【拆迁律师】应该知道的事：农村集体土地确权，具体的规定与原则农村集体土地确权登记发证，对农民朋友来说是一件大事，其是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权，包括：宅基地使用权、集体建设用地使用权等。依现行规定，农村集体土地所有权确权登记发证，要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。想要搞清楚土地确权，必须得知道以下三点:首先，农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上政府国土资源行政主管部门的调解书；法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。其次，确定农村集体土地所有权主体遵循“主体平等”和“村民自治”的原则：按照乡（镇）、村和村民小组农民集体三类所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有；属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体。再次，农...
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【拆迁律师】拆迁过程中房价涨了，拆迁补偿该怎么算？最高法是这么认定的我们都知道，征收的时间周期一般比较长，但房地产价格却是随着市场在波动的。而从公告到评估再到补偿的这段时间，很有可能房价会出现上涨过快的情形。而如果拆迁过程中房价涨了，拆迁补偿该怎么算？一、拆迁过程中房价涨了，被征收房屋价值到底怎么算？首先可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说，被拆迁房屋的价值是与房屋征收决定公告之日、类似房地产的市场价格息息相关的。合法的房屋征收决定公告一般应包括：“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”等，因此一般而言包含上述内容的房屋征收决定才是合法的，其张贴公告的时间点，可以作为计算房屋拆迁补偿价值的基准时间点。而对于类似房地产价格的规定，一般而言，各地区的拆迁补偿条例、办法、细则中“类似房地产”有相关具体规定，各地区因经济发展水平不同、政策不同而略有不同。以济南为例，根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第23条的规定，“被征收的住宅房屋，征...
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【拆迁律师】拆迁房到底能不能买？8大类拆迁房，看看哪个最值钱同样是买房，结果大不一样！虽说目前拆迁的福利，相比之前几年十几年大幅降低，以前是一经拆迁，一套变两套，面积大一倍，还得不少拆迁款……现在呢，是按照相关法律得相应补偿，别指望拆迁暴富了。但即便这样，能幸运得到政府的赐“拆”字，还是比不“拆”要幸运，毕竟拆迁是稳赔不赚的买卖！话说到此，有些人就要有感慨了：为什么有些人买了房过几年后，就能赶到拆迁而赚一笔，但有些人买了房甚至一辈子都等不到拆迁呢？接下来，给大家分享一些干货，从不同维度探讨拆迁话题。做个假设，假如你有1000万，而且符合买房资质，买什么房子未来可能幸运拆迁呢？1.抱政府规划大腿这个比较困难，对幸运成分要求太高。就像北京副中心，保密工作极其严格，之前只是谣言，完全无法猜测具体区域。所以说，能被政府规划幸运砸中，是可遇不可求的。还有目前的北京新机场，大兴庞各庄附近，估计也爆发了一批拆迁户吧！包括以前的北京南站、望京也是……不过客观来说，以新机场这种基础建设为例，随着城市规模的发展，越来越饱和，拆迁的边际可能性越来越小，而且选址上越来越有郊区化趋势。可悲的是，郊区的农村平房，像农村宅基地之类的房子是不允许自由买卖的。2.70、80年代老房就从拆迁可能性来看，买二手房远远高于买新房。一座刚刚盖起的楼房，怎么也得让居民住上几十年，不可能立马拆迁。3.矮挫胖的小楼不要被大高楼的...
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【拆迁律师】2019年公租房拆迁，补偿款如何分配、补偿方式、补偿标准全了解公租房拆迁已经不是稀奇的事情了，在北京、上海、天津这样的发达城市，政府为了保障居住的权利，以公租房的形式提供住房，让老百姓能有居住的地方。这是一向惠民的工程。而在拆迁中，公租房产权人多数都是政府，如果政府进行征收的话，还用给与承租人补偿吗？这倒是难倒了一部分人。小编整理了关于公租房的信息，请看：公租房拆迁，补偿款给谁公租房要拆迁补偿款是给承租人和同住人的，具体的规定是：1、户口限制：在被拆迁居住房屋处有住处的常住户口，已实际居住一年以上，并且无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。2、因结婚而在被拆迁公有住房内居住的具有住处的常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即便居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张其他公租房拆迁补偿款的份额。3、因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的无住处的常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年有权分割。公租房拆迁怎么补偿１、公租房拆迁补偿可以协商解决。政府应基于公共利益的需要，对相关的房屋进行拆迁补偿，拆迁工作统一由地方政府委托相关单位办理拆迁事宜，政府会事先发出拆迁公告和补偿标准的公告，被征收人如果不同意补偿的方式和数额等，可以协商处理，协商不成的可以提起行政诉讼，要求法院予以裁决。２、公...
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【拆迁律师】2019年宅基地买卖新规、农村“一户一宅”政策细则，是什么？宅基地，是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。一、2019年宅基地买卖新规定：（一）严禁借流转之名买卖宅基地：宅基地是农村村民的基本居住保障，在盘活农村闲置农房的过程中，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。（二）农村宅基地转让必须符合的条件：宅基地上的房屋是可以转让的，但必须符合以下几个条件：1、在本村中拥有两处宅基地（农村住房）的可以转让一处给本村集体的人，因为现行规定”一户一宅“，如果不转让出其中一处就需要收费了。2、转让宅基地的时候必须是转让给本集体经济组织的人，如果以前是本村的人，但是户口转出的，是不能进行转让的。3、受让方是本村户口，但没有宅基地和住房的，也符合宅基地使用条件的，可以通过土地管理部门进行合法的转让。4、在转让宅基地的时候必须要经过本村集体组织三分之二以上的人同意，转让才会效。5、宅基地使用权不可以单独转让给受让方，必须是房地一体的方式进行转让才有效。二、农村“一户一宅”政策细则：“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定。在以前申请宅基地是不受限制的，有些家庭同时会拥有两处宅基地。但是，依现行法规，实施一户一宅。（一）“一户一宅”政策细则是怎样的：1、农村村民一...
