我们常常说，拆迁补偿不合理不能签协议，但是合理的标准是什么呢？每个地方的补偿标准也不一样，无法具体到数字，那还怎么审查补偿是否合理呢？相信每位拆迁户朋友，遇到拆迁后通过打听、查资料或其他渠道，都会对自己房屋的补偿有一个大概的心理预估，这个估算的依据主要来自于我们自己的判断，那么拆迁方给的补偿达到预期或是差的不多，就认为是合理的，而与预期相差甚远，不满意就是不合理的。但是这种估算方式并没有法律依据，就像拆迁补偿不能由拆迁随意来定，说多少就是多少一样，我们自己单方面认为的也不准确。补偿是否合理，并不是说越高越合理，而是有相关的法律依据。以下几个方面大家可以参考：1、补偿标准是不是最新的这一点非常重要，物价在涨，房价在涨，补偿标准也不可能多年一成不变。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这条规定就是为了防止有些征收项目一拖好几年，最后实际征收的时候还是按照好多年前的旧标准来补偿，这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这种情况下给出的补偿方案想都不用想，肯定不合理。2、补偿方案是否遵循了以下原则1）原有生活水平不降低，长远生计有保障《土地管理法》规定应当给予失...
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很多人收到《限期拆除决定书》内心肯定是比较慌的，因为这意味着房屋十有八九是被认定为违法建筑，并将可能被强制拆除了。但是大家首先要注意限期拆除决定作出的前提条件：根据《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。也就是说责令限期拆除决定书的拆除对象是违法“违法建筑”。所以大家这个时候先要清楚：我的房屋是不是违法建筑？为什么会这样说呢，因为实践中以“拆违促拆迁”已经是拆迁方惯用的手段，有的房屋建筑可能多年都没人管，一遇到拆迁，补偿协议不能达成一致，房屋就突然成了违建。其次，注意这个限期拆除的通知，它的作出是不是经过了法定的程序。有没有经过调查取证？有没有听取被拆迁人的陈述和申辩？何机关都不能不调查取证就凭空认定房屋的性质，应该进行客观、充分的调查，在事实认定清楚、证据确实充分的基础上作出《限期拆除通知书》，除了要弄清房屋基本情况，如建设时间、权属情况等，还要紧紧围绕房屋是否系违建，充分查清事实。调查完成后，调查单位应当制作一份调查材料而且，当行政机关作出对相对人有不利影响的行政行为时，应当告知其享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩。其中包括房屋的基本情况，调查人信息，权利人笔录等。在我们遇到过的诸多案例中，有些调查单位，并...
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在征地拆迁实践中，信息公开申请已经是大家比较熟悉的获取相关信息的途径。通过信息公开，我们可根据所获得的相关材料快速地找到征收方的违法点，从而具有针对性地对他们的违法行为向有关部门申请行政复议或是向法院提起诉讼。但是也有被拆迁人朋友和我们反映，自己的信息公开申请要么久久得不到回复，要么被拒绝了，说是不在公开范围内。那么无论什么信息公开申请，政府都必须公开吗？哪些内容确实不能公开，哪些是搪塞被拆迁人的借口？今天我们来浅谈一下关于信息公开内容的问题。首先，并不是所有政府信息申请了就会给你公开，也确实存在不予公开的情况，如：1、涉嫌国家机密《政府信息公开条例》中明确规定，对于国家秘密，政府不能公开。因此，申请人如果申请的信息确为国家秘密，政府是不应当也不能公开的。对于此理由，政府机关是比较少用的。毕竟，确定一项信息是不是国家秘密，需要保密机关来确定。但在征地拆迁类实践中，申请信息公开涉及到国家机密的情况还是比较少的。2、申请不明确对于申请人向行政机关获取政府信息的，通常采用书面的形式申请，如果采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。而语言本身会产生歧义，加之有时候书面表达能力有限，或是自己对要获取的信息也表达不清楚，可能会存在申请公开信息的内容不够明确、清晰，所以有些行政机关会以“所申请的信息不明确”为由要求申请人补正，或拒绝答复。3、申...
