一、确认行政诉讼的主体资格：俗称的“民告官”，实际上就是行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条规定，行政诉讼的原告应当是与行政行为之间存在利害关系的公民、法人或者其他组织。同时原告应当明确自己想要告的是哪个行政机关，对于诉讼具有明确的诉讼要求和事实根据。二、明确在何种情况下可以行政诉讼：在征收过程中，对于侵犯被征收方权益的行为，被征收方可以从征收方征收过程中的违法点作为切入口，进行维权，主要包括以下的四种情形：1、被征收方对行政机关作出的征收决定以及补偿决定不服，征收补偿标准明显过低不能满足征收后的日常生活的；2、行政机关不依法履行或者未按照约定履行土地征收补偿协议等；违法变更或解除补偿协议。3、征收方侵犯被征收方的农村土地承包经营权、自主经营权等；4、其他侵犯被征收方人身权、财产权的行为。三、“官”不出庭应诉，应承担败诉风险：人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利，依法受理行政案件。任何行政机关及其工作人员不得阻碍、干涉人民法院受理行政案件。对于不能出庭应诉的征收方，人民法院对其提供的证据不能进行充分质证，从而不能将其作为定案的依据。由此，征收方将面临败诉的风险。对于征收方是否能出庭应诉，对被征收方而言都是有利的，因此面对“民告官不见官”的情况，被征收方不必慌张。同时，根据最高法出台的相关司法解释明确，在行政诉讼案件中，行政机关负责人不出庭应诉的，人民法院应当在裁判文书中...
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2018
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07
随着城乡规划，各地相继成立了经济开发区管理机构，又称开发区管理委员会（以下简称“管委会”），但是新成立的开发区管委会是否具有诉讼主体资格，是否有权行使经济管理职能，在实践中一直是有争议的。那么房屋征收过程中，开发区管委会有权征收我们的房屋吗？如果征收了我们的房屋，我们可以起诉它吗？2018年2月6日，最高人民法院通过并公告了最新的《关于适用的解释》（以下简称《解释》），明确规定了开发区管委会的行政主体资格。其中《解释》的第二十一条规定，当事人对由国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构作出的行政行为不服提起诉讼的，以该开发区管理机构为被告；对由国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构所属职能部门作出的行政行为不服提起诉讼的，以其职能部门为被告；对其他开发区管理机构所属职能部门作出的行政行为不服提起诉讼的，以开发区管理机构为被告；开发区管理机构没有行政主体资格的，以设立该机构的地方人民政府为被告。根据本条规定，开发区管委会是否具有行政主体资格，要看设立该管委会的行政机关的级别以及有没有相关的法律、法规或者规章规定，其中可以作为起诉主体，具有行政主体资格的有：（1）国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构；（2）国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构所属的职能部门；（3）其他具有行政主体资格的开发区管理机构。本条还规定了，如果是不具有行政主体资格的开发区管理机构，则应...
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2018
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07
无论是国有土地上的房屋征收还是农村土地上的房屋拆迁，在进行征收或拆迁之前，相关部门都需要履行相应的公告程序，比如说国有土地上房屋征收时市、县级政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见期限不得少于30日。但是，在实践过程中，政府经常不公布相关征收文件，或者公布的方式、时间不合理，导致当事人未能及时查看，从而错过了一些重要的维权信息。那么已经公开过的政府信息还可以再申请公开吗？首先，《政府信息公开条例》第二十一条规定，对申请公开的政府信息，行政机关根据下列情况分别作出答复：(一)属于公开范围的，应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径；(四)申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。根据该条规定：（1）如果申请的政府信息已经主动公开过的，则当事人再申请的，行政机关应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径，以便当事人能够及时找到相关信息；（2）如果申请的政府信息是属于应当公开还未公开的内容的，行政机关应当及时公开相关信息，并告知当事人可以获得该信息的时间、地点、途径以及其他事项；（3）如果当事人申请的内容不准确的，行政机关应当告知当事人就申请的内容作出更改、补充。，就当事人更改、补充后的申请内容予以答复。综上可知，无论行政信息是否事前已经公告，一旦当事人提出申请，行政机关所要做的事情就是保证当事人能够在合理期限内获得该行政信息。所以，即使是已经事前公开过的...
