公路法》《港口法》《民用航空法》等各式各样的法律。违建的处理结果通常是四种：罚款、、停止建设、限期拆除、没收第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。违建通常是没有证件，但是没有证件一定是违建吗？在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿。罚款能使违法建筑变为合法建筑吗？举个通俗的例子，两个邻居打架，被治安处罚了200元。那么罚完款是不是意味着打架就是合法的呢？不能这样推论的。如同这里的罚款，罚款是对违法建筑这样的建设行为以示惩戒...
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2019
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04
【土地律师】私下买卖农村集体土地，不懂这些，竹篮打水一场空2013年林某为建房托人找地，后得知刘某有一块土地适合建房，双方一拍即合，林某以18万元的价格购买了刘某的一块菜园地，双方签订了一份《购地协议书》。双方签订《购地协议书》后，林某即通过现金支付和转账支付的方式向刘某付清了18万元购地款。后因无法在该菜园地上建房，2018年8月6日，原告林某即以涉案土地为集体性质土地，转让行为无效为由向法院提起诉讼，请求法院依法确认与被告刘某签订的《购地协议书》无效，判令被告返还购地款18万元及支付占用期间的利息。最终由被告刘某退还原告林某购地款18万元，原告将菜园地返还给被告。那么农村土地为何不能买卖？依据是什么？（1）土地买卖是被严格禁止的。这是我国的土地公有制性质所决定的。关于这一点，《土地管理法》中有明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这也是我们商品买卖的一个常识，东西的所有权不是你的，是大家的，是公有的，那你当然就不能买卖。这条禁令对维护我国正常的土地管理、使用秩序非常重要。（2）土地转让是有条件限制的。我们知道，土地不能买卖，但可以依法转让，但转让完全不同于买卖，是有着很多条件限制的，比如说承包地的转让，转让方要有稳定的非农职业，或者有稳定较高的收入来源，并且要经过村委会的同意；宅基地的转让受让方必须符合分得宅基地的条件，如果已经有一份宅基地，就不...
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2019
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04
【拆迁律师】棚户区改造补偿真的少？你可能上当了棚改拆迁就作为改善住房困难居民居住条件的重要利民政策手段进入了老百姓的生活中，切实帮助不少长期居住在“脏乱差挤”环境中的老百姓改善了居住生活条件，但是原本住得踏踏实实的老百姓却担心自己家好好的房子被作为棚户房拆迁，一旦自己的房子被划定为“棚改房”，那么自己得到的征收补偿是不是就肯定会比其他拆迁项目要低。实际上，棚户区改造补偿标准并不低：1、对于被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格；2、对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；3、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是实践中，不少的不是棚改的地区也以棚改的项目来进行？首先：老百姓都知道棚户区改造是旧改新，这一听，是好事。因为喜新厌旧是很正常的一种心里。征收方从这点出发，不断的宣传棚户区改造的种种好处。这样不少的老百姓自然比较配合。无形中，为压低补偿做了铺垫。其次，棚户区改造审批流程简化，甚至，地方政府专题研究棚改项目审批工作。启动棚户区改造项目审批绿色通道，通过采取集中审批、容缺受理、规范中介行为等方式，简化棚户区项目审批流程，积极推行并联审批，全力做好棚改工作审批服务。但是，这些并不意味着棚户区改造的补偿...
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2019
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07
【土地律师】这个地区，外嫁女、军人大学生，外迁户、上门女婿都有补偿不少的老百姓咨询时，都出现：我是嫁出去的女儿，但是村里，没有我的征地补偿款，我只是从本村嫁到其他村，还在种地啊，怎么就没有补偿了呢？我们村都是有儿子的给三套房，姑娘，一套都没有。近日，山西某地公开了征地补偿款的分配。其中对外嫁女、军人大学生，外迁户、上门女婿等人群都有补偿款。是不是听起来很人性化，很不错？我国的宪法规定男女平等：《宪法》第四十八条明确规定，男女在政治、经济、文化、社会和家庭生活等各方面享有平等的权利。国家保护妇女的权利和利益，实行男女同工同酬，培养和选拔妇女干部。《中华人民共和国妇女权益保障法》第32条规定，妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费适用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。第33条规定，任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害在农村集体经济组织中的各项权益。《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第2款规定，村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定，不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵害村民的人身权利、民主权利和合法财产权益的内容。在征地拆迁中，也一样，妇女的权利和男子享有平等的补偿款分配的权利。具体我们来看看这个地区的分配：总体原则以户口为准则：村民户口统一以2019年6月14日为准截止兼顾其他各类人...
