【拆迁律师】房屋被非法强拆，牢记：迅速采取4种手段，维权到了拆迁的后期，往往是一个项目只剩下几十户的时候，拆迁人就会有选择性的使用强拆的手段，通过强拆来施加最后的压力，或促成谈判，或强拆房屋。国有土地上征收项目一般是申请法院进行司法强拆，有的拆迁项目是并不合法的村委会强拆、帮拆通知，那么，在遇到强拆通知的时候，我们能做什么呢？首先，我们要分析强拆是合法的强拆还是违法的强拆。自废除行政强拆以后，目前合法的强拆只有司法强拆，即经法院法定程序裁决的强拆，其明显的标志就是由法院下发强拆通知，决定强拆的进程。如果我们面对的是司法强拆，被拆迁人要做的是审查司法强拆在程序及实体上是否存在违法的地方，其次就是把握好强拆前的谈判机会，因为强拆前的谈话是司法强拆必经的程序。能否做好这两点很关键，直接决定谈判的结果，我们代理的案件里有的被拆迁户在法院的强拆通知下来后半年后房子也没有被拆掉。如果我们面对的是违法的强拆，即强拆的主体及强拆的程序均不合法，如村委会组织的强拆，帮拆等，都是不合法的强拆行为。我们需要做的有以下几点：第一、保留证据如果不得不面临拆迁人的非法强拆，那么首先要做的一件事情就是保留证据，也就是通过拍照、录像甚至是公证的方式证明房屋存在的现状，如果被拆迁的是企业，那么对厂房、机器设备等相关物品的证据保留就更有意义了。只有及时做好取证和证据的保存，我们才能在遇到违法强拆时不至于慌了手脚，不至...
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【土地律师】凭什么别人30000一亩，我却300一亩？原因在这里在万典律师咨询中，发现不少的农民都说，我们家征地为啥才几百。到手就是这么多。村委会他们说，政府就是这样规定的，同意得征，不同意也得征。我们不知道怎么办，只能找律师问问了。村干部为啥会这么说。一定程度上，他们利用老百姓不懂法，想要私自截留补偿款。另一方面，主要还是觉得征地是政府的事情，同不同意，老百姓无权阻止。但是看看这个地方：近日，湖北省政府日前印发《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》，调高我省征收集体土地的综合补偿标准，平均标准由现行的每亩32990元，调整到每亩44330元，每亩提高11340元，涨幅34.37%。新标准将于2019年11月1日起执行，原征地补偿标准同时废止。为啥都是征地相差这么多呢？土地所在区域不一样，参考的年产值和区片价格也不一样根据现行《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费和人口安置补助费的基准价格是“土地被征收前三年平均年产值”，这两项补偿的总和不得超过这个基准价格的三十倍；即将要开始正式施行的《土地管理法》修正案则以区片综合地价作为定价标准。也就是说，合法的征地补偿标准与咱们土地的平均年产值或者区片综合地价有关。不同区域的经济发展水平不一样，地价有高有低；并且有的地方种小麦、高粱，有的地方中药材等价值更高的经济作物，土地年产值就不一样，补偿价格因此也会有差别。征地项目不一样，...
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【土地律师】分户越多，补偿款越多？拆迁律师说：并不是这样的一遇到拆迁，有的老百姓就想，早知道分户好了。这次赶不上，我现在赶紧分户去。有的家里五口人，五个户口本。难道真是户口本越多，补偿越多吗？尽管法律已经明确规定，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。其中就包含，分户这样的事项。征地的补偿款一般包含四部分：1.土地补偿款其标准为：征用耕地的补偿费标准为该耕地被征前之年均产值的三至六倍，征用其他土地的补偿费标准，由各地方参照耕地的补偿费标准规定，一般为该地被征前三年平均亩产值的三至五倍。显然年产值与户口并没有什么关系。即使是到2020年新出台的土地管理法，也是按照综合低价来补偿。并没有看出和户口的关系。2.安置补助费安置补助费是国家征收农民集体土地之后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成的生活困难而给予的补偿费用。根据《土地管理法》第四十七条第二款规定，对于征收耕地的，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。这里，也并没有说按户领取安置补助费。只要你是农业户口，那么通常就可以拿到安置补助费。3.地上附着物通常指房屋，及附属设施。我们知道农村按照一户一宅。但是房屋是按照面积来补偿的。分户以后，可以申请新的宅基地。可能面积要比之前多。但是通常人多，大户，宅基地面...
