【土地律师】不经征收，村委会上门让搬迁，民告官告村委会吗？最近，万典有个当事人遇到这样的案件：为了提升当地的居住环境，村委会制定了内部的搬迁方案。但是由于这些老百姓是渔民，一直以捕鱼为生，如果搬迁以后，就业成为问题，目前的补偿实在太低。这种情况该如何维权？如果对村委会的腾退行为进行起诉，只能民事立案，行政根本无法立案。首先会因为立案这样的程序卡在诉讼的门外。首先，不管基于什么样的理由？比如提升环境，改善城市形象也好，进行征地拆迁工作就应该发布征收公告，作出征收决定。其次，作出国有土地上房屋征收决定是政府应当主动履行的法定职责，不需要以申请作为前提此前，万典律师曾经代理过这样的一起案件：潮州市潮安区人民政府因广梅铁路龙湖南至汕头段增建第二线及厦深联络线工程建设，需要征收涉及到安埠镇梅溪村，途径金石、龙湖、东凤、彩塘、安埠等五个镇的部分房屋和土地，大部分为集体土地，但含有部分国有土地上房屋，其中龙湖镇xx服装厂为国有土地上房屋。xx服装厂向潮州市中级人民法院起诉潮安区政府，要求其作出国有土地上房屋征收决定并公告，潮州市中级人民法院、广东省高级人民法院均以xx服装厂没有向区政府申请政府信息公开为由，裁定驳回原告的起诉；本案一度诉至最高法院，最高法院予以明确，作出国有土地上房屋征收决定是政府应当主动履行的法定职责，不需要以申请作为前提；但鉴于房屋已经被强拆，且人民法院已经判决确认潮安区政府...
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2020
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【拆迁律师】房屋遭强拆，老百姓能进行正当防卫吗？律师：不建议这么做在征地拆迁过程中，强拆这样的行为已经屡见不鲜了。尽管法律上明确要对房屋进行强拆的话，应当申请人民法院司法强拆，司法强拆是唯一合法的强拆方式，然而，司法程序耗时长，行政机关又追求高效率，一定的时间内必须完成征地工作，这样，很多时候，征收方是不愿意申请司法强拆的，往往一声令下，直接拆掉老百姓的房屋。这个时候，老百姓自然就不高兴了。要是遇上征收方强拆，老百姓能进行正当防卫吗？对于这种不法侵害公民是否有权制止或正当防卫？1）根据我国第一大法《宪法》规定：公民合法的私有财产不受侵犯根据《宪法》第十三条第一款:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。因此，在没有法律授权的情况下强拆属于违法行为，公民有权制止不法侵害和保护自己的合法利益。2）根据《刑法》第二十条规定，为使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行中的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。可以看出，当个人人身、财产遭受不法侵害时公民有正当防卫的权力。但是律师并不建议这样做：第一，因为强拆可以事后维权！第二，实践中，一般防卫过当的情况多。防卫过当意味着需要承担一定的刑事责任。如果有刑事案底，会对直系子女今后的政审造成影响。刑事犯罪留下的案底，可能会影响到子女的参加公务员考试、征...
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2020
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【拆迁律师】拆一补三，真的假的？补偿标准什么算合理？律师，我们听说了，临近县里补偿按照拆一补三来进行.拆一套房屋补偿三套吗？这样的好事，还真不多见。拆一补一应该是没问题，主要是看你补到哪里，要是原地补就有点难，一般别个拆迁都是规划好那片土地，要是你原地还建，会影响到城市规划；要是在其它地方还，那应该是没问题的，而且比原来的地方远应该会补偿多些。那为什么有“拆一赔三”这一说呢？其实这并非全国的统一规定，而是根据地方政策标准补偿不同才产生的说法，这主要跟城市自身的发展有关，如果当地财政充足，有钱多补偿拆迁户主，那么拆迁补偿的标准就会高一些，反之补偿款就没那么丰厚了。拆迁房屋的补偿标准是什么？房屋拆迁的补偿标准主要包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，实际拆迁过程中的补偿金额是当地政府根据当地经济水平、房屋价值等因素综合决定的。对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。而被征收房屋的价值，则应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估与确定。所以自己在知道房子被拆迁之前，可以与周边的房屋市场价值进行对比，以便自己知道一个大概的估值。但是不能降低原来的生活水平《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号，以下简称...