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2019
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07
【土地律师】“正在离婚”，还能获得征地补偿款吗？我国《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。那么，夫妻一方在婚前所得的财产，如无特殊约定，应属一方婚前所有财产，不是夫妻共同财产，他方无权再占有、使用、收益、处分。 所以，拆迁补偿款作为被拆迁房屋价值的体现，应该归享有房屋产权的一方所有。增值部分应该平均分实践中往往有这样的情况，就是一方在婚前购买该房屋时以较低价格购进，而在婚后经过修缮，使得房屋成新率提高，或者由于种种原因，使得房屋拆迁补偿价值远远高于购房价格，这就存在着房屋增值问题。这部分增值，我认为是一种婚姻存续期间的收益，属于夫妻共同财产，夫妻双方依法享有平等的处理权，理论上一人一半，而不全归享有房屋产权的一方。扩建增值的部分应该属于夫妻共同财产还有，有些房屋是一方婚前所有，但在婚姻存续期间，经过了扩建，房产证上建筑面积重新登记了增加额，但产权人名称没有变更，或者，该房屋在一方婚前购置时，就没有办理产权证，以后虽然经过一次或几次扩建，仍未办理产权证。被拆除住宅房屋的建筑面积，自住的房屋按照房屋有权证标明的建筑面积计算，房屋所有权证没有表明建筑面积的，以实际测量的建筑面积计算。计算中，有可能存在拆迁补偿面积大于原购置的房屋面积的情况，多出来的就是扩建部分。依据司法解释，扩建部分房屋应按夫妻共同财产处理，扩建部分的全部拆迁补偿款亦应属夫妻共同财...
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2019
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【拆迁律师】房屋都拆了，要我证明，我的房子是我的房子近日，杨先生遇到一件奇葩事，杨先生的老宅子在去年面临拆迁，他就跟拆迁房签署了拆迁协议，协议里也写明了拆迁后的补偿方案，而签署拆迁协议的人也是他。如今房子也被拆了，其他邻居也都拿到了拆迁补偿款，唯独他家的却迟迟拿不到。杨某说在问了拆迁方后，拆迁方给出的理由是，杨某出示的房产证（建筑许可证）年代久远，已经查不到是真是假，没法判断真假他们也批不下来拆迁款。杨某拿的建筑许可证是八几年办理的，杨某说房子是父辈盖的，之后留给他，他也没有翻修老房子，这个建筑许可证正是父亲当时办理的。在这个建筑许可证上明显盖着公章，完全可以确定房屋产权归属就是杨某，为何拆迁方却称材料不合规，批不下拆迁款呢？查不到建筑许可证，需要开证明拆迁办事处工作人员解释是：“我们给户主发的拆迁补偿款都是需要户主提供房屋产权才行的，像建筑许可证、房产证、发票等等。他给的这个建筑许可证我们去证实了，在当地根本查不到这个档案，我们判断不了真假也就批不下来补偿款。你们可以去找开具这个证明的办事处，让他们出具一份证明，证明这是真的建筑许可证就行了。”房管局找不到原章，证明没法开房产局称地契是有，上面的建筑已经没有记录，而且这个建筑许可证也不是他们出具的，他们没法开具证明。后来经过多方咨询，终于找到了建筑许可证上面盖公章的单位，这个盖章单位称他们部门已经改制四次，印章都换了四次，现在原章...
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2019
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【拆迁律师】违建一律拆除？注意：这5类房屋不能随便强拆，否则违法如何定义农村的违法建筑？没有合法证件的房屋是否都要被拆除？这是许多农民非常纠结的事情。我们知道非法占地是农村地区的违法建筑的一个普遍问题。很难管理，也很难禁止和拆除，这一直是一个难题。农村违法建筑是指未取得施工规划许可证和建筑工程规划许可证，就私自进行建设的建筑物。定义好下，界定当然也不难，具体有以下3种表现形式：1. 农用地上的违法建筑。农业用地是不可以进行非农业的建设的，《土地管理法》相关条约规定了，不可以占用农业耕地上建设窑、建设坟墓，紧着在耕地上建设房屋、采挖砂、采集石头、采集矿产和取土等等。如果不得不在农业用地上进行建设，那就必须将农业用地转化为建设用地，如果没有专用手续就私自进行建设，就属于违法建筑。2.农村建设用地上的违法建筑。宅基地、乡镇村办企业用地、乡（镇）村公用设施和公益事业需要的使用的土地是用来建设的农村土地，但是必须要取得建设规划和工程规划许可证，要根据土地规划建设。否则，这个建筑就是违法建筑。3.村集体以外的人或企业违法建筑。《土地管理法》规定，任何单位和个人必须申请国有土地才能建设，不包括村内居民建设住房、乡镇企业或乡镇公共设施和公益土地。因此，如果村外有人或企业在本村里建房或者建工厂。如果他们不遵守合法的征收程序，将集体土地变为国有土地，并取得使用权，这绝对是违法的建筑。根据上述标准来定义...
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2019
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【拆迁律师】拆迁不合理？专家说：可以从5方面入手通常，老百姓作为弱势群体，面对拆迁不合理的情形，不是上访，就是作为钉子户。其实，现在法律越来越完善，不断的保护农民的利益，面对拆迁不合理，可以采取法律的武器来捍卫自身的合法权益。拆迁领域的矛盾集中于补偿不合理。很多的地方征收部门，为了提高行政效率，压缩成本，不断压榨老百姓的补偿。导致老百姓不愿意被征收，不接受安置的现象。如果被拆迁人认为拆迁赔偿不合理，可以从以下几个方面入手进行维权：1、在拆迁之初，被拆迁人一定要关注和搜集政府部门颁发的文件，其中包括：拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是用地单位，以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。2、补偿谈判，必要时需录音留作证据在拆迁公告发布后，如果有拆迁部门找到被拆迁人洽谈，被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。3、房屋评估，报告不符实际要求重评而在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资...
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2019
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