在各类征地拆迁纠纷中，我们经常会遇到房屋实际的面积大于证载面积的问题。尤其是在广大农村地区，很多人的房子是在原来房屋的基础上扩建或者将旧宅拆除后重建而来。大部分扩建或重建后的房子都会增加房子的面积，但人们一般也不会对这部分新增的房屋面积进行确权变更，因此经常会出现房屋实际面积大于证载面积的现象。一旦遇到拆迁，扩建的部分能否得到补偿就会成为征拆双方争论的焦点。今天我们通过一个案例来浅谈一下，遇到房屋实际面积与证载面积不符的情况时，超出实际面积的部分是否要予以补偿的问题。【万典真实案例】当事人张女士是一位知名画家，在郑州市某区某街道有两套房屋面临拆迁，她认为区政府作出的补偿决定是不公平、不合理的，两次上诉都败诉了。最后经过多方打听，找到万典律师事务所，由冯凯、韩雷永两位律师代理案件。冯、韩二位律师介入后经过调查发现，区政府作出的补偿安置方案中的部分规定是违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿的基本原则的：未对房屋进行调查登记，其作出补偿决定遗漏原告未经登记建筑部分的补偿。涉案房屋的实际面积大于房屋所有权登记的面积，补偿决定依据房屋产权证书进行补偿的对原告明显不公平。原告所有的砖混结构储藏室（7平方米左右）和原告阳台的一半面积属于未登记的合法建筑，被告未组织有关部门对此进行调查、认定和处理，补偿决定也没有对该部分进行补偿，明显属于违法。另外，补偿决定依据的补偿标准远远低于周边...
更新时间:
2022
-
07
-
27
在征收拆迁中，有时候会涉及到店面商铺的拆迁，那么商铺拆迁和住宅拆迁的补偿标准是一样的吗？当然是不一样的，商铺涉及到生产经营，其价值肯定是要高于住宅的，拆迁补偿标准当然也不能按照住宅的标准来。广大被拆迁人如果有商铺面临拆迁，在这方面也要多注意，了解基本的法律知识，在遇到补偿不合理的情况时，能够及时有效地进行维权。店面拆迁都有哪些补偿？1房屋、建筑物的补偿费根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价，最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。2土地的补偿费《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候会将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。3搬迁、临时安置的补偿《条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一般情...
更新时间:
2022
-
07
-
26
我们平时常说的“民告官”实际上就是行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条规定，行政诉讼的原告应当是与行政行为之间存在利害关系的公民、法人或者其他组织。同时原告应当明确自己想要告的是哪个行政机关，对于诉讼具有明确的诉讼要求和事实根据。在征地拆迁类案件中，其实大多都是老百姓和政府打官司，因为只有政府有权利进行征地拆迁行为。我们之前也讨论过，维权的第一步就是我们得找准要告谁，不然法院立案这一步可能就会有一些波折；那么现在已经确定了要告谁，有可能遇到一个新的问题：被告不出庭，怎么办？实践中这种情况并不少见，有些政府直接随便派“替身”开庭，根本看不到主要负责人，或行政机关负责人出庭却不出声...也就是 “告官却不见官”现象。遇到这种情况，被拆迁人犯难了：是不是对方不出庭维权就进行不下去了？并非如此，关于这种情况，法律中也有明文规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条规定：“经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理;被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第六十六条规定：人民法院对被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以将被告拒不到庭或者中途退庭的情况予以公告，并可以向监察机关或者被告的上一级行政机关提出依法给予其主要负责人或者直接责任人员处分的司法建议。”故行政机关拒不出庭应诉的，其主要...
更新时间:
2022
-
07
-
25
“外嫁女”在征地拆迁纠纷中，也是个老生常谈的问题。在一些地方，“嫁出去的女儿泼出去的水”的思想观念根深蒂固，所以遇到征地拆迁，妇女总是不能和男子享受同等的补偿权利。征收方冠冕堂皇，往往以“已经嫁出去了，不属于该村集体经济组织成员待遇”“她是嫁进来的，原来不属于我们村集体”等为由，拒绝给补偿，导致很多妇女在拆迁安置补偿上“两头空”，即娘家和婆家的拆迁补偿都享受不到。01万典律师提醒大家：法律有明确规定，妇女与男子享有平等的权利，应当保护妇女的合法权益。《妇女权益保障法》第三十二条规定：妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。另外，《农村土地承包法》第六条规定，农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。第三十一条：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。上述两条法律明确了妇女在土地承包过程中享有与男子平等的权利，不得以妇女结婚为由肆意剥夺妇女的土地利益。02“村民自治内容不得与法律法规和国家政策相抵触。”然而，在很多地方征收过程中，地方会以村民会议决定或者地方政策为由，排除外嫁女的征地补偿...
