在征地拆迁实践中，想必很多老百姓都听到过这样的说辞：你别看其他地方的补偿怎么样，咱们当地的政策就是这样的，我们也是按政策办事，按政策补偿。这种情况下，为了增强说服力，他们还会拿出一些红头文件来证明自己的说辞，这常常让被征收人哑口无言。因为一拿政策说事，一搬出红头文件，就体现了政府征收的强制性，似乎再多争取都是无益的。事实并非如此，我们之前也谈过，各个地区对于征收拆迁确实都有一些符合当地经济社会发展状况的政策，但是政策不能大于法律。有时候拿政策来说事，只不过是征收方为了压低补偿找出的冠冕堂皇的理由罢了，让被征收人想拒绝、想反驳一时都不找不到理由。这只能唬住不太了解法律的老百姓，稍微了解一些法律常识的人，都能识破这不过是拆迁方的套路和话术。征地补偿标准并非一成不变拿省级政府制定的一些保护性、原则性的标准机械地执行，又或者拿着过时了的文件来忽悠老百姓。他们常常会说：“政策就是这样”，“评估了就是这么多”，让被征收人产生一种只能如此，无力回天的印象。很多被拆迁户就以为这个是统一的文件，改变不了。因此对于争取公平、合理的拆迁补偿就比较消极。这其实是拆迁方给你打的心理战。首先，征地补偿标准应该两到三年更新一次，这是国土资源部的规定，地方政府拿着三年前的文件标准来跟你说事，这是违法的。其次，一般省级政府审定的标准是一个保护性标准。地方在拆迁中应当根据本地生活水平和居住水平，结合实际调整标准，以确...
更新时间:
2022
-
09
-
21
在征收拆迁工作前期，肯定会有征收方多次上门与被征收人协商的过程。这个时候对于被征收人来说其实也是了解征收项目基本情况、争取合理补偿的好时机，大家要抓住这个时机及时与征收方进行积极的沟通协商，有疑问及时提出。如果问题能在这一阶段得到及时解决，就能避免矛盾激化。协商过程中，关于以下五个方面的内容，是大家必须要问清楚的。一、征收项目：为什么征收？搞清楚征收是为了什么，才能判断政府启动征收的目的是否合法。在我国，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。所以，按照法律规定，政府只有因公共利益需要才能启动征收，但是如果是打着公共利益的旗号，实际上是为商业项目建设、招商引资等盈利活动行便，那就可能存在滥用公权力、超越职权征地。关于什么是公共利益，我们也多次讲过，譬如出于国防、外交的需要，由政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，等等，都属于公共利益建设。在实践中，打着公共利益的幌子实行商业开发之实的例子并不少见，所以大家在这方面一定要问清楚。如果对征收方自己说的话半信半疑，大家也可以从这几个方面自行判断是否属于公共利益：1）是否能满足公共的需要 2）是否符合一系列规划（如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划） 3）征收程序是否合法 4）是否满足绝大数群众的意愿二、征收主...
更新时间:
2022
-
09
-
20
我们在之前的文章中多次谈到过，村委会在征收拆迁工作中其实没有很大的权利，只是起一些辅助的作用。村委会无权决定任何拆迁相关事宜，更无权强拆。但是在实践中，强拆行为发生后，有时候村委会被推出来“背锅”、担责，被拆迁人诉讼维权时告征收方、相关政府部门，被告知实施强拆的是村委会，对相关部门的起诉缺乏事实依据。这里就有一个悖论，我们都知道村委会是没有权利强拆的，那就有资格担责了吗？显然不是。村委会由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，是为村民提供服务管理的组织。并不能代表政府机关，和某一级政府相比他们只是服务于村民、居民的自治组织，只能起到辅助性作用而没有决定性的权利。既然没有权利强拆，也就没有资格担责，真正该担责的是有决定权的政府部门，征收部门。在征收拆迁工作中，行政单位把权力下放，由他人代劳，也是为了逃避责任。这种情况也确实有，比如在双方就安置补偿协议无法达成一致时，村委会、居委强拆房屋、逼签协议，这种违法行为发生后，征收方却称自己没有插手、不知情。这里要提醒各位被拆迁人，并不是征收部门说自己不知情、没授意就能把自己撇清的，村委会、居委会既然没有权利拆迁，自然也没有资格“背锅”，也就是我们常说的，他们不是适格主体。即使是受房屋征收部门的委托，实际实施了强制拆除房屋的行为，也只能以委托机关房屋征收部门为适格的被告。明白这一点，对大家搞清楚维权时要告谁很重要。【万典案例】万典律师事务所冯凯...