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【拆迁律师】房屋遭强拆，没人承认，最终征收方担责，还要赔钱房子被强拆不知道谁干的，法院就推定！对于被征收房屋被强制拆除的情况，在起诉时就让被征收人完成证明强制拆除行为实施主体的举证责任实为强人所难，因为被征收人往往无能力自行准确识别实施强制拆除的行为主体，只能初步证明房屋被强制拆除的事实。若在征收程序已启动的情况下，被征收房屋被强制拆除，则市、县级人民政府或者房屋征收部门理应知晓相关情况，且在法律上或者事实上具有较大可能作出强制拆除行为。只要房屋被强拆，责任就是行政机关，除非自己有证据证明不是自己干的。在原告难以举证且强拆行为无人认领的情况下，人民法院可以根据征收拆迁的目的性以及强拆行为的规模组织等情况，确定具有优势举证能力的行政机关承担证明房屋被拆除与其无关的举证责任。在行政机关不予举证或拒绝举证的情况下，其实施强拆行为具有高度的盖然性。例：万典律师等代理朱Xxiii等11人案件，房屋征收改造范围内，深更半夜，被征收人房子竟被不明身份的人员强行拆掉！报案以后，案件还在刑事侦查中未出结果，房子是谁拆的无人承认。无奈，房主只好把街道办、区政府一并告上法庭并提起行政赔偿诉讼。法院审理认为:1. 济宁市任城区人民政府系涉案片区的征收主体，任城区观X街道办事处市涉案片区拆迁工作的具体实施单位，强拆行为客观上完成了被告搬迁工作任务，应当依法推定二被告系强拆的主体，二者属于适格被告。2. 虽然...
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【拆迁律师】什么是城市规划区？城市规划区补偿标准是什么？近城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域统称为城市规划区。一般包含3个层次：（1）城市建成区在这一范围内用地管理的主要任务是合理安排和控制各项城市设施的新建和改建，进行现有用地的合理调整和再开发。（2）城市总体规划确定的市区（或中心城市）远期发展用地范围这部分包括建成区以外的独立地段，水源及其防护用地，机场及其控制区，无线电台站保护区，风景名胜和历史文化遗迹地区等。在这一范围内，用地管理的主要任务是按照规划的要求，保证各项用地和设施有秩序地进行开发建设。位于其中的农村集镇和居民点要进行的一切永久性建设，都必须经过城市规划管理部门批准。（3）城市郊区它的开发建设同城市发展有密切的联系，因此需要对这一区域内城镇和农村居民点各项建设的规划及其用地范围进行控制。特别是城市对外交通的干线两侧一定范围内的用地，更要严格管理。在这一地区内进行重大的永久性建设，都要经过城市规划管理部门批准。怎么知道是否被纳入了城市规划区？如何分辨呢？已纳入城市规划区房子显著特点：1、位置：城市为中西，向城中村、城郊村镇外延；2、审批：集体土地被纳入城市规划区后，在该区域内建住宅一般不被审批；3、环境：交通便利，商业发展较为齐全；4、管理：名称会由某村委会变为某街道办进行管理。5、信息公开：发展计划制定后，各省市、区、县就本地...
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【土地律师】 什么是住宅建设用地？什么是非住宅建设用地？在房屋征收拆迁中，住宅建设用地和非住宅建设用地的补偿标准有很大区别。非住宅房建设用地，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房、建设用地。除此之外，非住宅房建设用地还可获得生产经营预期所得的补偿。这二者到底有什么不同呢？一、什么是住宅建设用地？传统的意义上住宅用地，有两层意义：1、住宅的建筑基底占地以及它四周的合理间距内的用地（包括宅间的绿地与宅间的小路等）的总称。2、供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：（1）城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、别墅用地。（2）城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。（3）农村宅基地。农村村民居住的宅基地。（4）空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。二、非住宅建设用地是什么？非住宅建设用地是指专业用于工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房；医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业用房；军事用房等等。住宅建设用地与非住宅建设用地具体区别如下：1、综合用地和住宅用地使用的期限不一样，因为综合用地为50年，住宅用地为70年，也就是说要少20年，如住宅使用期限还未到设计使用寿命，如继续申请使用土地，综合用地还需补缴出让金；2、办理房产证的时候有可能会办理成非住用地，水电费可能就是商业水，...