更新时间:
2022
-
07
-
22
在征地拆迁中，不少被征收人遭到拆迁方违法断水、断电、停暖。水、电被断后，有的被拆迁人在去询问征收部门，或是要求他们恢复水、电的时候，拆迁方却以“这是应上级要求”、“我们的拆迁工作不能停止”等理由拒绝被征收人的要求。断水断电断路断气，总之各种影响拆迁户正常生活的违法逼签手段并不少见，被拆迁人的生活被彻底扰乱，绝望无奈之下，只能被迫签订不公平的补偿安置协议，拆迁方的目的就达到了。万典律师要提醒大家的是，遇到断水断电逼迁，不要慌乱，也千万不能妥协，因为以断水断电的方式逼迫被拆迁人搬迁是法律上明确禁止的行为，是严重违法的行为。01相关法律《中华人民共和国行政强制法》第六十一条规定：行政机关实施行政强制，有“对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定”情形的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第三十一条规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构...
更新时间:
2022
-
07
-
19
征地拆迁中，违法强拆的现象并不少见。有些能在被拆途中及时制止，损失尚可挽回；大部分都是趁拆迁人不备全拆了，昨天还有片瓦遮风挡雨，一朝化为废墟，无安身之所，这是经济上与精神上的双重打击。不仅是房屋本身，还包括房屋内的相关的财物来不及转移，一些对当事人来说具有纪念意义的物品，一旦被损毁，再多赔偿也弥补不了。这就涉及到一个问题，违法强拆造成的损失，怎么赔偿是合适的，这个标准如何衡量？如果仅仅只是按照合法征收的补偿来赔偿，能否体现对违法拆除行为的惩戒，能否对无过错的被征收人遭受的损失进行合理弥补？根据国家赔偿法第二条、第三条和第四条的规定，行政机关违法行使行政职权对公民、法人和其他组织的人身权、财产权造成损害的，公民、法人或其他组织有取得国家赔偿之权利。今年3月，最高人民法院发布《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2022年5月1日起施行。则对征地拆迁中的国家赔偿内容有了进一步的细化和规定，其中这两条值得我们关注：01强拆赔偿不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益第二十七条第二款：违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。房屋征收拆迁，可获得房屋价值补偿、安置补偿、补贴、奖励、搬迁费等诸多价值。很多人担心，房子被强拆后提国家赔偿，最终判决的赔偿价值如果低于补偿价值怎么办?是不是自己的权利没有办法得到...
更新时间:
2022
-
07
-
15
在征地拆迁工作中，作为普通老百姓常常接触到的是村委会、街道办事处，因此很多人误以为他们的权利很大，可以实施拆迁、签订协议，甚至是强制拆除房屋。实际上，行政机关可能会在实际工作中委托其来推进、协调拆迁工作，但村委会和街道办都没有这么大的权利可以实施征收土地、拆除房屋。征收拆迁是关乎社会民生的大事，负责征地拆迁的主体一般是市、县级以上人民政府，负责具体实施征地拆迁的是县级以上人民政府确定的房屋征收部门（拆迁指挥部）或是相关部门临时设立的机构。而强制拆除作为一项极为严厉的行政强制执行方式，其设定和授权只能由法律予以规定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。法律、法规并没有授权街道办事处具有实施拆除行为的职权，所以如果街道办来强拆房屋，这是超越职权的违法行为。相关法律《中华人民共和国行政强制法》第十三条规定，“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”【万典案例】01基本案情原告宋xx系江苏省淮安市某村村民，在本村拥有合法的宅基地和房屋。2020年8月3日，淮安市xx区人民政府（...
