“一户多宅” 指一户占用超过国家法定面积的两处及以上宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，现在农村实行的是一户一宅政策。但实践中常常出现以“一户多宅”为由，在农村集体土地征收过程中拒绝对多出的宅基地房屋进行补偿，或者直接将多出的住宅认定为违建进行拆除的情况。这种做法实际上是“一刀切”的懒政行为，我们之前也分析过一户多宅的问题，并非所有一户多宅都是违法的，确实存在一些特殊情况，而这些特殊原因造成的一户多多宅是合法的，遇到征收拆迁应该依法给予补偿。一般来说有以下常见的4种情形：一、现有“一户”满足分户的条件因分户造成的一户多宅不难理解。如果一个家庭有多个子女，随着人口逐渐增多，原有住宅就不能满足他们的居住需求，就会重新选址进行建房。此时并没有进行分户，户口还是在一个户口本上，这样也就造成了一户多宅的情况。保证农村村民户有所居是农村宅基地管理的基本原则，实践中各地都针对申请宅基地的条件作出了具体的规定，根据宅基地申请的审批流程，村民在满足申请条件时是有权利申请宅基地的。这些条件一般都是基于人口的增长以及婚姻关系的确立等因素的考量。所以针对这种满足分户条件但还未完成分户而多出的宅基地，可以进行分户处理，把多出来的宅基地确权。实践中还存在达到分户条件，但是迟迟没有批下来的情况。现在建房...
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2022
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农村里年久失修的房子，可以自己翻建吗？这在以前可能不是个问题，自己住的房屋因为住的时间长了，自行翻修还需要问能不能吗？事实上这样做的村民很多，以前的老房子材料都是砖瓦之类，本身就不牢固，住的时间长了就会有安全隐患，所以很多村民会自行将房屋重新翻建。而且早些年相关法律法规不完善，这方面也管的不严，再加上人民的生活水平越来越好，手中有余钱，很多破旧房屋可能经过翻建变成农村小别墅。但现在因为农村严格实行一户一宅制度，部分老百姓自行翻建的房屋遭到举报成为违建，要求自行拆除。要么遇到拆迁，也被认定为违建，拿不到合理的补偿。那么什么情况下可以翻建，翻建的房屋就一定要按违建拆除吗？当然不是这样的，今天我们就浅谈一下这个问题。法律没说一定要拆除，而要根据实际情况“适当处理”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得建设规划许可证进行建设的处罚裁量幅度规定为：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处罚款。一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定。尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑...
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在征地拆迁维权过程中，有很多被拆迁人选择信访的方式，企图通过逐级上访来解决拆迁纠纷。但是在我们多年代理征地拆迁类案件的过程中，通过信访维权成功的少之又少。并不是说信访制度本身有什么问题，而是很多人对信访的认识比较表面。不难理解大部分老百姓选择信访都是出于“零成本解决问题”的愿望，但实际上我们遇到的案例中，很多人多年持续上访，错过维权有效期，耗尽多年积蓄问题仍没有得到解决，更不要说沉没的时间成本。信访不是法定的救济途径，而是一种诉求表达机制，通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济，是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。但是，通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼，仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制，因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。而行政诉讼法的起诉期限，是法定的起诉条件之一。超过起诉期限的，将丧失进入实体审理的程序权利。这也是为什很多人中途放弃上访打算通过诉讼维权，发现已经来不及了，耽误了太多时间，导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。信访方式本身没有错，但要知道其作用有限Q:那信访岂不是完全没有用，干脆就不要用了？A:信访方式本身没有错，它也有发挥作用的时候，在征地拆迁类案件中，需要改变的是大家对信访的认识，和如何正确使用信访权。信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人...
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在征地拆迁实践中，想必很多老百姓都听到过这样的说辞：你别看其他地方的补偿怎么样，咱们当地的政策就是这样的，我们也是按政策办事，按政策补偿。这种情况下，为了增强说服力，他们还会拿出一些红头文件来证明自己的说辞，这常常让被征收人哑口无言。因为一拿政策说事，一搬出红头文件，就体现了政府征收的强制性，似乎再多争取都是无益的。事实并非如此，我们之前也谈过，各个地区对于征收拆迁确实都有一些符合当地经济社会发展状况的政策，但是政策不能大于法律。有时候拿政策来说事，只不过是征收方为了压低补偿找出的冠冕堂皇的理由罢了，让被征收人想拒绝、想反驳一时都不找不到理由。这只能唬住不太了解法律的老百姓，稍微了解一些法律常识的人，都能识破这不过是拆迁方的套路和话术。征地补偿标准并非一成不变拿省级政府制定的一些保护性、原则性的标准机械地执行，又或者拿着过时了的文件来忽悠老百姓。他们常常会说：“政策就是这样”，“评估了就是这么多”，让被征收人产生一种只能如此，无力回天的印象。很多被拆迁户就以为这个是统一的文件，改变不了。因此对于争取公平、合理的拆迁补偿就比较消极。这其实是拆迁方给你打的心理战。首先，征地补偿标准应该两到三年更新一次，这是国土资源部的规定，地方政府拿着三年前的文件标准来跟你说事，这是违法的。其次，一般省级政府审定的标准是一个保护性标准。地方在拆迁中应当根据本地生活水平和居住水平，结合实际调整标准，以确...
