【拆迁律师】无证农村房屋征迁流转有无影响？自建房超面积能否拿证、会否被强拆？依现行的法律，在农村建房，不再像以前一样，自己把房建起来就可以，而是，要通过相关审批，才可建房。同时，依现行法律，厘清以下三个重要问题，在遇到征迁、流转、发生纠纷时，对房主的法定权益，有着重要影响。一、农村房屋没有房产证，会有什么影响？宅基地证、房产证，是对房屋所有权的一种法律认可，也是一种保护凭证。一旦发生纠纷或者征地拆迁时，这就是合法诉求的凭证。另外，即将到来的乡村统一集中建设，还有农村土地流转等，都会以房产证为依据，直接会影响到房主的家庭利益。据此可知，房产证，对于房子来说是很重要的，所以，建议建房时要按正规程序审批，按规定建房。拿到房产证，对房主来说是一个重要保障。二、自建房超出面积，能否拿到房产证？自建房，超出面积是不能拿到房产证的。农村建房超出审批面积，通常：或是审批的时候直接不给通过，需要重新调整面积；或是按照标准交一定的费用，有偿使用超出部分的面积。三、农村建房超出审批面积，会否被强制拆除？（一）农村建房超出审批面积，会不会被强制拆除，这个要看情况。比如：建房已经办理了合法的审批手续，有相关的宅基地使用权证书、规划许可证的情形。此种情形，依现行法律，针对面积超标的情况主动向审批机关报告，补交一定费用，如有偿使用费，一般是没有什么问题的，不会被拆除。还有就是按照上述所说的标准，按超标的面积，补...
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2019
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09
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【拆迁律师】明明自家的地却给别人确权？2019年土地确权，要弄清哪些问题？现在，农村各地都在进行土地确权。有的地区已经结束了，有的正在开始。由于各地的实际情况不一样，土地确权的进度也不一样。农民朋友对于确权还是比较关心的，有的担心户口迁出去不能确权，有的担心面积不符合，有的是明明自家的地却给别人确权。各种各样的疑问，需要厘清。一、已转入非农户口的，还能参与确权吗？有人会说这不是跟没说一样吗？当然不能啦，依现行《农村土地承包法》规定，承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，土地确实应该交回。但是，这样的转折牵动了无数的心。国发〔2014〕25号文件，转为非农业户口之后也是可以确权的。文件规定：现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。对全家迁入设区市以上转为城市户口，承包地已经交回或收回的，本次不予确权登记。没有交回或收回的，尊重其本人意愿，愿意交回的不予确权登记，不愿意交回的应予确权登记。二、对于承包面积小于实际面积的，如何确权？实际生活中，在当地土地种植的，土地的承包面积往往会有小于实际种植面积的情况，这种情况，应该对农户承包地原四至范围内的实测面积，据实确权登记给原承包户，对超出的部分承包地不得强制收回。三、集体供养“五保户”的承包地能确权登记吗？依《农村土地承包法》等现行法律法规及政策规定，集体供养'五保户...
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2019
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【土地律师】农村集体经济组织与村委会、村民小组是什么关系？《土地管理管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”上述法律并列出现了村集体经济组织、村民委员会；农村集体经济组织和村民小组四个管理经营集体所有的土地单位，这四个单位属于什么关系呢？很多人误以为农村集体经济组织就是指村民委员会或村民小组，这种观点不正确的。农村集体经济组织，产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动。它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。农村集体经济组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。村民委员会和村民小组属于农村自治组织，属于行政组织，属于管理组织，不是农村集体经济组织。因为集体经济组织名存实亡，集体所有的土地由村委会、村民小组经营管理。但是法律是承认集体经济组织存在的。
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2019
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08
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【拆迁律师】：三步教你轻松搞定民告官诉讼我们知道凡是诉讼，都要有三方：原告、被告、法院。律师起一个什么作用呢？律师就是为当事人服务的。也就是，原告的律师站在原告的立场阐述合理合法的情况。被告的律师站在被告的立场表明自己行为的合法性。民告官的特殊性在于，只能老百姓告政府，这个才叫行政诉讼。要是政府因为其他一些事情，比如职责范围之外的事情要告老百姓，那只能是民事诉讼。诉讼一般是由原告发起的。这意味着原告的工作可能要比被告多很多。比如原告要告谁，需要知道这个这个谁是自然资源部还是规划局，是发改委还是水利局，是城管还是住建部门。首先：找被告，谁的行为找谁负责。比如作出处罚的是水利局那就是水利局是被告，强拆的时候看到城管局的人员拆房，那就告城管。收到责令限期拆除的是县政府，那就告县政府。很多的时候政府不愿承认自己拆除房屋的，不要怕。各地法院确立了强拆主体推定的责任。就是在拆迁范围以内，若无人承担强拆职责，推定由市县级政府担责，除非市县级政府能找出强拆的主体。也就相当于由市县级政府“背黑锅”了。其次：找法院，要么基层法院，要么中级法院市县级政府一般都是中级法院，如果是政府的哪个部门那就是基层法院。基层法院一般都是县里的法院。最后：概括诉求，也就是你想让政府或者部门满足你的什么需求比如，你的室内物品有损失，那就可以提出赔偿的请求。想确认政府的行政行为违法，那就请求确认强拆行为违法。想撤销补偿安置...
