前几日有一则“消失18年妻子突然现身，分走近一半拆迁补偿款“的新闻引起热议，对于法院判决是否合理，大家展开了激烈讨论。我们先简单回顾一下案情：1984年，李某、刘某登记结婚，婚后于1986年育有一子，并将婚内购置的砖瓦平房加建为二层楼房。2003年，妻子李某外出后便再也没有回家，一直音讯全无。2009年，丈夫刘某向法院起诉离婚，因李某下落不明，法院依法作出缺席判决，准许离婚。2021年4月，李某、刘某原来居住的房屋被征收，共获得各类补偿款56万余元。同年6月，消失18年的李某突然出现，并向法院起诉刘某，要求平均分割房屋拆迁补偿款。法院判决：法院审理后认为，被征收房屋属李某、刘某婚姻关系存续期间共同财产，李某、刘某在离婚时没有对共同财产进行分割，但不能因此推定李某放弃了财产的分割权利，故对于李某要求分割房屋拆迁补偿款的诉讼请求，应予支持。在该房屋被征收前，李某、刘某作为房屋共有人，都有管理的权利和义务，但李某在2003年擅自离家出走后，没有履行对共有物的管理义务，故应在房屋拆迁补偿款内先行扣除维护费用后，剩余54万余元再按共同财产进行分割。此外，李某在离家出走至刘某起诉离婚期间，长期杳无音讯、下落不明，没有尽到家庭义务，在分割共同财产时应对刘某予以适当照顾。法院遂判决由刘某支付李某房屋拆迁补偿款总额的40%，即21万余元。李某不服一审判决，提出上诉，益阳中院经审理后依法判决驳回上诉，...
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我们之前谈过司法强拆相关的问题：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。那么是不是到了征收方申请强制拆迁这一步，就意味着房屋一定会被强拆，就算被拆迁人对补偿安置依旧不满意也无济于事了？并非如此，因为征收方向法院申请强制执行，法院也要根据实际情况审理，并不是申请了就会给你通过，就会立马执行。也存在一些情况，法院会裁定不准予执行。根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第6条规定：征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：(一)明显缺乏事实根据;(二)明显缺乏法律、法规依据;(三)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;(四)明显违反行政目的，严重损害公共利益;(五)严重违反法定程序或者正当程序;(六)超越职权;(七)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。也就是说如果征收补偿决定存在明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障等情形，人民法院应当裁定不准予执行，一般而言也不允许强拆。另外，申请强制执行材料也有明确规定：(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋...
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房屋征收决定大家都不陌生，因为遇到征收拆迁肯定就会有一个书面的征收决定，告知征收主体、征收部门、实施单位、征收时间等信息，政府一旦公告房屋征收决定，就意味着房屋征收工作即将开始实施。而征收补偿决定则不同，在征收过程中并不是所有人都会遇到。只有当征收方与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或被征收人不明确时，政府对被征收人作才会作出征收补偿决定。一般常见的情况都是双方达不成协议而作出征收补偿决定。也就是说征收决定针对所有被征收人，而征收补偿决定只针对个别未签订补偿协议的被征收人。所以大部分人对征收决定的细节会比较关注，而对征收补偿决定一些关键信息的缺失可能会没有及时注意到，而遗漏的关键信息可能是征收方的违法点。我们通过一个案例具体分析一下。【案例解读】张先生在青海省西宁市某区拥有合法所有权的商铺一处，2016年9月被当地区政府划入棚户区改造项目的范围内。张先生等16人对征收决定有异议，于是委托万典律师代理案件，被生效判决确认征收决定存在程序违法。而随后的征收补偿过程，拆迁评估也不符合程序，所以双方没有就补偿协商一致。区政府作出《房屋征收补偿决定》2021年3月，区政府做了《房屋征收补偿决定》，内容如下：一、对被征收人张xx坐落于xx号铺的房屋实施征收补偿，按照《案涉项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》确定给予货币补偿。被征收人张xx房屋建筑面积为91.84平方米，房...