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在征收拆迁工作前期，肯定会有征收方多次上门与被征收人协商的过程。这个时候对于被征收人来说其实也是了解征收项目基本情况、争取合理补偿的好时机，大家要抓住这个时机及时与征收方进行积极的沟通协商，有疑问及时提出。如果问题能在这一阶段得到及时解决，就能避免矛盾激化。协商过程中，关于以下五个方面的内容，是大家必须要问清楚的。一、征收项目：为什么征收？搞清楚征收是为了什么，才能判断政府启动征收的目的是否合法。在我国，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。所以，按照法律规定，政府只有因公共利益需要才能启动征收，但是如果是打着公共利益的旗号，实际上是为商业项目建设、招商引资等盈利活动行便，那就可能存在滥用公权力、超越职权征地。关于什么是公共利益，我们也多次讲过，譬如出于国防、外交的需要，由政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，等等，都属于公共利益建设。在实践中，打着公共利益的幌子实行商业开发之实的例子并不少见，所以大家在这方面一定要问清楚。如果对征收方自己说的话半信半疑，大家也可以从这几个方面自行判断是否属于公共利益：1）是否能满足公共的需要 2）是否符合一系列规划（如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划） 3）征收程序是否合法 4）是否满足绝大数群众的意愿二、征收主...
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我们在之前的文章中多次谈到过，村委会在征收拆迁工作中其实没有很大的权利，只是起一些辅助的作用。村委会无权决定任何拆迁相关事宜，更无权强拆。但是在实践中，强拆行为发生后，有时候村委会被推出来“背锅”、担责，被拆迁人诉讼维权时告征收方、相关政府部门，被告知实施强拆的是村委会，对相关部门的起诉缺乏事实依据。这里就有一个悖论，我们都知道村委会是没有权利强拆的，那就有资格担责了吗？显然不是。村委会由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，是为村民提供服务管理的组织。并不能代表政府机关，和某一级政府相比他们只是服务于村民、居民的自治组织，只能起到辅助性作用而没有决定性的权利。既然没有权利强拆，也就没有资格担责，真正该担责的是有决定权的政府部门，征收部门。在征收拆迁工作中，行政单位把权力下放，由他人代劳，也是为了逃避责任。这种情况也确实有，比如在双方就安置补偿协议无法达成一致时，村委会、居委强拆房屋、逼签协议，这种违法行为发生后，征收方却称自己没有插手、不知情。这里要提醒各位被拆迁人，并不是征收部门说自己不知情、没授意就能把自己撇清的，村委会、居委会既然没有权利拆迁，自然也没有资格“背锅”，也就是我们常说的，他们不是适格主体。即使是受房屋征收部门的委托，实际实施了强制拆除房屋的行为，也只能以委托机关房屋征收部门为适格的被告。明白这一点，对大家搞清楚维权时要告谁很重要。【万典案例】万典律师事务所冯凯...
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我们之前讲过万典律师为当事人争取失地农民社保安置的多个胜诉案例。有被拆迁人可能还比较疑惑，这个社保安置的钱从哪儿来呢？会不会因为社保安置而降低征收拆迁补偿？或者需要从安置补偿里额外扣掉这部分钱？先肯定地告诉大家，并不是这样的。确实存在个别征收方以社保安置为借口压低补偿的情况，但这是违法的，如果遇到请果断举报。对于社保资金的组成，大家了解后就没有这样的困惑了。之前的征地社保资金来源，一般由三部分构成：① 为落实社保资金提高的安置补助费；（个人）② 集体获得的土地补偿费；（村集体）③ 征地政府获得的土地出让金。（政府）具体比例、数额结合当地实际确定。失地农民的社会保险资金包括两部分：一是单位缴纳的社会统筹部分，二是个人缴纳的个人账户部分。单位缴纳是指以村委会为单位为失地农民投保，村委会缴纳的这部分资金主要是从提高的安置补助费和土地补偿费中统一支付。大家从第一条就可以看出，安置补助费里包含了个人征地社保部分，因此是把征地社保考虑进去提高了安置补助费，而并非降低安置补助费来进行社保安置。部分征收方为了降低成本很容易在这里玩儿文字游戏。为了更好地保证农村居民的利益，新修订的《土地管理法实施条例》已经将征地社保单独列支，不再有安置补助费支付。《土地管理法实施条例》第三十二条第三款规定：社会保障费用主要用于符合条件的被征地农...
