拆迁补偿标准是固定不变的吗？一般听到“标准”两个字，大家可能会以为定好了就不会变，不然也不可能成为标准。在征收拆迁补偿问题上，部分征收方也是这样糊弄被拆迁人的。拿着几年前的补偿标准说“拆迁补偿标准又不可能年年变，基本上一直是固定的”。这就导致很多人拿到的拆迁补偿奇低，同样的地段买不起房，要不就是安置房还要自己倒贴一部分钱。这实在是没有道理，也不合法。物价年年在涨，房价也在年年涨，拆迁补偿标准还能十年八年不变？这也是为什么法律要明文规定“按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。公平补偿，要考虑市场变化按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，对被征收人应给予公平补偿。但如果征收决定公告之日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这样进行补偿，显然无法体现公平补偿原则，有失公允。应在合理期限内作出补偿决定市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般...
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2022
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棚户区改造的根本目的是改善民生，通过改善居住环境，让大家过上更好的生活。但在有的地方，棚改的过程显得非常野蛮粗暴，出现很多违法乱象，没有批文、违法占地、断水断地逼迁……让老百姓苦不堪言。基于这些乱象，去年新修订的《土地管理法》，加大对土地违法行为的处罚力度，大幅提高对违法占地的罚款标准。比如，修订前的《土地管理法实施条例》第四十二条对违法占地的罚款标准规定为每平方米30元以下；修改后违法占地的罚款标准从原最高每平方米30元，改为每平方米100元以上1000元以下，罚款标准大幅提高。这些措施是为了更好地保护老百姓尤其是农村居民的利益。无论是棚改、旧改，还是其他出于公共利益的征收行为，违法占地都是零容忍的行为。新土地管理法强调的以下几点，大家要格外关注：1、严格控制耕地转为非耕地1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土...
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村委会、居委会大家都很熟悉，也是我们生活中比较常接触的组织。在征地拆迁工作中，村委会或是居委会的工作人员也会频繁出现。所以很多人不太了解，可能误以为他们就是拆迁方，有权利实施拆迁、签订协议甚至强制拆迁，等等。这就大错特错了，村委会和居委会根本没有这么大的权利，在征收拆迁工作中，他们只是起一些辅助性的作用，简单理解就是是被拆迁人与拆迁方之间的沟通桥梁，本质上还是服务于老百姓的。但并没有权利决定任何拆迁相关的事宜，如果擅自强拆房屋，拿着所谓“官方文件”作威作福，光明正大侵害老百姓权益，这是违法行为。今天就具体来讲一下，征地拆迁中，村委会和居委会什么能做，什么不能做，对于一些常见的违法情形，大家也要提高警惕。村委会和居委会的性质村委会是村民委员会的简称，由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，字面意思是为村民提供服务管理的组织。同理，居委会也只服务于某社区的居民。换句话说，这两个组织都是基层自治组织，并不能代表政府机关，和某一级政府相比他们只是服务于村民、居民的自治组织，只能起到辅助性作用而没有决定性的权利。根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有政府有征收土地、房屋、拆除合法建筑的法定权限。因此，无论是集体土地征收还是国有土地上房屋的征收，都只有政府和政府的相关部门才有权利组织实施。这是法律规定的政府承担的法定职责，相应地，在补偿问题上，政府也负有拆迁补偿的法...
