在征收拆迁实践中，有的被拆迁人的房屋可能刚刚装修时间不长，还很新，这种情况下是不是就白装修了，这笔费用也就白白损失了？当然不是。如果真是这样的话，被拆迁人损失也太大了。现在的房屋装修并不便宜，无论城市还是农村，对于新房子大家都愿意在能力范围内尽可能装修得好一些，毕竟是要长久居住的地方，装修可能也就这一次，所以大部分人都愿意咬咬牙掏这个钱，少则几万，多则数十万的都有。所以装饰装修费用并不是个小数目，房屋遇到征收拆迁也会把这部分考虑进去。首先要明确装修属于房屋本身价值的体现，如果遭遇拆迁，可根据房屋装修实际价值进行补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定： 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会...
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2022
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对于被拆迁人来说，房屋征收补偿决定大家肯定都不陌生了。我们之前也讲过征收决定与征收补偿决定的区别，这里不再赘述，今天主要讲一下补偿决定的一些内容细节问题。这些内容细节，大家有可能会忽略，而征收方就容易在这些细节方面做文章，该有的内容没有，“不经意”遗漏，或者内容不明确，比较模糊，这对被拆迁人是十分不利的，可能会损害到你的补偿利益。首先房屋征收补偿决定的作出，有两种情况：1、被征收人与征收方就补偿安置事宜达不成一致；2、被征收房屋所有权人不明确也就是说征收补偿决定在征收过程中不一定会有，一般都是在协商谈判无法达成一致，陷入僵局的情况下才会有这一文书。其次，征收补偿决定应该包含的内容包括：(1)征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置;(2)争议的主要事实和理由;(3)补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等;(4)补偿决定的依据、理由;(5)告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限;(6)作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。尤其是第三条的内容，一定要看仔细了，房屋的面积数字准不准确，和实地勘察测量的一不一致；搬迁费、临时安置费是否都有注明；过渡方式是否能接受，过渡期限有多久，等等。这些关键信息必须白纸黑字...
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2022
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征收拆迁中最常见的纠纷基本都是强拆引起的。我们知道强拆也分违法强拆和合法强拆，合法强拆也就是我们常说的司法强拆。但是很多被拆迁人朋友不太了解谁才有资格作出强制执行的决定，平时只是听说有关部门有这个权利，具体是哪些部门就不太清楚了，所以从“拆除主体是否有资格”这个层面，很难判断是不是合法的强制拆除。所以大家很有必要了解一下这方面的法律知识，记住关键词，市县级人民政府和法院。一、行政强制执行应当由谁实施?由行政机关和法院实施，法律依据：《中华人民共和国行政强制法》第二条第三款之规定：行政强制执行是行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。由此可以看出，行政强制执行以行政主体和法院为执行主体。具体到征收拆迁实践中，我们再来看相关的法律规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”所以大家注意，涉及到强拆，行政主体为“市、县级人民政府”，强制执行主体为法院，所以在强拆行为发生时，我们需要关注主体是否是这二者，如果是其它部门，如拆迁办、开发商、村委会、居委会等，则是违法的。二、是否有法定的程序？具体到法定流程，则必须经过以下程序：第一步：行政部门向司法机关申请司法强制拆...
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2022
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农村集体土地确权是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的登记发证。使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地。按照《民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。《民法典》 第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;人民法院生效的判决、裁定或者调解书;当事人之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果;法律、法规等规定的其他文件等。但在有些情况下，宅基地不予确权，有的还有可能被村集体收回，大家一定要注意。主要包括以下几种情况：1、有争议的宅基地和房子农村有一些宅基地使用权...
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2022
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导语根据《中华人民共和国政府信息公开条例》有关规定：行政机关应当及时、准确地公开政府信息，行政机关公开政府信息，应当坚持以公开为常态、不公开为例外，遵循公正、公平、合法、便民的原则，对涉及公众利益调整、需要公众广泛知晓或者需要公众参与决策的政府信息，行政机关应当主动公开，公民、法人或者其他组织可以向行政机关申请获取相关政府信息，行政机关收到政府信息公开申请后应当依法向申请人予以答复。信息公开是被拆迁人获取信息的一种途径和维权方法。通过信息公开申请，被拆迁人可以根据所获得的相关信息，判断征收的合法性。法律虽然有如上规定，但根据我们多年办理征收拆迁类案件的经验，仍然存在相关部门收到信息公开申请却不及时回复的情况。遇到这种情况干等着肯定是对别拆迁人不利的，因为很可能错过维权有效期。那么具体应该如何应对呢？大家看完下面这个案例解读就明白了。【万典案例】万典律师事务所冯凯、师晶两位律师代理过一个行政诉讼的案件。原告杨先生、刘先生等三人都是北京市通州区某村村民，在当地承包了耕种土地。2017年因为修首都环线高速公路，二人的承包地被征收，但一直没有拿到任何补偿。申请信息公开，村委会不答复，镇政府不答复杨先生等人委托万典律师事务所冯凯、师晶二位律师代理案件，律师经调查取证发现，首都环线高速公路有限公司已向当地村委会支付了土地补偿费共计4108.46万元，接着三原告就该费用如何进行分配向当地村委会申...