更新时间:
2022
-
09
-
17
我们之前讲过万典律师为当事人争取失地农民社保安置的多个胜诉案例。有被拆迁人可能还比较疑惑，这个社保安置的钱从哪儿来呢？会不会因为社保安置而降低征收拆迁补偿？或者需要从安置补偿里额外扣掉这部分钱？先肯定地告诉大家，并不是这样的。确实存在个别征收方以社保安置为借口压低补偿的情况，但这是违法的，如果遇到请果断举报。对于社保资金的组成，大家了解后就没有这样的困惑了。之前的征地社保资金来源，一般由三部分构成：① 为落实社保资金提高的安置补助费；（个人）② 集体获得的土地补偿费；（村集体）③ 征地政府获得的土地出让金。（政府）具体比例、数额结合当地实际确定。失地农民的社会保险资金包括两部分：一是单位缴纳的社会统筹部分，二是个人缴纳的个人账户部分。单位缴纳是指以村委会为单位为失地农民投保，村委会缴纳的这部分资金主要是从提高的安置补助费和土地补偿费中统一支付。大家从第一条就可以看出，安置补助费里包含了个人征地社保部分，因此是把征地社保考虑进去提高了安置补助费，而并非降低安置补助费来进行社保安置。部分征收方为了降低成本很容易在这里玩儿文字游戏。为了更好地保证农村居民的利益，新修订的《土地管理法实施条例》已经将征地社保单独列支，不再有安置补助费支付。《土地管理法实施条例》第三十二条第三款规定：社会保障费用主要用于符合条件的被征地农...
更新时间:
2022
-
09
-
16
有被拆迁人咨询：征收拆迁涉及到各个方面，这文件那材料，到底哪些是维权时能用到的有力证据？如果想提前做好收集证据的准备，应该重点考虑哪些方面？这个问题很关键。因为大家都知道，自古以来打官司就是要靠证据说话，无论是遭遇强拆了还是补偿没给到位，维权时都要用事实说话，用证据来证明。所以其实从征收拆迁工作一开始，就应该未雨绸缪，保存好一些重要文件材料，尤其是原件，以便后续遇到纠纷对簿公堂的时候，我们能更有底气和信心。一般来说主要从以下三个方面考虑收集并保存好相关证件材料：证明自己是房屋的所有权人行政诉讼的的原告是行政相对人或是行政相关人，通俗地来说就是你要与政府所做的行政决定有利害关系，所以第一步就要证明自己是被征收房屋的所有权人。证明自己是房屋所有权人如我们之前文章提到的，不动产权证、宅基地使用证、村镇房屋所有权证、房屋共有权征等等。具体来讲，还要保存好以下相关材料：（1）身份证、房屋所有权证等；（2）能够证明房屋面积和房屋性质的书面材料；（3）若房屋处于集体土地之上，则需要出示相关土地使用权证书、土地承包合同、宅基地证等；（4）对于企业或商铺，则需要准备好营业执照；（5）对于房屋承租人，需要提供自己有获得部分补偿的证据，比如房屋租赁合同关于第五点，承租人租的房子遇到拆迁，我们需要多说几句。房屋的价值补偿是给房屋所有权人，也就是房东的，但并不是完全和承租人没有关系，因为承租人也可能因为拆迁...
更新时间:
2022
-
09
-
15
大家都知道，在征地拆迁中有很多强拆行为都是违法的，给被拆迁人造成了很大的损失。那么从法律上来讲，常见的违法点都有哪些呢？搞清楚这一点很关键，因为在维权过程中或是争取更高的补偿时，一般都是从拆迁方的违法点入手。根据我们多年办理征地拆迁类案件的经验，在违法强拆案件中，拆迁方一些比较常见的违法点如下：1、主体不适格，超越职权强制拆除并不是谁都可以拆的，实践中常有街道办、开发商、拆迁办等实行强拆行为，而他们并没有这个权力和资格，擅自实行强拆很可能超越职权，也就是我们说的主体不适格。至于谁才有权实行强制拆除，我们也讲过多次，那就是市、县级人民政府和法院：“行政强制执行是行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。”“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”2、程序严重违法程序严重违法也是强拆案件中比较常见的违法类型，一般有以下两个方面：1）没有满足被拆迁人享有的陈述、申辩及救济权《行政强制法》第八条：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。”在实施强制拆除的行为时，应该事先告知被拆迁人依法享有陈述、申辩及救...
更新时间:
2022
-
09
-
14
对被拆迁人来说，遇到征收拆迁最糟心的事就是拿不到补偿款、等不到安置房。尤其是后者，从签订协议到拿到安置房有时候需要几年时间，安置房没建成开发商资金断裂留下烂尾楼的，超过约定期限的，或者建成了但质量不过关的……任何一种情况都是能让人心梗的程度。所以我们时常提醒大家：无论是农村集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，是选择产权置换，还是选择货币补偿，一定要时刻牢记“先补偿、后拆迁”的原则。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征订拆迁补偿协议后，拆迁人不支付补偿费用的，不得对房屋进行拆迁，支付补偿款后才能进行拆迁工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。那么如果签了拆迁协议，迟迟拿不到安置房怎么办？签订了拆迁补偿协议后，房屋征收部门迟迟未交付安置房的，被拆迁人可以向人民法院提起行政诉讼维护自己合法利益。拆迁安置补偿协议其实质也是合同的一种，一旦双方在上面签字，没有法定的可撤销和无效事由，双方就需要遵守约定各自履行义务，无论哪方违反都要承担违约的责任。协议到期拆迁方不履行合同义务时，拆迁户可以直...