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2020
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【拆迁律师】拿了份空白协议让签字，不签就拘留！咋办？律师，征收方让我签字，不签就拘留我，我可咋办”他们拿了份空白协议，我也不知道需要写啥？一听他们说要拘留我，我就吓懵了，赶紧签字。结果拿回来一看，天呀，别人都是赔偿一套房外加十几万现金，我们直接说就给十万，爱接受不接受。这个情况咋办？咋办？1.空白协议千万不要签字签字时一种很重要的行为，但是老百姓往往不注意，特别随意就把自己的大名写在了上面。这可打错特错了。空白协议绝对不能签。将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。2.不签字拘留我怎么办？报警，这个是最有效的办法。报警时尽量说清楚是谁要拘留你？征收方的哪个部门？什么工作人员。保存好报警记录。此时，赶紧找律师维权，律师的作用就是通过法律的途径，维护合法的权益。最好不要暴力抗法，征迁过程中，暴力手段为法律所禁止。3.什么样的补偿协议能签？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿方式拆迁补偿的方式要进行明确的约定，是选择产权置换还是货币补偿，又或者是两者结合的情况。补偿金额明确协议...
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2020
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行政诉讼案件俗称“民告官”案件。之所以有行政诉讼的案子很难打赢的说法，主要是基于普通公民与行政主体的地位悬殊，也正是因为这个原因，全国人大于2015年5月1日颁布实施了新的《中华人民共和国行政诉讼法》，普通公民在行政诉讼中只要有理有据，将会大幅提高打赢官司的机率。因此，老百姓做好充足的准备也有利于案件的顺利进展，及时的寻找法律途径解决问题时最好的方式之一。1.老百姓想要打赢官司需要收集好证据征收类文件：征地公告、搬迁公告，审批文件，四书方案，征收决定，征收补偿决定房屋情况的文件：土地证、房产证、村委会证明、建房许可等等违建类：限拆通知书，责令交出土地文件，危房类：危房鉴定报告，危房通知书等等强拆类：强拆的录像照片、强占土地的照片、室内物品的清单等等。2.选择专业的拆迁律所专业的拆迁律所律师水平高，经验丰富。以万典律所为例，每年承办的拆迁案件几百件，通过几百件的庭审经验，律师的水平得到很好的提升。比较著名的案例：孔庆丰诉泗水县人民政府案、内蒙古447人案件、山东枣庄123人社保安置案、杨付居案等等，在社会上引起了很好的反响。拆迁律师有长期的维权经验，清楚拆迁中的程序以及可能存在的问题，结合专业知识，在拆迁之初，就会告诉被拆迁人要拆迁过程中应当注意什么问题，如何协商补偿方式和数额，哪些材料是需要由拆迁提供 ，哪些材料是不能签字的等等，这样在整个维权的过程中，被拆迁人就会处于主动的地位，...
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【拆迁律师】征收房屋，空白院落没有一分补偿，法律有依据吗？政府开道征收我的房屋，房屋是商业用房，房子有院落，院落有土地使用证。现在政府不给院子补偿，合理吗？首先需要明确，房屋尤其是商业用房，通常要比住宅用房的补偿多。以河南省新乡市为例，根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》规定，被征收房屋原为住宅，但实际长期用于商业经营的，经房屋所有人申请，可由所在区政府、乡（镇、街道办事处）、村委会（社区）认定为“住改非”房屋，按照评估价格适当上浮给予补偿。以江苏省宿迁市为例，根据《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》规定，“住改非”房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：（1）对沿街的“住改非”房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。（2）对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。其他省份也有各自的规定。但是需要注意的是，如果本身就是商业用房没有什么争议，应该按照商业用房来补偿，如果是住房经过改造，进行生产经营了。有工商登记营业执照，那么一般是按照商业用房来补偿的。要比住房多出停产停业损失这部分。空白院落也是要补偿的最高人民法院《关于征收国有土地上房屋征收时是否...