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自从去年《土地管理法实施条例》施行以来，宅基地有偿退出也一度成为人们热议的话题。那么什么是宅基地有偿退出，在实行的过程中又存在哪些问题呢？关于宅基地有偿退出据国家发改委有关报道，截止2020年底，我国进城落户的农业人口超过1亿。另据农业农村部有关数字报道，到2020年，我国农村闲置宅基地高达7000万座。每年外出打工的农业人口有2.9亿左右。农村土地撂荒现象也越来越严重。这些数字说明了两个问题：一是部分进城农民已经在城里有了住房，有了稳定工作和收入，已经完全融入城市，他们在农村的承包地和宅基地已经不需要了，具备有偿永久性退出承包地和宅基地的条件和意愿。二是这些撂荒的土地和闲置的宅基地造成巨大的浪费。我国人多地少，是世界上人地矛盾最大的国家，实行承包地和宅基地永久性有偿退出十分必要，也刻不容缓。2021年修改后的《土地管理法实施条例》第三十五条明确规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。需要注意的是：《条例》中强调了是自愿、有偿退出，各地不能强迫农民退出宅基地，也不能将退出宅地当做落户的条件。也就是说，就算户口迁到城里，父母百年后，子女依旧可继承宅基地的使用权，直到民房倒塌后，才准许村干部将宅基地回收。目前宅基地有偿退出在实行中也遇到的一些困难：比如，尽管...
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棚户区改造的违法案例，我们也分析过不少了，比如常见的违法情形——以“棚户区改造”名义行商业开发之实，房屋不属于棚户区改造范围被硬划到范围内征收，等等。然而也存在棚户区征收项目没有问题，房屋性质也确实属于棚户区改造的性质，但在征收过程中依然存在诸多违法之处。很多人以为棚户区改造和一般的拆迁不一样，遵守的法律也不一样，征收方的一些违法之处也被看作是正常的。其实棚户区改造是指我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造虽然并不完全等同于征收拆迁，但会涉及到征收拆迁。所以棚户区改造在一般征收拆迁的范畴内，受到征收拆迁相关法律法规的规范。棚户区改造补偿标准问题关于棚户区改造的补偿标准，也不是说完全无法可依，征收方说什么就是什么。由于棚户区改造重点是政策性工程，也是从征收拆迁项目中衍生出来的，所以对于棚户区改造的补偿标准在法律上还没有单独的规范和具体的补偿标准规定。但是棚户区改造在事实上还是要遵循一般征收拆迁的规则，所以棚户区改造的时候，除了要依据地方的具体的政策性规定外，还要依据一般征收拆迁规定的补偿标准进行补偿。和一般的征收拆迁一样，棚户区范围内，既有国有土地性质的房屋，也有集体土地性质的房屋，那么在补偿中，便需要依据土地性质给予不同的补偿。如果征收的区域属于国有土地，对被征收房屋价值的补偿标准应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。一般来讲，对...
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在征收拆迁实践中，有些征收方很强势，而且不按照法定程序来，所以很多被征收人不知道，补偿安置方案并不是征收方单方面定下就板上钉钉了，而是需要征求被征收人意见的。征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益、倾听被征收人意见的重要保障。房屋征收过程中，拟订的补偿安置方案不公开征求群众的意见，违反法定流程，可能构成程序违法。法律明确规定拟订征收补偿方案必须征求公众意见。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。征求公共意见在房屋征收程序中是非常重要的一环。但在实际操作中，很多时候这个环节实质上是被忽略了的，以至于很多人根本不知道有这个程序，最后发现自己权益受损。这直接侵犯了被征收人的知情权。如果没能在征求意见阶段就补偿不合理的地方提出改进意见，那么我们的补偿也就得不到保障了。此时，被征收人应当依据法律赋予我们的权利，来维护房屋征收的公平性和公开性，确保被征收人的合法权益得到保障。征求公共意见期限...
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在征地拆迁中，征收方为了加快拆迁进度，降低拆迁成本，会出现各种违法行为，违法强拆就是常见的违法行为。当违法强拆发生，被征收方想要通过法律途径来维护自己的合法权益时，除了要固定实施违法强拆的证据之外，还要确定好被告。但是，在实践中，很多情况下强拆的主体不明，或者虽然有些部门自认强拆，但却不是适格被告。那么法律上就有一个“谁行为，谁被告”的原则，该如何理解这一原则呢？根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”由此可知，行政强制拆除房屋的案件一般应以“谁行为，谁被告”为原则确定适格的被告。但如我们前面所说，在实践中，被拆迁人可能会遇到实际实施强拆的单位没有行政诉讼主体资格，或者没有证据证明实际实施单位系受其他行政机关的委托。这个时候对要维权的被征收人来说，是不是就毫无办法了呢？我们来看一个案例。【案例解读】万典律师曾代理过一个浙江温州某区的案件：该案件中张先生的合法房屋被政府违法征收，并在未达成协议，也未申请法院强制执行的情况下，房屋被区政府强制拆除，遭受巨大损失。而该案中征收方是当地政府，政府声称强拆行为是街道办事处实施的，政府作为征收方未组织、参与与实施拆除行为，而且被拆迁人提供的证据也无法证明这一点，所以政府是否是适格被告就成了该案的一个焦点。一审法院判决：区政府在未申请法院强制执行的情况下，...