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前几日有一则“消失18年妻子突然现身，分走近一半拆迁补偿款“的新闻引起热议，对于法院判决是否合理，大家展开了激烈讨论。我们先简单回顾一下案情：1984年，李某、刘某登记结婚，婚后于1986年育有一子，并将婚内购置的砖瓦平房加建为二层楼房。2003年，妻子李某外出后便再也没有回家，一直音讯全无。2009年，丈夫刘某向法院起诉离婚，因李某下落不明，法院依法作出缺席判决，准许离婚。2021年4月，李某、刘某原来居住的房屋被征收，共获得各类补偿款56万余元。同年6月，消失18年的李某突然出现，并向法院起诉刘某，要求平均分割房屋拆迁补偿款。法院判决：法院审理后认为，被征收房屋属李某、刘某婚姻关系存续期间共同财产，李某、刘某在离婚时没有对共同财产进行分割，但不能因此推定李某放弃了财产的分割权利，故对于李某要求分割房屋拆迁补偿款的诉讼请求，应予支持。在该房屋被征收前，李某、刘某作为房屋共有人，都有管理的权利和义务，但李某在2003年擅自离家出走后，没有履行对共有物的管理义务，故应在房屋拆迁补偿款内先行扣除维护费用后，剩余54万余元再按共同财产进行分割。此外，李某在离家出走至刘某起诉离婚期间，长期杳无音讯、下落不明，没有尽到家庭义务，在分割共同财产时应对刘某予以适当照顾。法院遂判决由刘某支付李某房屋拆迁补偿款总额的40%，即21万余元。李某不服一审判决，提出上诉，益阳中院经审理后依法判决驳回上诉，...
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我们之前谈过司法强拆相关的问题：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。那么是不是到了征收方申请强制拆迁这一步，就意味着房屋一定会被强拆，就算被拆迁人对补偿安置依旧不满意也无济于事了？并非如此，因为征收方向法院申请强制执行，法院也要根据实际情况审理，并不是申请了就会给你通过，就会立马执行。也存在一些情况，法院会裁定不准予执行。根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第6条规定：征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：(一)明显缺乏事实根据;(二)明显缺乏法律、法规依据;(三)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;(四)明显违反行政目的，严重损害公共利益;(五)严重违反法定程序或者正当程序;(六)超越职权;(七)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。也就是说如果征收补偿决定存在明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障等情形，人民法院应当裁定不准予执行，一般而言也不允许强拆。另外，申请强制执行材料也有明确规定：(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋...
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房屋征收决定大家都不陌生，因为遇到征收拆迁肯定就会有一个书面的征收决定，告知征收主体、征收部门、实施单位、征收时间等信息，政府一旦公告房屋征收决定，就意味着房屋征收工作即将开始实施。而征收补偿决定则不同，在征收过程中并不是所有人都会遇到。只有当征收方与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或被征收人不明确时，政府对被征收人作才会作出征收补偿决定。一般常见的情况都是双方达不成协议而作出征收补偿决定。也就是说征收决定针对所有被征收人，而征收补偿决定只针对个别未签订补偿协议的被征收人。所以大部分人对征收决定的细节会比较关注，而对征收补偿决定一些关键信息的缺失可能会没有及时注意到，而遗漏的关键信息可能是征收方的违法点。我们通过一个案例具体分析一下。【案例解读】张先生在青海省西宁市某区拥有合法所有权的商铺一处，2016年9月被当地区政府划入棚户区改造项目的范围内。张先生等16人对征收决定有异议，于是委托万典律师代理案件，被生效判决确认征收决定存在程序违法。而随后的征收补偿过程，拆迁评估也不符合程序，所以双方没有就补偿协商一致。区政府作出《房屋征收补偿决定》2021年3月，区政府做了《房屋征收补偿决定》，内容如下：一、对被征收人张xx坐落于xx号铺的房屋实施征收补偿，按照《案涉项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》确定给予货币补偿。被征收人张xx房屋建筑面积为91.84平方米，房...
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自从去年《土地管理法实施条例》施行以来，宅基地有偿退出也一度成为人们热议的话题。那么什么是宅基地有偿退出，在实行的过程中又存在哪些问题呢？关于宅基地有偿退出据国家发改委有关报道，截止2020年底，我国进城落户的农业人口超过1亿。另据农业农村部有关数字报道，到2020年，我国农村闲置宅基地高达7000万座。每年外出打工的农业人口有2.9亿左右。农村土地撂荒现象也越来越严重。这些数字说明了两个问题：一是部分进城农民已经在城里有了住房，有了稳定工作和收入，已经完全融入城市，他们在农村的承包地和宅基地已经不需要了，具备有偿永久性退出承包地和宅基地的条件和意愿。二是这些撂荒的土地和闲置的宅基地造成巨大的浪费。我国人多地少，是世界上人地矛盾最大的国家，实行承包地和宅基地永久性有偿退出十分必要，也刻不容缓。2021年修改后的《土地管理法实施条例》第三十五条明确规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。需要注意的是：《条例》中强调了是自愿、有偿退出，各地不能强迫农民退出宅基地，也不能将退出宅地当做落户的条件。也就是说，就算户口迁到城里，父母百年后，子女依旧可继承宅基地的使用权，直到民房倒塌后，才准许村干部将宅基地回收。目前宅基地有偿退出在实行中也遇到的一些困难：比如，尽管...