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有被拆迁人咨询：征收拆迁涉及到各个方面，这文件那材料，到底哪些是维权时能用到的有力证据？如果想提前做好收集证据的准备，应该重点考虑哪些方面？这个问题很关键。因为大家都知道，自古以来打官司就是要靠证据说话，无论是遭遇强拆了还是补偿没给到位，维权时都要用事实说话，用证据来证明。所以其实从征收拆迁工作一开始，就应该未雨绸缪，保存好一些重要文件材料，尤其是原件，以便后续遇到纠纷对簿公堂的时候，我们能更有底气和信心。一般来说主要从以下三个方面考虑收集并保存好相关证件材料：证明自己是房屋的所有权人行政诉讼的的原告是行政相对人或是行政相关人，通俗地来说就是你要与政府所做的行政决定有利害关系，所以第一步就要证明自己是被征收房屋的所有权人。证明自己是房屋所有权人如我们之前文章提到的，不动产权证、宅基地使用证、村镇房屋所有权证、房屋共有权征等等。具体来讲，还要保存好以下相关材料：（1）身份证、房屋所有权证等；（2）能够证明房屋面积和房屋性质的书面材料；（3）若房屋处于集体土地之上，则需要出示相关土地使用权证书、土地承包合同、宅基地证等；（4）对于企业或商铺，则需要准备好营业执照；（5）对于房屋承租人，需要提供自己有获得部分补偿的证据，比如房屋租赁合同关于第五点，承租人租的房子遇到拆迁，我们需要多说几句。房屋的价值补偿是给房屋所有权人，也就是房东的，但并不是完全和承租人没有关系，因为承租人也可能因为拆迁...
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大家都知道，在征地拆迁中有很多强拆行为都是违法的，给被拆迁人造成了很大的损失。那么从法律上来讲，常见的违法点都有哪些呢？搞清楚这一点很关键，因为在维权过程中或是争取更高的补偿时，一般都是从拆迁方的违法点入手。根据我们多年办理征地拆迁类案件的经验，在违法强拆案件中，拆迁方一些比较常见的违法点如下：1、主体不适格，超越职权强制拆除并不是谁都可以拆的，实践中常有街道办、开发商、拆迁办等实行强拆行为，而他们并没有这个权力和资格，擅自实行强拆很可能超越职权，也就是我们说的主体不适格。至于谁才有权实行强制拆除，我们也讲过多次，那就是市、县级人民政府和法院：“行政强制执行是行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。”“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”2、程序严重违法程序严重违法也是强拆案件中比较常见的违法类型，一般有以下两个方面：1）没有满足被拆迁人享有的陈述、申辩及救济权《行政强制法》第八条：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。”在实施强制拆除的行为时，应该事先告知被拆迁人依法享有陈述、申辩及救...
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对被拆迁人来说，遇到征收拆迁最糟心的事就是拿不到补偿款、等不到安置房。尤其是后者，从签订协议到拿到安置房有时候需要几年时间，安置房没建成开发商资金断裂留下烂尾楼的，超过约定期限的，或者建成了但质量不过关的……任何一种情况都是能让人心梗的程度。所以我们时常提醒大家：无论是农村集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，是选择产权置换，还是选择货币补偿，一定要时刻牢记“先补偿、后拆迁”的原则。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征订拆迁补偿协议后，拆迁人不支付补偿费用的，不得对房屋进行拆迁，支付补偿款后才能进行拆迁工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。那么如果签了拆迁协议，迟迟拿不到安置房怎么办？签订了拆迁补偿协议后，房屋征收部门迟迟未交付安置房的，被拆迁人可以向人民法院提起行政诉讼维护自己合法利益。拆迁安置补偿协议其实质也是合同的一种，一旦双方在上面签字，没有法定的可撤销和无效事由，双方就需要遵守约定各自履行义务，无论哪方违反都要承担违约的责任。协议到期拆迁方不履行合同义务时，拆迁户可以直...
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