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2019
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08
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【拆迁律师】免费时代结束，三类人用宅基地将按年收费？未确权宅基地能否买？一、三类人使用宅基地将按年收费：2018年开始，开始探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，具体包括落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。目前，涉及超过15万个村、确认集体经济组织成员3亿多人。更为关键的是，农业农村部表示，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的，探索由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度。也就是说，未来农村这三类人使用宅基地将面临收费：1、农村宅基地面积超过地方规定面积的农户，超出面积将收费：以安微金寨为例，对“一户一宅”超规定面积部分，超过20平方米以下部分，不收取有偿使用费；超出20～70平方米部分，按每年3元/平方米收费；超出规定面积每增加50平方米，收费标准提高3元/平方米。2、对于一户多宅的宅基地收费：江西省余江县对超出规定标准1～50平方米的部分按每年每平方米10元收取费用，每增加50平方米收费标准提高5元，倒逼“一户多宅”农民退出宅基地。3、对于非集体成员通过继承取得宅基地的也需要收费：山东禹城市制定的有偿使用办法，36个试点村累计征收有偿使用费740多万元，缴费率达到98%。此外，对于村庄内部退出的闲置宅基地，探索由农民集体经济组织回购，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按规划...
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2019
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【拆迁律师】2019年宅基地新规：父辈的宅基地四类人可继承、七种情形不可继承对于农村朋友们来说，宅基地和土地一样重要。每年政策和规定都有些许的变化，有的农民朋友们对于宅基地也有很多疑问，比如关于宅基地继承问题有些人并不是很清楚。那么我们来看看2019年宅基地继承新规：父辈的宅基地到底能不能继承？一、父辈的宅基地到底能不能继承？可以继承的是使用权。依现行法律，农村宅基地、自留地、自留山的所有权是归属于农村集体组织，而不是归属于农民，农民朋友只能拥有宅基地的使用权和资格权。农村村民朋友一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。从而我们可以得知，农村宅基地原则上是不可以继承的。因为宅基地的使用权和所有权是分开的，所有权是当地村集体的，使用权就是房屋所有人的。所以大家所说的可以继承的是宅基地的使用权。二、哪些人可以继承？四类人可以。（一）子女：农村父母去世以后，一般来讲父母享有的宅基地会被村集体收回，但是因为宅基地上有房屋，不论子女的户口是否是本村的，都可以由他们的子女依法继承。在房屋存续期限内，房屋占有范围内的宅基地可以使用至房屋不在为止。但是，属于非农业户口的子女，只能继承农村房屋，同时不能进行翻新、修缮、重建等。（二）亲属：农村有一些孤寡老人，会在晚年的时候过继同辈兄弟中的孩子来照顾自己生活起居，而老人去世后，房子就可以由这个人来继承。如果老人没有近亲...
