在征地拆迁中，不管是农村集体土地征收还是城市国有土地上房屋征收，大部分或者说99%的被征收人，基本上都是第一次遭遇征地拆迁工作，所以会对拆迁相关的法律法规不了解，更不用说如何判断征收方提供的拆迁补偿款是否合理了。所以在实践中，经常有被征收人在判断征收方提供的拆迁补偿款是否合理时会通过主观进行推断，也就是说满意征收方给的拆迁补偿那就是合理，不满意征收方给的补偿那就是不合理。这样其实很容易吃亏，如果房子本来应该补偿80万，人家补偿50万你觉得很满意就接受了，拆迁方在背后不知怎么高兴呢。所以必须得了解一些基本的法律常识，判断安置补偿方案是否合理时也有一个客观合理的依据，而不是进行完全的主观判断。以下五个基本条件，大家可以作为参照，对安置补偿是否合理，自己首先能作出一个大致的判断。1、补偿方案是否遵守了以下两个原则（1）征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。此原则是衡量征收补偿安置方案所制定的补偿标准是否合法的重要依据。实践中，有地方征收方为了达到低补偿的目的，常以各种理由给予被征收人极为不合理的补偿，有的还需要被征收人自己倒贴钱购买安置房。因此，在看到补偿安置方案中的补偿标准后，如果该标准无法保障自己的原有生活水平，那么，该补偿安置方案就不合理的。（2）先补偿、后搬迁的原则。土地管理法第四十八条明确规定，涉及到农村村民住宅的，应当按照先...
更新时间:
2022
-
06
-
09
无论是土地征收还是房屋拆迁征收，在我国法律都有着严格的法定程序，相关部门在征收时必须要依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，依法进行，保障被征收人合法权益。只有这样，被拆迁人拿到合理补偿，合法权益得到保障，而拆迁方的工作也能够顺利进行，实现双赢。那么现在房屋拆迁都有哪些必须要经过的法定流程呢？大致可以分为以下三个程序阶段：一、征收拆迁决定程序01制定强拆计划征拆方根据要求上报房屋拆迁计划，计划中包含拆迁范围、拆迁用途、拆迁范围内的住户情况、房屋面积情况以及补偿资金和产权置换房屋的情况。02发布暂停办理相关手续的通知征拆方向相关部门发出暂停办理相关手续的通知。通知内容为暂停核发营业执照，土地使用权证，禁止房屋新建、扩建等。03调查登记对征拆范围内的房屋、土地情况进行调查。尤其对没有登记的建筑进行认定和处理，并给出处理意见。二、征收补偿程序04拟定、公告征收补偿方案在调查登记完成后，房屋征收部门会拟定征收补偿方案。在经过有关部门的论证、修改后，征收补偿方案会进行公告（不少于30天）征求公众意见。05召开听证会如果多数人认为公告的补偿方案不合理，征拆部门应当组织召开听证会，并根据相关法律法规、听证会的情况修改补偿方案。06房屋评估征拆方和被征拆迁人在规定时间内共同选择评估机构，并进行房屋评估，评估机构依法出具分户评估报告。被征拆人对评估结果...
更新时间:
2022
-
06
-
08
无论是农村的征地拆迁，还是棚户区、旧城区改造，房屋需要给予补偿这是毋庸置疑的。但是对于房屋附属的院落空地是否给予补偿，却出现了不同的情况，有的被拆人拿到了这部分补偿，有的征收方却一再强调院落空地不属于法定补偿范围，不给这部分补偿。院落不给补偿对被拆迁人来说损失是很大的。城市里的楼房暂且不提，农村里的房屋几乎都带有小院，这在我国农村很常见，而且有的院子面积还很大，不给补偿实在说不过去。很多被拆迁人也咨询过我们类似的情况，有的是以土地权属问题不给补偿，有的是以很低的补偿标准进行补偿，这都是欺负被拆迁人不了解情况、不熟悉法律。今天我们就来讲一讲院落空地的补偿问题。最高法关于院落空地补偿问题的答复根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。所以，被纳入征收范围内的院落和空地也应当给予相应的补偿。以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据，更好地保障了被征收人的合法权益。如果院落、空地没有登记在被征收人的土地使用权证上，被征收人能不能主张相应的补偿呢？在实践中，由于历史原因或是当地征收部门未及时对土地进行登记的原因，有些被征收人的院落及空地不能在土地使用...