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2018
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07
一、什么是“一书四方案”？“一书四方案”是省级政府或者国务院在作出征地批复过程中所需的必备材料，其包括建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。根据《建设用地审查报批管理办法》的相关规定可知：（1）建设项目用地呈报说明书主要内容包括项目用地的安排情况以及拟使用土地情况等。（2）补充耕地方案应当包括补充耕地的面积、位置、质量，补充的期限、资金落实情况。（3）农用地转用方案主要包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等，以及是否符合规划计划、基本农田占用补划等情况。（4）征用土地方案中应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，人员的安置途径等。（5）供地方案中应当包括供地方式、用途以及面积等信息。二、“一书四方案”由谁公开？根据《政府信息公开条例》第十七条可知，行政机关作出的政府信息，应当由制作该信息的行政机关进行公开；若政府信息是行政部门从公民、法人或其他组织中获取，则由保存该政府信息的行政机关进行公开。同时根据《建设用地审查报批管理办法》第八条规定，“一书四方案”由市、县级国土资源部门进行拟定编制后，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源主管部门进行审查。所以该类政府信息应当由制作“一书四方案”的市、县级国土资源部门负责公开。三、应当公开“一书四方案”的情形：“一书四方案”并不是任何时候都可以通过信息公开方式获取。...
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2018
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07
一、何为小产权房？“小产权房”它本身不是法律术语，是人们在社会实践中形成的约定俗称的叫法。它有如下几个特点:一是在农民集体土地上建设的房屋;二是未缴纳土地出让金;三是产权证是由乡政府颁发而不是国家，因此也叫“乡产权房”。小产权房有三种表现形式:一是集体建设用地上建成的在，也就是宅基地上建成的房子;二是集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。二、小产权房能交易吗?小产权房交易面临很多风险，首当其冲的是小产权房没有房产证，不受法律的保护。国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证及商品房预售许可证等“五证”是取得房产证的先决条件，而小产权房缺少这五证，无论对于出卖方来说还是买受方来说，均存在一定的风险。其次，如若与国家土地利用总体规划相冲突有被拆除的风险，且业主得不到安置补偿;再次，小产权房不能抵押。（采晴整理）
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2018
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07
一、农村宅基地房屋是小产权房吗?严格的来讲，农村宅基地房屋不属于大家口耳相传的小产权房，因为它可以办理房产证，是合法的。而实践中人们通常又称其为小产权房，是因为其不能够在本村集体经济组织成员以外进行流通。因为“小产权房”不是法律概念，所以概念内容没有那么严格。律师给您通俗地讲，农民在本村所拥有的宅基地房屋是合法的，但是城镇居民或其他存农民购买该房屋就会面临“小产权房”的风险。二、安置房为小产权房怎么办？小产权房有如此多的不利之处，但是有些被征收人在安置补偿时得到的却是小产权房，下面律师为您讲解安置房为小产权房时怎么办：根据相关法律规定，小产权房是不能作为安置房屋的。但是如果小产权房已经被作为安置房屋而村民不要这样的房屋时，村民的利益也会受到侵害，一方面村委会不会提供另外的安置房屋，另一方面即使有别的安置房屋，村民离开自己长期生活的土地会面临生活上的其它问题。因此，当您的安置房屋确实已经是小产权房时，律师建议您不要就此接受认为没有更好办法，您可以委托专业的律师通过法律谈判为您争取更多的利益。三、小产权房一定违法吗?严格来讲，小产权房是违章建筑或违法建筑，但面临的结果不同。轻微违法的可以通过补缴土地出让金、缴纳罚款、补办手续等方法合法化，但是对于根本违法的小产权房，会面临没收或拆除的结果。（采晴整理）
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2018
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07
一、什么是征地补偿？征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。二、农村征地补偿有新变化，3类人拿不到征地补偿。1、擅自违规开荒的人：目前国家在土地征收时对开荒土地的补偿主要分为两类情况：一类是经过批准的开荒地，这一类土地将会以承包地方式的进行补偿；另一类则是未经运行擅自违规开荒的土地，这一类土地由于其属于农村集体组织所有，农民朋友是经过违规开荒，所以在土地征收过程中，只会给予土地附作物补偿，而不会给予土地补偿。2、有偿退出土地的人：随着农民进城的政策推动，许多农民已经进入到城市生活和居住，而在农村土地改革工作中，国家也明确提出要保障进城落户农民朋友的土地权益，这一类就导致许多农民朋友的土地被搁置荒芜，而为了鼓励这部分农民朋友将土地灵活的使用起来，相继出台了土地流转和土地有偿退出政策，尤其是农村土地有偿退出，让进城落户的农民朋友可以将承包地、宅基地等交回农村集体组织，从而获得相应的补偿，不过在交回土地之后，将不能够享受到征地补偿。3、闲置、滥用被收回土地的人：在农村土地改革工作中，国家明确提出了土地使用过程中严禁出现闲置浪费土地地和滥用土地的行为，并且在《土地管理法》中明确指出闲置三年以上的耕地，和违规滥用、破坏土地等行为，其土地将会由农村集体组织收回，所以在土地征收过程中，由于闲置荒芜、滥用土地等行为导致土地...