更新时间:
2022
-
09
-
09
9月5日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全完善最严格的耕地保护制度，根据全国人大常委会和国务院立法计划，自然资源部起草了《耕地保护法（草案）》（以下简称《草案》）。按照科学立法、民主立法、依法立法的要求，已将征求意见稿及其说明公布，征求社会各界意见。为什么会有这一草案的诞生呢？征求意见稿的说明中提到了立法的必要性：2021 年 12 月，习近平总书记在中央农村工作会议上提出“耕地保护要求要非常明确，18 亿亩耕地必须实至名归，农田就是农田，而且必须是良田”。当前，受新冠肺炎疫情、俄乌冲突等因素影响，国际环 境不稳定性不确定性明显增强，粮食安全和耕地保护的极端重要性进一步凸显。2021 年公布的国土“三调”数据成果 显示，全国层面较好实现了国家规划确定的耕地保有量目标，但“二调”以来的 10 年间，全国耕地地类减少了 1.13 2 亿亩，必须采取有针对性的措施加以改进。现行《土地管理 法》《基本农田保护条例》等法律法规确立了耕地保护的基本制度，但是当前严峻的形势也反映出现行法律法规体系存在缺乏统筹集成、有效衔接和与时俱进等一些弊端，亟需加快完善。可见此次《耕地保护法（草案）》的出台是基于当下严峻的国内外形势，那么有哪些新变化值得重点关注呢？万典律师带大家一起看一看。一、关于永久基本农田第十三条【永久基本农田划定范围】 国家实行永久基本农田特殊保护制度。下列耕地应当优先...
更新时间:
2022
-
09
-
09
涉及到征地拆迁纠纷的案件，多属于行政诉讼的范畴。我们也多次提醒过大家，一定要注意拆迁维权中的诉讼时效问题，一旦错过维权有效期，可能就很难再维权了。根据法律规定，如果权利受到侵犯，被征迁人直接向人民法院起诉的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。法律另有规定的除外。如果申请了行政复议的，被征迁人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向法院起诉。如果复议机关逾期不作出决定的，可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。也就是说，在征收过程中如果对某项具体行政行为不服的时候，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提起诉讼。如果是进行复议后，对复议决定不服，应当在15日内提起行政诉讼，这是正常的起诉期限，非特殊情况下，应当在法定期限内提起诉讼，积极行使诉权。那么是否有特殊情况呢？只要错过诉讼期，就一定不能继续维权了吗？比如并非因为自己主观上的原因导致错过法定诉讼期限，而是有不得已的客观原因造成的，还有救吗？确实存在这样的情况，法律上对这些特殊情况也有规定：如果是由于不可抗力，或者非自身原因导致错过起诉期限的，由于不可抗力或非自身原因耽误的期限不算在起诉期限内。根据《行政诉讼法》第四十八条：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定...
更新时间:
2022
-
09
-
08
常常有被拆迁人朋友给我们留言：““经常看到你们的胜诉案件，一般都是确认违法，或者撤销征收补偿决定等。那么后续呢？房屋已经被拆掉了，损失已经造成了，确认违法后就没了吗？”当然不是。在征地拆迁中，行政行为确认违法后，就可以开展后续维权工作了。造成了财产损失的，征收方是要承担赔偿责任的。那么就涉及到以下两个问题：问题一：具体可以申请哪几个方面的赔偿？在房屋被非法强拆过程中，产生的“直接损失”的赔偿通常有以下几种：1、被拆迁房屋价值的赔偿。2、被损毁的物品等财物的损失赔偿。遭到强拆时，被拆迁人往往来不及转移财产，家中的财物也会随着房屋强拆而损坏掩埋，造成的具体损失需要根据实际情况来估算并举证。3、搬迁、临时安置补偿等损失赔偿。遇到非法强拆，被拆迁人还会面临着居无定所的困境，所以赔偿还应包括在合法征收的情况下可以得到的补偿，比如临时安置费、过渡费、搬迁费、奖励费等，在非法强拆后，也应当计入损失范围。问题二：赔偿能抵得上我的损失吗？赔偿的标准是什么呢？对于具体赔偿多少，法律并没有严格的标准，但是有一个大原则：强拆赔偿不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。在诸多权威判例中，已经逐步将“赔偿不低于补偿”作为裁判原则。甚至在一些判例中，为体现对违法拆除行为的惩戒、保护无过错当事人的合法权益，赔偿还适当高于合法征收的补偿利益。那么在以上这个大原则下，违法强拆行为造成损失，赔偿标准一般有以下几个参...
更新时间:
2022
-
09
-
08