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2019
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12月10日，最高人民法院举办新闻发布会，发布《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（简称“行政协议解释”）和10个参考案例：12月10日，最高人民法院举办新闻发布会，发布《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》和参考案例。侯裕盛 摄1.大英县永佳纸业有限公司诉四川省大英县人民政府不履行行政协议案——行政协议的定义及相对人不履行行政协议约定义务时行政机关的救济途径。（一）基本案情2013年7月，中共四川省遂宁市大英县委为落实上级党委、政府要求，实现节能减排目标，出台中共大英县委第23期《关于研究永佳纸业处置方案会议纪要》（以下简称《会议纪要》），决定对大英县永佳纸业有限公司（以下简称永佳公司）进行关停征收。根据《会议纪要》，四川省大英县人民政府（以下简称大英县政府）安排大英县回马镇政府（以下简称回马镇政府）于2013年9月6日与永佳公司签订了《大英县永佳纸业有限公司资产转让协议书》（以下简称《资产转让协议书》），永佳公司关停退出造纸行业，回马镇政府受让永佳公司资产并支付对价。协议签订后，永佳公司依约定履行了大部分义务，回马镇政府接受了永佳公司的厂房等资产后，于2014年4月4日前由大英县政府、回马镇政府共计支付了永佳公司补偿金322.4万元，之后经多次催收未再履行后续付款义务。永佳公司认为其与回马镇政府签订的《资产转让协议书》系合法有效的行政合同，大英县政府、...
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2019
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【拆迁律师】手把手教你政府信息公开，不请律师，自己也能干 征地拆迁中，政府信息公开往往对案件的胜败起着重要的作用。在万典律师代理案件中，不少都是通过政府信息公开来发现政府的违法之处，从而为征地双方谈判协商寻找一个平台。不要小看政府信息公开，不做这件事，可能官司败了，都不知道败在哪里了！征地拆迁中，政府信息公开包括依法主动公开和依申请公开。其中，在征地拆迁过程中，市、县征地信息主动公开的内容主要包括：1.国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，其中，国务院批准的城市用地还应公开省级人民政府审核同意农用地转用和土地征收实施方案的文件；2.地方人民政府转发国务院批准用地的文件(用地面积、补偿标准、安置途径等批准情况与申报情况相比发生变化的，转发文件中应明确表述变化后情况)；3.征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料；4.市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”(建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建设用地为“一书三方案”，即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案)；5.征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告等有关材料。征地过程中，一些不便于向社会主动公开的信息，市、县应依法依规将其纳入依申请公开范围。征地信息依申请公开的内容主要包括以下方面：1.用地报批前征地调查结果、听证笔录；2.用地...
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【土地律师】责令交出土地，老百姓只能忍气吞声吗？别怕！你还有几件事可以做 拆迁，一个甜蜜又犯疼的字眼。甜在希望本可以借此获得一笔不菲的拆迁补偿款，疼在违法拆迁下却被迫走上了艰难维权路，其中不乏有心酸也有胜利的喜悦。在征地中，老百姓往往由于补偿太低，或者安置不满意，不愿意搬迁。这个时候，通常会收到征收方的责令交出土地决定书。这是不是老百姓就只能坐着等，什么也不用做？实际上不是的，老百姓想要维权就需要知道责令交出土地是不是合法的？合法的行政行为是无权拒绝的。如何判断责令交出土地决定书是否合法?1.作出前提：对于行政机关来说，征收土地方案经国务院或省、自治区、直辖市人民政府依法批准后，已经按照法定征收程序实施征地行为；对于被征拆人来说，已经依法得到安置补偿但拒不交出土地或无正当理由拒绝接受安置补偿也不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行。2.'正当理由'的认定：如果被征拆人仅对征地安置补偿标准不服，依法提起法律程序维护自己合法权益的，以此为由拒绝交出土地，可以认定为具有'正当理由'。3.作出主体：作出责令交出土地行政行为的行政机关只能是县、市、省政府国土资源局，其他部门均无权作出。4.作出方式：责令交出土地决定应以书面形式作出并依法送达。5.法律、法规并未赋予'县级以上人民政府土地行政主管部门'对于被征拆人拒不交出土地的强制执行...
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2019
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【拆迁律师】继断水断电逼迁新手段：寒冬停暖，不搬也得搬《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第四条规定：对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。但近日，朝阳区东坝乡居民发现：11月15日正式供暖至今，小区被物业无故停暖，多位老人半夜多次冻醒。记者探访发现，该小区多户居民家中暖气均未启动，小区内还张贴着原供暖管线已不具备供暖条件的通知，物业表示不接受采访。所谓不具备供暖条件只是个借口。如果真的不具备供暖条件，为什么不提前几个月告知居民，让居民有时间找到有暖气的房子？事实上，中铁十六局集团有限公司要求住户对住房腾退，截至目前腾退搬迁率已达90%，没有签订腾退协议的40多户居民仍在此处居住。断水断电停暖，拆迁户怎么办？如果是供水供电公司的失误导致，被征收方可以先打电话报修，但是在打电话报修的时候切记要进行录音。其次，在此过程中找出能够证明自己...
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