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棚户区改造的违法案例，我们也分析过不少了，比如常见的违法情形——以“棚户区改造”名义行商业开发之实，房屋不属于棚户区改造范围被硬划到范围内征收，等等。然而也存在棚户区征收项目没有问题，房屋性质也确实属于棚户区改造的性质，但在征收过程中依然存在诸多违法之处。很多人以为棚户区改造和一般的拆迁不一样，遵守的法律也不一样，征收方的一些违法之处也被看作是正常的。其实棚户区改造是指我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造虽然并不完全等同于征收拆迁，但会涉及到征收拆迁。所以棚户区改造在一般征收拆迁的范畴内，受到征收拆迁相关法律法规的规范。棚户区改造补偿标准问题关于棚户区改造的补偿标准，也不是说完全无法可依，征收方说什么就是什么。由于棚户区改造重点是政策性工程，也是从征收拆迁项目中衍生出来的，所以对于棚户区改造的补偿标准在法律上还没有单独的规范和具体的补偿标准规定。但是棚户区改造在事实上还是要遵循一般征收拆迁的规则，所以棚户区改造的时候，除了要依据地方的具体的政策性规定外，还要依据一般征收拆迁规定的补偿标准进行补偿。和一般的征收拆迁一样，棚户区范围内，既有国有土地性质的房屋，也有集体土地性质的房屋，那么在补偿中，便需要依据土地性质给予不同的补偿。如果征收的区域属于国有土地，对被征收房屋价值的补偿标准应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。一般来讲，对...
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在征收拆迁实践中，有些征收方很强势，而且不按照法定程序来，所以很多被征收人不知道，补偿安置方案并不是征收方单方面定下就板上钉钉了，而是需要征求被征收人意见的。征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益、倾听被征收人意见的重要保障。房屋征收过程中，拟订的补偿安置方案不公开征求群众的意见，违反法定流程，可能构成程序违法。法律明确规定拟订征收补偿方案必须征求公众意见。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。征求公共意见在房屋征收程序中是非常重要的一环。但在实际操作中，很多时候这个环节实质上是被忽略了的，以至于很多人根本不知道有这个程序，最后发现自己权益受损。这直接侵犯了被征收人的知情权。如果没能在征求意见阶段就补偿不合理的地方提出改进意见，那么我们的补偿也就得不到保障了。此时，被征收人应当依据法律赋予我们的权利，来维护房屋征收的公平性和公开性，确保被征收人的合法权益得到保障。征求公共意见期限...
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在征地拆迁中，征收方为了加快拆迁进度，降低拆迁成本，会出现各种违法行为，违法强拆就是常见的违法行为。当违法强拆发生，被征收方想要通过法律途径来维护自己的合法权益时，除了要固定实施违法强拆的证据之外，还要确定好被告。但是，在实践中，很多情况下强拆的主体不明，或者虽然有些部门自认强拆，但却不是适格被告。那么法律上就有一个“谁行为，谁被告”的原则，该如何理解这一原则呢？根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”由此可知，行政强制拆除房屋的案件一般应以“谁行为，谁被告”为原则确定适格的被告。但如我们前面所说，在实践中，被拆迁人可能会遇到实际实施强拆的单位没有行政诉讼主体资格，或者没有证据证明实际实施单位系受其他行政机关的委托。这个时候对要维权的被征收人来说，是不是就毫无办法了呢？我们来看一个案例。【案例解读】万典律师曾代理过一个浙江温州某区的案件：该案件中张先生的合法房屋被政府违法征收，并在未达成协议，也未申请法院强制执行的情况下，房屋被区政府强制拆除，遭受巨大损失。而该案中征收方是当地政府，政府声称强拆行为是街道办事处实施的，政府作为征收方未组织、参与与实施拆除行为，而且被拆迁人提供的证据也无法证明这一点，所以政府是否是适格被告就成了该案的一个焦点。一审法院判决：区政府在未申请法院强制执行的情况下，...
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