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长期以来，土地违法乱象严重侵害广大被征收人的合法权益。大量的耕地、林地、宅基地等农村集体土地在未经农用地转用审批的情况下被以各种名义用于各种项目开发建设，这就是我们俗说的“未批先占”，这种违法行为往往会很大程度损害被拆迁人的利益。“未批先占”一直以来都是农村土地违法的典型形式之一，即指有关单位在未取得征地批复的情况下强行占地施工、拆除农民房屋等行为。对于征收耕地而言，即便农村集体经济组织已经签订了征地补偿安置协议，也不能仅凭此就下手铲除地上青苗，否则就违反了耕地保护的基本规定。其中，承包地被未批先占、违法征收在实践中较为常见，具体的表现形式通常分为两个步骤——清表与建设。所谓清表，就是指征收部门对被征收人的承包地进行清理和平整，征收人员通常会组织多台挖掘机来进场实施工作，将承包地上种植的树木、蔬菜挖走后，再对土地表面进行平整。农民一年到头在地里辛苦忙活，地里的庄稼作物维系着一家人的生计，征收方强制清表行为往往给农民造成极大损失。我们试看一个真实案例，农民承包地被强制推毁，应该如何维权。【万典案例】案情简介原告为广东省韶关市浈江区某村村民李XX，在本村拥有合法的土地承包地，面积大概30多亩。因当地政府建设汽车东站（又称城中村改造）需征收原告承包地，但李xx一直没有见到征收土地的相关批准文件，故不同意征地。2021年5月2日，被告xx镇人民政府在未经过李xx同意、未履行合法征收程序的情...
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征地社保也叫失地农民社保，是指被征地之后的农民缴纳的社会保险。在我国的征地政策中，国务院规定要对被征地的群众进行妥善的安置，避免在征地后失去基本的生活保障，各地在这个文件下相继出台了失地农民养老保险制度保障失地农民的权益。尤其去年9月开始实施的《土地管理法实施条例》，愈发重视保障被征地农民的基本权益，同时将会通过增加养老保险等社会保险补贴的方式，来让被征地农村居民的长远生活能够得到保障。但是在很多征地拆迁纠纷中，不给被征收人进行社保安置，或是借口社保安置刻意压低补偿的情况并不少见。而大部分被征收人对征地社保相关的法律、政策都不太了解，所以在这方面权益受损但自己当时并没有反应过来，等到维权的时候却发现困难重重。以下相关法律、政策，大家应该知晓。想要征地，先付社保《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（2006）明确指出征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生活有保障为原则，做好被征地农民的社会保障工作：一是征地补偿安置方案从货币安置为主，改为社会保障安置为主。二是征地涉及被征地农民安置，没有实行社会保障的，不得批准征地。三是实行征地补偿费预存制度，必须充分重视建立失地农民最低生活保障的问题，通过加强被征地农民的就业培训和完善社保体系，确保被征地农民的长远生计是征地补偿机制改革的重点内容。新《土地管理法》对被征地农民的社会保障也进行了明确规定，要想征地，必须先落实被...
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在征地拆迁实践中，用地审批是必不可少的环节。根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，也就是大家常说的“征地批文”。有征地批文，说明是合法征地；未批先征，则是违法征收。征地批文也会过期但很多被拆迁人不了解的是，征地批文其实也有有效期。有时候征收方拿着过期的征地批复来征地，大家不注意这个细节，可能就被骗了。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十九节规定，严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。原国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第十四节规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。所以，征地批文是存在有效期的，且有效期为两年。满两年没有实施征地的，批准文件自动失效。也就是说，广大被征收人，如果征收方给你看的征地批文已经过期了，那么他就不能凭借过期的征地批文进行征地。但实践中常常有征收方会进行这样的操作，拿着过期批文糊弄被征收人，大家一定要在这方面留个心。以征地批文是否有效判断征收行为合法性我们在之前的文章中提到过，拆迁维权时，可以从找征收方的违法点入手，而是否有...
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有被征收人可能会遇到这样的情况：政府征收拆迁划范围，自己家的房屋不在范围内，但是又离拆迁范围很近，生产生活受到了严重影响；还有的距离太近，或是一部分在征收范围内，一部分在范围外，一定程度上给房屋造成安全隐患。那么对于这种情况该怎么办呢？虽然没在范围内，但确实影响到了生活。其实，在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响，征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收。因此，对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如，房屋部分在建设项目用地红线范围内，部分房屋在征收范围外，如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收，那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除，另一部分成为危房而无法居住。因此，虽然征收整个房屋超出了专项规划，但征收房屋系公共利益需要，并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用，从整体上应该征收该房屋，并给予合理补偿，是符合实际情况的，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。还有一种情形，就是公路建设影响未征收房屋的安全、使用。《公路安全保护条例》第11条规定，县级以上地方人民政府应当根据保障公路运行安全和节约用地的原则以及公路发展的需要，组织交通运输、国土资源等部门划定公路建筑控制区的范围。公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为：（一）国道不少于20米；（二）省道不少于15米； （三）县道不少于10米；（...