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2022
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任何合法的征地拆迁，肯定都要有符合法定程序的文件，这也是被征收人最直观判断征收行为是否合法的依据。我们遇到过不少当事人反映说，自家的土地和房屋被相关部门征收了，但是却没有看见任何文件，连最基本的拆迁公告、补偿安置方案两个文件都没有看见，村委会（或房屋征收部门）只是告知被征收人让在规定的时间内签订补偿协议。这明显是不合法的。以下是征地拆迁中征收方必须要公开的文件，大家需要重点关注。如果没有看到这些文件，就要怀疑征收行为的合法性了。01土地征收预公告和土地征收公告土地征收预公告和土地征收公告是有实际区别的，土地征收预公告是征收前期由相关部门下发的一份文件（此时，土地征收还没有批准），所以，这份文件并没有法律效力，其主要目的是告知大家征地信息，征求村民意见。土地征收公告就不同了，这份文件是在土地征收批准之后下发的，一般具有法律效力，该公告的目的是告知被征地农民土地征收已经依法获得了相关部门的批准，如果被征地农民对征收行为不服，或是认为征收行为不合法的话，那么可以向有关部门申请行政复议，也可以向法院提起行政诉讼。该文件代表着土地征收工作的正式开始，公告中的内容必须要有以下几项：（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;（2）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；（3）征地补偿标准和农业人员安置途径；（4)办理征地补偿登记的期限、地点；（5）征收目的；（6）安置方式；（7）社会保障...
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2022
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由于种种原因，现在的房产市场中，有很多没有证的房屋，尤其是在我国广大农村地区，这类无证自建房很多。无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当，但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人，所以在拆迁中，很多无证房屋会被拆迁方一刀切视为违建处理。这是很不合理的，也不符合相关法律规定。我们常说一些无证房是历史原因造成的无证，那么具体是哪些历史原因，无证房拆迁补偿应该有哪些考量？今天我们浅谈一下无证房的问题。有以下原因致使房屋没有产权证明：1、我国法律逐步完善，陆续出台新的法律法规，有些新法新规出台之前，已经存在一些建筑，属于因历史原因形成的。如《城乡规划法》是在2008年才开始实行的，早于2008年的一些无证房，就不能简单以违反《城乡规划法》来认定违建。2、因开发建设单位没有依法建设房屋，建设手续不全，就急于建设或者急于出售，导致买房人不能顺利办理房屋登记，因产权未能确定，可能会造成不必要的麻烦。3、地方政府有关职能部门未严格按照法律管理，再加上我国地广人多，一些人未按照法律程序建造房屋，有关部门未能及时发现处理，或者因其他原因未予以处理。致使该部分建筑属于事实存在，成为历史遗留问题。4、一些群众法律意识淡薄，不按照法律规定建设房屋，完工后未能及时办理相关手续，致使房屋建设不符合法律规定，没有使用权证。无证，但确确实实是违建的情况：在2008年之后，也就是《城乡规划法》实施之后，...
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2022
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拆迁补偿标准是固定不变的吗？一般听到“标准”两个字，大家可能会以为定好了就不会变，不然也不可能成为标准。在征收拆迁补偿问题上，部分征收方也是这样糊弄被拆迁人的。拿着几年前的补偿标准说“拆迁补偿标准又不可能年年变，基本上一直是固定的”。这就导致很多人拿到的拆迁补偿奇低，同样的地段买不起房，要不就是安置房还要自己倒贴一部分钱。这实在是没有道理，也不合法。物价年年在涨，房价也在年年涨，拆迁补偿标准还能十年八年不变？这也是为什么法律要明文规定“按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。公平补偿，要考虑市场变化按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，对被征收人应给予公平补偿。但如果征收决定公告之日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这样进行补偿，显然无法体现公平补偿原则，有失公允。应在合理期限内作出补偿决定市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般...
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2022
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08
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棚户区改造的根本目的是改善民生，通过改善居住环境，让大家过上更好的生活。但在有的地方，棚改的过程显得非常野蛮粗暴，出现很多违法乱象，没有批文、违法占地、断水断地逼迁……让老百姓苦不堪言。基于这些乱象，去年新修订的《土地管理法》，加大对土地违法行为的处罚力度，大幅提高对违法占地的罚款标准。比如，修订前的《土地管理法实施条例》第四十二条对违法占地的罚款标准规定为每平方米30元以下；修改后违法占地的罚款标准从原最高每平方米30元，改为每平方米100元以上1000元以下，罚款标准大幅提高。这些措施是为了更好地保护老百姓尤其是农村居民的利益。无论是棚改、旧改，还是其他出于公共利益的征收行为，违法占地都是零容忍的行为。新土地管理法强调的以下几点，大家要格外关注：1、严格控制耕地转为非耕地1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土...
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村委会、居委会大家都很熟悉，也是我们生活中比较常接触的组织。在征地拆迁工作中，村委会或是居委会的工作人员也会频繁出现。所以很多人不太了解，可能误以为他们就是拆迁方，有权利实施拆迁、签订协议甚至强制拆迁，等等。这就大错特错了，村委会和居委会根本没有这么大的权利，在征收拆迁工作中，他们只是起一些辅助性的作用，简单理解就是是被拆迁人与拆迁方之间的沟通桥梁，本质上还是服务于老百姓的。但并没有权利决定任何拆迁相关的事宜，如果擅自强拆房屋，拿着所谓“官方文件”作威作福，光明正大侵害老百姓权益，这是违法行为。今天就具体来讲一下，征地拆迁中，村委会和居委会什么能做，什么不能做，对于一些常见的违法情形，大家也要提高警惕。村委会和居委会的性质村委会是村民委员会的简称，由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，字面意思是为村民提供服务管理的组织。同理，居委会也只服务于某社区的居民。换句话说，这两个组织都是基层自治组织，并不能代表政府机关，和某一级政府相比他们只是服务于村民、居民的自治组织，只能起到辅助性作用而没有决定性的权利。根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有政府有征收土地、房屋、拆除合法建筑的法定权限。因此，无论是集体土地征收还是国有土地上房屋的征收，都只有政府和政府的相关部门才有权利组织实施。这是法律规定的政府承担的法定职责，相应地，在补偿问题上，政府也负有拆迁补偿的法...
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