更新时间:
2022
-
06
-
07
提到“强拆”一词，我们第一反应就是暴力、违法，因为拆迁实践中，这样负面的例子看多了，难免就会留下糟糕的印象。熟不知强拆也有“违法强拆”与“合法强拆”之分。违法强拆“违法强拆”是在征地拆迁中最常遇到的“强拆方式”，所谓“违法强拆”，字面意思就是不依法强拆，比如被征收人的合法房屋被纳入征收范围之内，但是拆迁方在未与被拆迁方就拆迁补偿达成一致的情况下，拆迁方为了加快拆迁进度，节省时间成本，采取的偷拆、误拆、直接强拆的违法行为，这就是令我们闻之色变的“违法强拆”。合法强拆征收过程中的“合法强拆”，指的就是“司法强拆”，司法强拆是在征地拆迁领域唯一合法的强拆形式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。简单地进行区分，就是征收拆迁行为有没有遵守法律。不过，在实践中也有部分征收方打着“司法强拆”的旗号进行违法强拆，蒙蔽被拆迁人，声称自己是根据政策、依据法律对违建实行强拆的。如果真的是他们所谓的合法拆迁，那么是否保证了被拆迁人最基本的权利，比如听证权、申辩权等，拆迁程序合不合法，拆迁方式合不合理，如果都没有做到，就是违法的。所以大家对合法的强拆程序也要有基本的了解。正规合法的“拆违”需得经过以下步骤：01强制拆除的主体需要有强拆的职权《行政强制法》《土...
更新时间:
2022
-
06
-
07
对于大部分普通老百姓来说，大家可能都盼望着自己家能遇到土地征收或是房屋拆迁，因为在当下房价高、生活压力也大的社会环境下，拆迁似乎成了一个改善当下生活、或者改变命运的捷径。当然这也符合国家出于公共利益考虑，进行征收拆迁的初衷，本来就是为了让老百姓过上更好的生活。不过正如大家所见，并不是所有遇到拆迁的人都能得偿所愿，还是存在部分违法征收、损害被拆迁人利益的情况。那么在这种情况下，作为被拆迁人，还是要利用好法律赋予我们的权利，积极维权，多了解一些相关的法律知识，才能有备无患，尽可能少走弯路。以下几点大家要格外注意：一、拆迁评估一定要重视房屋遇到征收拆迁时，有一个非常关键的步骤，就是拆迁评估。这一环节很多人不太重视，或者是过于相信拆迁方，自己基本上没怎么参与。其实评估的结果直接关系到拆迁补偿金额的多少，大家不能大意。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章第十九条规定，房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。常见的拆迁补偿价格评估的方式一共有：市场评估法、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。这几种方法，可以选择一种评估方法，也可同时选用两种或者是两种以上的评估方法。具体怎么适...
更新时间:
2022
-
06
-
06
在农村地区，人们的日常生活与村委会密切相关，在村民的心目中，村委会的效力及公信力非常高，村集体内部无论大小的所有事都可以找村委会去协商解决。当征收集体土地时，我们也很难避开村委会这个组织。很多农民朋友认为，村委会在征收中有着至关重要的作用。实践中，有的项目以村委会的名义启动；有的村委会代替村民签订补偿安置协议；有的村委会管理、支配着征地补偿款……不过，这些情况存在并不代表它就合理合法。有时候村委会权力并没有那么大，比如代替被征收人签订安置补偿协议、强拆房屋等，这都是违法的行为。村委会的性质根据《村民委员会组织法》第二条的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。从该条的内容可以看出村委会是村民的自治组织，其并不能强制拆除村民的房屋。 《村民委员会组织法》第二十四条则规定涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：本村享受误工补贴的人员及补贴标准;从村集体经济所得收益的使用;本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;土地承包经营方案;村集体经济项目的立项、承包方案;宅基地的使用方案;征地补偿费的使用、分配方案;以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。通过上述法...
更新时间:
2022
-
05
-
31
为了能够切实提高农民收入，同时又使土地资源得到充分利用，国家出台了土地流转的相关政策。我们都知道，村集体是享有土地所有权的，农民享有土地的使用权，土地流转就是农民们可以决定把土地承包出去收取承包费用，类似于将土地租出去收取租金。这对于很多外出工作、土地闲置的农民来说，是可以增加收入的一件好事，能够把闲置的土地有效利用起来，也避免了土地资源的浪费。但也有部分征收方却是披着土地流转的外衣实行“以租代征”之实。对于农民朋友们来说，这两种用地方式的混淆，很可能会损害自己的利益，因为这两种用地方式的补偿是天差地别，而且以租代征是不合法的。而农民从古至今一直都是需要依靠土地生活，没了土地，生活水平也就没了保障。所以很有必要了解这二者的区别，以免遭受损失。以租代征是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。类似的“以租代征”情形全国各地很多农村都有可能出现，很多地方人民行政机关工作或者企业，需要占用农民朋友土地资源开发建设。为了可以节省征收成本，降低地方性支出，就会以租金的方式每年给予农民朋友补偿，这种补偿方式简称“以租代征”，同时也属于违法犯罪行为。所谓“租征”，即通过租用农民集体土地非农建设，擅自扩大建设用地规模，租期往往很长，这样与征地没有区别。“代征租金”的实质是避免农用地和土地征收审...