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征地拆迁中，因为被拆迁人不满意安置补偿方案不肯签协议，征收方趁夜间或是节假日被拆迁人不防备时进行偷拆、强拆的情况时有发生。《行政强制法》第43条规定：行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。也就是说，夜间或是周六日、国庆节、中秋节、端午节、春节等节假日实施强拆的，均是违法行为。如果无视这一法律规定，哪怕是合法的司法强拆，也变成了违法强拆。那么如果行政机关一旦实行了夜间拆除的违法强拆行为，将面临什么后果呢？我国《行政强制法》第61条规定“行政机关实施行政强制，有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分： （一）没有法律、法规依据的；（二）改变行政强制对象、条件、方式的；（三）违反法定程序实施行政强制的；（四）违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的；（五）对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的；（六）有其他违法实施行政强制情形的。”【真实案例】万典律师代理过一个强拆的案件：被拆迁人的房屋在夜间分三次被强拆，而征收方却一直没有落实征收补偿。基本案情：原告朱xx、苏xx二人系江苏省连云港市某区居民，在当地共有房屋一处，具有合法的房屋所有权证。2017年6月23日，被告江苏省连云港市xx区住房和城乡建设局作出《房屋征收决定书》，将原告的房屋列入征收范围。在没有...
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遇到征收拆迁，你是什么时候收到房屋评估报告的？签协议之前还是之后，还是压根就没见过评估报告？如果觉得以上问题无关紧要，或者认为评估报告不重要的被拆迁人要注意了，你可能面临巨大的损失。拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个环节，评估结果决定了补偿的多少，而且分户评估报告的送达，是被征收人房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序，是法定的、必有的步骤，并不是可有可无的。之所以有这样的规定，是因为如果没有合法的拆迁评估，没有及时地送达评估报告，将可能侵犯被征收人的公平补偿权，拿不到合理的拆迁补偿，损失拆迁奖励等。一、拆迁评估要注意这三个细节：1、评估机构协商选定，主动权不能全交给拆迁。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条的规定可以得知，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中，房屋评估机构如果是拆迁方私自选定的，就违反了上述的法律规定。大家想一下也知道对自己不利，这样单方面决定的评估机构作出的评估报告会偏向谁的利益，是一目了然的。2、入户勘察房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，...
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房屋被认定为违建，是不是就能直接实行拆除了？很多房屋被认定为违建并责令限期拆除的被拆迁人，内心都有这样的担忧和无奈：已经被认定是违法建筑了，肯定要拆除了，自己不拆政府部门就会直接来进行强制拆除。然而关注我们之前文章的朋友，应该会疑惑：认定违法建筑然后直接强制执行拆除，这中间是不是跳过了其他步骤？是的，哪怕是拆除违建也有严格的法律程序，否则可能程序违法。01首先在确认违法建筑这一步，行政机关要经过现场调查取证，根据调查结果，执法机关认定涉案建筑构成违法建筑的，对建筑所有权人做出行政处罚前，应当给被处罚人一个《行政处罚事先告知书》，告知内容包括做出行政处罚的事实、理由、依据，当事人依法享有的陈述、申辩和申请听证的权利。大家注意这一步很关键，因为这一步给了老百姓权利救济的机会。如果对这一行政处分决定书有异议的，可以进行申辩、申请召开听证会。执行机关不得因为当事人主张了权利，打击报复，加重处罚，且不得要求当事人承担听证会的费用。举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当事人可以进行申辩和质证。记录员负责应制作笔录且需要交给当事人审核无误后签字或者盖章。听证结束后，根据听证会的情况，执法机关再根据法律规定，作出决定。如果以上这些程序都有，且合法，执法机关认为当事人申辩理由不成立，依法需要对违法建筑作出处置的，应当先依法责令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有权人会在此时收到...
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