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2019
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08
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【拆迁律师】村委会：再不签字，就直接强拆了，律师说：村委会违法了有家里面临拆迁的拆迁户，非常着急。马上房屋就要被拆迁了。却不知道该怎么办？村委会的干部天天上门劝说签字。可是，这补偿标准太低。实在没法签字。一家六口人要是没有地，再没有房屋，得喝西北风。坚持了一周，村里的领导直接没有耐心说：再不签字，可就直接强拆了。村委会是什么机构，他们真的能强拆村民的房屋？在拆迁中，只有一种合法的强拆就是申请人民法院司法强拆。法律明确规定，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行《土地管理法实施条例》 第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。村委会常常利用村民房屋缺乏证件，认定为违建，以此逼迁长期以来，我国的农村有大量的无证房屋，需要明白的是，无证房屋和违法建筑是两个概念。无证房屋分为：合法的无证房屋和违法的无证房屋。并不是认定为违建就不用补偿。有些法院确定，征地拆迁中认定房屋为违建强拆，是执法目的不当无证房屋的原因有很多种，并不全是村民的错误，更有长期行政机关不作为，行政管理不规范造成的。在面临拆迁时，才积极行政，确实有执法目的不当的因素在其中。村委会并不是违建的认定主体村委会是村民自治组织，和村民有着天然的亲密关系，管理村中的大小事务，其出发点应该是为村民服务，维护村民的利益。并接受基层政府...
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2019
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08
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【土地律师】“以租代征”常见的6种违法征地行为，你是不是遇到过？我们知道：征地需要经过一些列的审批。整个过程非常繁琐还需要准备各种文件，需要经过什么国务院，省级政府的同意。在实践中，为了尽快获得土地，有些政府或者村委会直接和村民租地，结果好好的耕地成为了建设用地。国家法律规定任何的建设行为需要先征地，将集体土地征为建设用地以后，才能搞开发建设。一、动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。这是以租代征最为普遍的表现形式，用地单位或个人直接找到村委会，村委会以土地集体所有作为幌子，动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。二、基层政府直接租赁农村集体土地，修建公园、道路等公益建设一些地方政府为了摆脱用地指标限制，加快城市建设发展，以政府的名义租赁农村集体土地，用于修建公园、道路等公益建设，这虽然是政府行为，但在用地程序上也是违法的。三、基层政府转租农村集体土地，直接给与用地单位建设项目有的地方政府租用农村集体土地后，又转租给用地单位或个人，这与上条相同，也是违法用地行为。四、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，骗取农民群众信任有些地方政府为了经济建设项目尽快实施，违法为用地单位或个人提供方便，担当中介人、担保人，骗取农民群众的信任。五、村民自行出租自己的承包地，结果对方直接建设房屋，不按协议约定用地一些村民明知用地单位或个人租用土地用于非农业建设，为了...
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2019
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【万典律师解读】房屋征收与补偿中，25种“民告官”之救济情形 一、 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。二、 对征收、征用决定及其补偿决定不服的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。三、 补偿协议订立之后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起行政诉讼。四、 对市、县级人民政府及房屋征收部门作出的、超出房屋征收房屋征收范围而实施的征收行为不服的，当事人可以依法提起行政诉讼。五、 违反规定划定公共利益范围（以维护公共利益为幌子，实际进行商业开发之目的）的，当事人可以依法提起行政诉讼。六、 对不符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，没有纳入国民经济和社会发展年度计划的，当事人可以依法提起行政诉讼。七、 对市、县级人民政府及房屋征收部门评估程序、分户估价报告形式和结果、评估遗漏附属物和空地及院落的，当事人可以依法提起行政诉讼。八、 对市、县级人民政府及房屋征收部门剥夺其原址回迁权利的，当事人可以依法提起行政诉讼。九、 对市、县级人民政府及房屋征收部门剥夺其征收补偿方案和房屋征收评估办法...
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2018
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。据此可知，我们房屋的价值是由具有资质的评估机构评估确定的，那么“评估”，究竟是怎么一回事呢？接下来万典律师带您了解，房屋征收过程中的评估环节。1评估机构的确定根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”法律规定开展土地价格评估的机构，应当具备土地估价资格并经土地管理部门、价格管理部门确认;开展房地产价格评估的机构，应当具备房地产估价资格并经建设行政管理部门、价格管理部门确认。价格评估应当遵循客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法进行评估。协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。2房屋评估的标准在房屋征收拆迁环节，被征收房屋的价值应该由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。关于评估价格，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的...
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