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“一户多宅” 指一户占用超过国家法定面积的两处及以上宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，现在农村实行的是一户一宅政策。但实践中常常出现以“一户多宅”为由，在农村集体土地征收过程中拒绝对多出的宅基地房屋进行补偿，或者直接将多出的住宅认定为违建进行拆除的情况。这种做法实际上是“一刀切”的懒政行为，我们之前也分析过一户多宅的问题，并非所有一户多宅都是违法的，确实存在一些特殊情况，而这些特殊原因造成的一户多多宅是合法的，遇到征收拆迁应该依法给予补偿。一般来说有以下常见的4种情形：一、现有“一户”满足分户的条件因分户造成的一户多宅不难理解。如果一个家庭有多个子女，随着人口逐渐增多，原有住宅就不能满足他们的居住需求，就会重新选址进行建房。此时并没有进行分户，户口还是在一个户口本上，这样也就造成了一户多宅的情况。保证农村村民户有所居是农村宅基地管理的基本原则，实践中各地都针对申请宅基地的条件作出了具体的规定，根据宅基地申请的审批流程，村民在满足申请条件时是有权利申请宅基地的。这些条件一般都是基于人口的增长以及婚姻关系的确立等因素的考量。所以针对这种满足分户条件但还未完成分户而多出的宅基地，可以进行分户处理，把多出来的宅基地确权。实践中还存在达到分户条件，但是迟迟没有批下来的情况。现在建房...
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农村里年久失修的房子，可以自己翻建吗？这在以前可能不是个问题，自己住的房屋因为住的时间长了，自行翻修还需要问能不能吗？事实上这样做的村民很多，以前的老房子材料都是砖瓦之类，本身就不牢固，住的时间长了就会有安全隐患，所以很多村民会自行将房屋重新翻建。而且早些年相关法律法规不完善，这方面也管的不严，再加上人民的生活水平越来越好，手中有余钱，很多破旧房屋可能经过翻建变成农村小别墅。但现在因为农村严格实行一户一宅制度，部分老百姓自行翻建的房屋遭到举报成为违建，要求自行拆除。要么遇到拆迁，也被认定为违建，拿不到合理的补偿。那么什么情况下可以翻建，翻建的房屋就一定要按违建拆除吗？当然不是这样的，今天我们就浅谈一下这个问题。法律没说一定要拆除，而要根据实际情况“适当处理”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得建设规划许可证进行建设的处罚裁量幅度规定为：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处罚款。一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定。尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑...
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在征地拆迁维权过程中，有很多被拆迁人选择信访的方式，企图通过逐级上访来解决拆迁纠纷。但是在我们多年代理征地拆迁类案件的过程中，通过信访维权成功的少之又少。并不是说信访制度本身有什么问题，而是很多人对信访的认识比较表面。不难理解大部分老百姓选择信访都是出于“零成本解决问题”的愿望，但实际上我们遇到的案例中，很多人多年持续上访，错过维权有效期，耗尽多年积蓄问题仍没有得到解决，更不要说沉没的时间成本。信访不是法定的救济途径，而是一种诉求表达机制，通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济，是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。但是，通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼，仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制，因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。而行政诉讼法的起诉期限，是法定的起诉条件之一。超过起诉期限的，将丧失进入实体审理的程序权利。这也是为什很多人中途放弃上访打算通过诉讼维权，发现已经来不及了，耽误了太多时间，导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。信访方式本身没有错，但要知道其作用有限Q:那信访岂不是完全没有用，干脆就不要用了？A:信访方式本身没有错，它也有发挥作用的时候，在征地拆迁类案件中，需要改变的是大家对信访的认识，和如何正确使用信访权。信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人...
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