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2018
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07
在我国，不管是什么性质的用地都必须办理土地使用权证，这样才能算作是合法的用地。没有办理土地使用证的用地，即使在土地上建了房屋厂房，也会算作是违章建筑，将会被依法拆除。那么办理土地使用证的流程是如何规定的？要收费吗？一、我国颁发的土地证书类型：（一）集体土地所有权证：县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册土地证，核发集体土地所有权证，确认所有权。（二）集体土地建设用地使用权证：县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。（三）国有土地使用权证：县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。二、办理土地使用证的流程是如何规定的？（一）国有土地使用证办理流程：1、土地登记申请：(1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。(2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。(3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。2、地籍调查：对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性...
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2018
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一、可获利的情况：1、土地流转出让的人：随着土地确权登记改革工作的开展，国家又开始紧锣密鼓的开展土地“三权分置”工作，通过土地的三权分置可以有效带动土地转让、出让、流转等等工作的开展，以此来推动农村农业实现现代化、规模化、规范化发展;而随着这项工作的开展，也让农民朋友能够享受到土地增值带来的收益，依靠土地流转、出让，农民朋友可以相应的土地流转费用，而土地的受让人也能够获得国家的土地流转补贴，可以说是一举两得的好事情！2、土地有偿退出的人：在2018年，国家就在逐步开始试点土地有偿退出政策，而进入到2019年之后，此项政策必然会再度升级，尤其是随着农村土地确权登记等改革工作的开展，农村的土地价值正在不断提高，而农民朋友通过有偿退出土地也将能够享受到土地增值带来的收益，目前通过土地有偿退出，农民朋友能够获得最高每亩10万元的补偿！3、土地抵押贷款的人：国家为了带动农村农业实现规模化发展，在土地改革工作中，也提出了土地抵押贷款政策，目前已经有部分农民享受到了土地抵押贷款带来的改革红利，到2019年，随着新型职业农民培育工作的开展，以及农业补贴逐步向农业种植大户、家庭农村等新型农业群体倾斜，未来开展土地抵押贷款的群体必然会更多，这些人也将能够享受到土地带呀贷款的红利！4、土地入股农业合作社的人：农业合作社是当前农村发展的主要方向，尤其是农村集体产权制度改革之后，农民也将能够享受到农村集体资...
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办理土地使用证，是要收费的，只是收费标准和收费依据由各地自行制定，各地有所不同。比如江苏省某地的标准：1、土地登记费(苏价涉[1995]155号、苏价房[1999]134号)：①党政机关、人民团体、全额预算管理事业单位每宗地收10元;②企业、自收自支单位土地使用面积在1000m2(含1000m2)以下每宗地收110元，每超过500m2以内加收40元，最高不超过4万元;③差额预算管理事业单位土地使用面积在2500m2(含2500m2)经下每宗地收160元，每超过500m2以内加收20元，最高不超过1万元;④城镇私房用于生产经营地土地使用面积在500m2(含500m2)以下每宗地收90元，每超过100m2以内加收20元，最高不超过200元;⑤城镇居民住房(私房)土地使用面积100m2(含100m2)以下每宗地收18元，每超过50m2以内加收5元，最高不超过35元。另外对于民房遗留问题，根据淮政发[2003]131号文件：超法定面积135m2以上部分按90元/m2收取;2、交易服务费(苏价服[2004]131)：依照法律、法规不需要进入土地市场交易的,不交纳此费用。对土地使用权进行出让的，按照土地交易面积向受让方收取1.2元/m2;对土地使用权进行转让的,向交易双方收取2.4元/m2,双方各承担一半;对土地使用权进行出租和抵押的,向交易双方收收取1元/m2,,双方各承担一半。（采晴整理）
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