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【土地律师】强占农民土地，老百姓掌握3大方法，维权不难强占农民土地的现象并不少见。部分的农民是因为补偿太少，无法生活，不同意征地。有的则是征收方想要强占，强用。导致征地领域一直矛盾不断。面对这种情况，农民该做好哪些事情，以便日后拿起法律武器来维权！1、及时全面保存征地、占地证据材料。征地占地的证据材料就是一切和该次征地、占地有关的所有材料，主要包含征地占地一方发放的宣传资料、张贴的公告、通知等。对这些材料的收集一定要及时，今天张贴的公告、通知或许明天就看不到了。所以我们应该迅速拍照或录像保留这些证据。另外，自己手中的土地承包合同、宅基地证、土地使用权证等书面材料一定要保存好。证据材料在失地农民维权路上非常重要。2、认真查阅征地、占地的相关法律、政策和规范性文件。现在进入了网络时代，普通失地农民只要“百度”一下，就可以看到大量的法律材料，对这些材料进行筛选，选择有用的打印或摘抄下来仔细研读。失地农民如果对这个环节把握不准，可以咨询专业法律人员来甄别。失地农民多咨询咨询有益无害，因为，一般情况下，法律专业人士的解答很专业且做单纯的咨询服务是不收取任何费用的。3、把证据材料和法律有机的统一起来。失地农民要想维权成功，证据和法律缺一不可。证据、法律接合起来将形成一套具有很强杀伤力的组合拳。而这套组合拳对付征地占地，特别是违法征地占地效果极佳，望失地农民兄弟细细体会。4.可以报警或者向国土局...
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【土地律师】法律规定：征地补偿款，到底该给谁？万典律师在办理征地拆迁的官司里，有各种关于征地补偿款的问题，有的咨询：村委会怎么拿了那么多的补偿款。印象里，村委会没怎么干过事情，我的地，他凭什么拿钱？有的问，爷爷的房子，我到底能不能拿补偿款，他竟然分给了自己的姑娘，不给我。姑姑凭什么分钱。总而言之，补偿款是一笔不少的钱。由此，争端也多了起来。按照土地管理法的规定，我国的土地所有权只有两种，一是国家所有，一是集体所有。大体上，城市是国有土地，农村是集体土地。如果，你在城市，面临拆迁。那么补偿款是给产权人的。其中补偿包含：房屋价值、搬迁、临时安置费、停产停业损失，补偿奖励费。这是根据国有土地上房屋征收与补偿条例中的明文规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。如果，你处于农村，面临拆迁，补偿有四部分：1、土地补偿款——支付给土地承包经营权人。承包期内，承包地妇女结婚、离婚或者丧偶，在新居住地未取得承包地的，在娘家还应享有得到土地承...
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【土地律师】国家征收土地，各级政府批准权限的范围是什么？为了有效控制征用土地的数量和防止侵害被征用地单位的利益，新《土地管理法》从法律上加强了征用土地的审批，上收了征地审批权。实行征用土地由国务院和省级人民政府两级审批。分别规定如下：1、国务院的批准权：(1)基本农田，即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划人基本农田保护区，禁止占用的耕地。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的。比原规定占用耕地1000亩(66.7公顷)的批准权缩小了一半。这里不包括同时征用基本农田的行为。(3)其他土地超过70公顷的包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地的总面积超过70公顷，都必须报国务院批准。其他都为省级人民政府的审批权。根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，新《土地管理法》对农用地转为建设用地实际两级审批的原则，即国务院和省级人民政府，但考虑到我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的，授权地(市)级人民政府审批。现将有关审批权限分别予以讲述。(1)国务院批准的建设项...
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【拆迁律师】违建两年内未发现，将不再处罚？《行政处罚法》第29条规定：'违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。'很多的老百姓认为，我的房子再耕地上盖了都5年了、10年了，是不是就合法了呢？我们需要明白，行政处罚法规定的二年未发现，并不是指建房之日起二年，而是，违建一直存在，应该是一种连续状态。无论过几年都是违法的。违建的处罚方式分为四种：1、罚款。对于违法建设当事人所建的违法建筑可以采取改正措施消除对规划实施的影响的，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。2、限期拆除。违法建设当事人所建的违法建筑，无法采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期拆除。3、行政强制拆除。《城乡规划法》第六十八条明确规定了采取行政强制拆除措施必须具备的法定条件和必须遵守的法定程序。法定条件包括：行政机关作出责令停止建设或者限期拆除的决定;当事人不停止建设或者逾期不拆除违法建筑。4.追究行政责任和刑事责任对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在征地拆迁中，农民的房屋常常会认定为违建，然后下达限期拆除通知书。。这个时候，...
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