更新时间:
2022
-
05
-
30
征地拆迁早已是平常之事，随着法律法规的健全，遭遇征地拆迁纠纷时，被拆迁人可以通过合理的方式维护自己的合法权益，例如通过申请信息公开或者提起行政诉讼维护自己的权益。但是现实生活中，很多人遭遇征地拆迁纠纷时，由于不具备相关法律知识，维权方式有误，导致自己的合法权益受损，没能拿到合理的补偿。所以在征地拆迁过程中，为了争取自己的合法权益最大化，我们一定要避免走一些弯路，一些基本的错误不要犯，比如签空白协议、拒绝入户评估等，都是对自己不利的。同时也要发挥主观能动性，在谈判过程中、在合理的范围内尽力为自己争取更多的权益、更高的补偿。以下五点非常重要，被拆迁人尤其要注意：01拆迁评估要积极参与依据《国有土地上征收与补偿条例》第十九条相关规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”这里要提醒大家：参与征拆环节的评估机构公司应为拆迁方与被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。拆迁方单方面决定评估机构是不合法的，我们可以在拿到房屋评...
更新时间:
2022
-
05
-
24
在征地拆迁中，关于拆迁补偿的方式，被拆迁人可以自主选择产权调换或货币补偿。很多有住房需求的人可能都会更倾向于选择产权置换，但产权置换有时候也会面临一些问题，就是安置房质量不过关。比如墙体有裂缝，地板以纸填充等，基本居住安全无法保障。最近就有被拆迁人给我们留言咨询，说选择了产权置换，安置房等了几年好不容易等到建成，质量却有问题。这种情况到底该由谁来负责，被拆迁人要怎么维权？选择产权置换时，又该注意哪些问题？万典律师今天就来谈一谈产权置换相关的问题。签协议违约责任要定清当被征收人在签订安置补偿协议时，应当谨慎地审查协议中是否有关于安置房的明确约定，比如约定的面积、交房时间、楼层、房子区位位置等；也要看相关违约条款，比如若违反某某条要承担的义务，尤其要注意约定安置房相关的违约责任。如果协议中对于房屋的具体情况和交付时间没有明确约定，不要轻易在协议上签字，这种情况下迟迟不交房的可能性极大。其次，如果协议中明确约定了安置房交付的时间，而拆迁方逾期交房，被征收人可以要求增加临时安置费。严格验收安置房现实中，一些地区安置房的质量确实存在问题。房屋毕竟是用来住的，这关系到个人的人身安全与财产安全，所以对于置换的房屋质量也要尤为注意，不容忽视。常见的，不少地方的安置房为“楼花”形式，即期房，也就是自签订征收协议到正式入住新家，这种期房入住少说一两年，多则三五年，甚至更久。而政府在完成征地工作后，一旦...
更新时间:
2022
-
05
-
23
此前引发社会广泛关注的妇女权益保障法修订草案意见征求已经于昨日结束。今年4月18日，妇女权益保障法修订草案提请十三届全国人大常委会第三十四次会议进行二次审议后，进入为期一个月的征求社会公众意见阶段。截至昨天，参与人数已超8万人，提出的意见条数超过30多万条，远远高于同期公开征集意见的另外两部法律草案。“妇女权益保障法是针对妇女权益保护的专门立法和特别立法，该法涉及妇女六大权益，包括政治权利、人格权益、文化教育权益、劳动和社会保障权益、财产权益、婚姻家庭权益等。”此次修订案中重点涉及的就业性别歧视、婚育职场限制等问题，无不是公众高度关注的社会热点话题。现代社会中，女性发挥的作用越来越显著，也正因为如此，如何加强这个特定群体的权益保障也随着社会发展而日益迫切。在今年年初的两会中，人大代表强调妇女的权益保护，如妇女生育、妇女就业歧视、妇女社会保障等。突出了国家政策及法律对妇女权益的正当、合法保护，侧面强调妇女权益应得到正当对待，不应有歧视性的差别对待。然而中国自古有重男轻女的思想，这在农村地区体现得尤为明显，且延续至今，严重侵害妇女的合法权益。万典律师多年来专业受理征地拆迁类案件，以农村征地中妇女权益保障为例，今天也浅谈一下征地拆迁中妇女权益的保障问题。01妇女与男子享有平等的权利，应当保护妇女的合法权益《妇女权益保障法》第三十二条规定：妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地...
更新时间:
2022
-
05
-
20