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【拆迁律师】什么是集体经济组织？专家说明白了深刻地理解农村集体经济组织必须从人民公社谈起。1962年9月，《农村人民公社工作条例修正草案》正式颁布，生产资料分别归公社、生产大队和生产队三级所有，而以生产队所有制为基础，土地、耕畜和农具归生产队所有。即通常所讲的 “三级所有，队为基础”。十一届三中全会之后，在农村家庭联产承包责任制逐步建立。随之，农业经营形式转为一家一户模式，集体从事农业生产经营基本不复存在。因此，人民公社时代的以集体统一经营为特征的各级集体经济组织名存实亡。换句话讲，公社的经济职能、生产大队和生产队等集体经济组织从此进入了有名无实状态。为了适应这一经济形势的变化，1982年《宪法》做出了两项重大规定：一是针对公社一级。规定将人民公社原来政经合一的体制改为政社分设体制，设立乡人民政府和乡农业合作经济联合组织。但是到1984年底我国基本完成由社到乡转变时，由于全国绝大部分农村地区已不存在集体生产经营活动，所以乡农业合作经济联合组织一直没有建立。二是针对生产大队一级。在生产大队的地理基础上，设立自然村，在村设立村民自治组织。
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【拆迁律师】为什么不是棚户区却被“棚户”，拆迁律师提醒：可别上当了按照官方的定义：“棚户区”，一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。为什么不是棚户区的地方喜欢进行棚改？按照周围房地产市场价补偿《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。这意味着，周围的房地产的市场价格影响到手的补偿。如果周围的基础设施不好，危旧房比较多。那么整体的评估会比较少，这样征收方可以充分法律的明文规定来降低补偿。谨记：长远生活有保障国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》中指出，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土...
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【拆迁律师】征地拆迁：7大因素影响房屋征收价值！不看，吃大亏《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋的估价不得低于周边类似房地产市场价值，影响被征收房屋价值因素主要是被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权因素，类似房地产即上述因素相似的房地产。这意味着房屋征收补偿价格受到这7类因素的影响。具体来看：要素一：房屋区位房屋区位要素：是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。就像是每个地方的房价差异，如遇拆迁，北上广的这些地方的房屋拆迁补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。房屋区位要素影响拆迁补偿高低的分别主要有以下三点：1】主要取决于城市平均地价水准。2】主要由后天因素形成的环境决定。3】城市规划。要素二：房屋用途房屋用途主要分为住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等；非住宅分为经营性（写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等）与非经营性（单位以及非营利公共设施用房）两类。老生常谈，大家一般都知道商品房的补偿价值要高于普通住宅。那房屋的用途应当怎么确定呢？一般情况下，房屋用途的确定以被拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准——→未标明的通常以产权档案中记录的为准——→未记录的以实际用途为准——→实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。要素三：房屋建筑结构...
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【拆迁律师】列举：村委会在征迁中常见的违法行为有哪些？村民应怎么办？村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在处理相关事务上，它与村民的关系相当于“代理人”与“委托人”，村民委员会代表理应维护村民利益，向政府反映村民的意见、要求和提出建议。而在现实当中，在信息不对称等条件下，存在村委会采取损害村民利益而为自己牟利的行为，这种现象在征地拆迁当中尤为明显。那么，村委会在征地拆迁当中有哪些常见的违法行为呢？第一，违法将村集体的土地出租。村委会将土地出租给他人办厂经营，这种实质上是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农业建设的“以租代征”行为。农村土地“以租代征”比较常见的有5种形式:1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;2、基层政府直接租赁农村集体土地;3、基层政府转租农村集体土地;4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;5、村委会租用农户的承包地搞非农建设。村民在实践当中遇见“以租代征”的违法行为，可以通过法律程序要回自己的土地。第二，村委会截留征地补偿款。关于村委会截留征地补偿款，在征地拆迁过程中是频繁出现的事项。依现行法律，村委会作为村民自治组织，是可以截留一定比例的土地补偿费，用于村内的基础设施建设及公益性事项，一般来说，截留的比例在20%-30%之间是合理的。在实践当中，如果村民遇见...
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【拆迁律师】棚户区改造房屋拆迁如何补偿、房屋拆迁预签协议是否合适？看这些实施棚户区改造的根本目的是改善被拆迁人的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。“棚改”这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。目前，棚户区改造的实施原则，是按照“政府主导、市场运作”进行。一、为什么要改造棚户区？（一）棚改的对象有四类，城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。（二）棚改项目具体可以体现为中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地环境整治等。（三）棚户区房屋实施棚改，就是要改善棚户区居民的居住条件，解决棚户区居民的住房困难，同时通过棚改提升城市环境、推进新型城镇化建设、促进经济发展。二、棚户区改造房屋拆迁如何补偿？（一）棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展，其补偿方式的设定也应遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可由被征收人在货币补偿和房屋产权调换之间选择。（二）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（三）受到文物古迹保护、区域地质环境等因素的影响，有些棚改项目无法实现“原地回迁”。各地的政策有所区别，例如根据北京的政策，细化完善征收补偿政策和标准，鼓励货币化安置，规范征收补助和奖励。（四）应该由拆迁户自主选择安置补偿方式，可以鼓励货币化安置，但不...
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