更新时间:
2022
-
07
-
15
我国《宪法》第十条第二款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”出于公共利益的征收是强制的，但依然要遵循合法、合理的原则，保护农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。如果违法征收、违法强拆已经给当事人造成了很大的损失，那么被拆迁人可以要求哪些赔偿，赔偿的基本标准是什么？按照《国家赔偿法》第三十六条的有关规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。在房屋被非法强拆过程中，产生的“直接损失”的赔偿通常有以下几种：01被拆迁房屋价值的赔偿。对因非法强制拆除造成被拆迁人房屋损失的，通常参照征收补偿标准予以行政赔偿，原则上不低于合法征收的行政补偿。赔偿申请人可以参照合理的房屋价值评估来申请赔偿数额。02被损毁的物品等财物的损失赔偿。遭到强拆时，被拆迁人往往来不及转移财产，家中的财物也会随着房屋强拆而损坏掩埋，造成的具体损失需要根据实际情况来估算并举证。如果没有保留证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条第三款的规定，当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。03搬迁、临时安置补偿等损失赔偿。遇到非法强拆，被拆迁人还会面临着居无定所的困境，所以被拆迁人遭受的损失不仅包括被拆迁人因...
更新时间:
2022
-
07
-
14
1当房屋被认定为违法建筑，需要强制拆除的时候，一般是先由行政机关向当事人送达《责令限期拆除决定书》，然后再对房屋实施强制拆除。那么是不是收到《责令限期拆除决定书》就意味着一定要拆除、不可挽回了呢？不尽然，如果《责令限期拆除决定书》的作出本身就是违法的，那么就有可能被撤销，撤销了就不能当成违建拆除了。这也给大家提供了一个维权思路，并不是只有强拆行为发生、造成了损失才违法，才去维权；拆迁方作出的文件如果不按照法定程序来，也可能因违法而被撤回。2那我们回到责令限期拆除决定上来，如何判断其违法了？《行政处罚法》第三十一条规定，行政机关在作出行政处罚决定书之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。第四十一条规定，行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前，不依照本法第三十一条、第三十二条的规定向当事人告知给予行政处罚的事实、理由和依据，或者拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定不能成立；当事人放弃陈述或者申辩权利的除外。第四十条：“行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人；当事人不在场的，行政机关应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定，将行政处罚决定书送达当事人。”由以上法律规定我们可以简单总结如下：①作出《限期拆除决定书》，要告知当事人事实、理由及依据，且当事人有陈述、申辩的权利②决定书交到当事人手中不满足以上两点的，很有可能程序违法。实践中我们遇...
更新时间:
2022
-
07
-
13
航拍图也叫航测图，是利用遥感技术，以飞机为工作平台，所测得的某一地区的地面或地质影像。各地测绘局根据拍摄的影像资料进行测绘图纸。航拍图直接反应的是房屋的建造时间、结构变化情况，在房屋产生某些争议时航测图就提供了有力的证据。房屋征收拆迁，要对被征收人进行安置补偿，补偿多少，跟拆迁的范围面积有很大关系。所以征收方一般都是要确定范围的，有些会对征收房屋进行航拍。但是慢慢出现了这样一些现象，征收方单纯通过航拍图来认定房屋是否违建，有的甚至拿几年前的航拍图与现在进行对比，多出来的建筑范围认为是违建，不予补偿。那么这种情况下显然利益受损的是老百姓，仅仅以航拍图为准究竟合法合规吗？不合法也不合规，典型的政策替代法律操作模式。以航拍图为准来界定被拆迁房屋的合法性，是因为在现实生活中，很多地方集体土地上房屋在产权证的发放和管理方面并不规范，很多地方的农民在办理建房申请时手续并不完备。这个问题是由两方面原因造成的：一方面，地方乡、镇政府对于农民建房缺少统一有效的管理，导致乱象丛生，大量房屋并未办理土地证、房产证或其它产权证照，甚至有的地方整个地区都没有产权资料;另一方面，很多老百姓在建房时没有法律意识，不注意相关手续的办理和证照的领取。出于拆迁时有统一界定标准的考虑，很多地方政府都规定以某年某月的航拍图作为认定房屋合法与否的分界线，航拍图之前建造的房屋视为合法，之后的则视同违章。这虽然客观上制定了统一...
更新时间:
2022
-
07
-
12