由于历史、风俗习惯等原因，不办理房产证或超面积建房在我国是一种普遍的现象，尤其在我国农村，如今这样的无证房仍然大量存在。但是在面临拆迁时，很多房屋没有产权证的人就发愁了，因为很有可能会被认定为违建，那么补偿就无望了。这种现象很普遍，常常有被拆迁人打来电话，说自己的房屋以违建的名义被拆迁方强拆，原因仅仅是房屋没有房产证。而老百姓在这方面法律知识不是那么了解，人家说无证就是违建，自己觉得理短也不争论，其实吃了大亏。无证建筑是否就是违法建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？这个问题不能一刀切，有些征收部门不进行勘察了解就认定违建，完全是懒政行为。所以被拆迁人自己得对这方面要有所了解，真正遇到的时候有理有据，能够更有底气地去捍卫自己的合法权益。关于无证房的现状一般来说，没有房产证的房屋，大多数都是因为各种历史原因导致的，比如农村的房屋很多都是没有房产证的。农民世世代代都生活在这里，都是在自家宅基地上建造房屋，以前建房，都是和集体组织打个招呼就建房了，并没有这么严谨。而且农民大多数从来都没办产权证，这种情况只要村集体可以证明房屋是你的，也是可以拿到补偿的。城市无证房屋也有很多是因为手续办不下来或者是房屋产权存在争议，这类情况拆迁人还是可以得到搬迁补助费和临时安置补助费。无证房屋拆迁补偿应该考虑的因素无证房屋拆迁不能一刀切，全当违建来处理。需要考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是...
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2022
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房屋面临拆迁，大家都想要一个合理的补偿，那么多少才是合理的呢？征收方想尽量压低补偿，被征收人想尽可能拿到更高的补偿，各有各的立场，如果立场对立不能达到某种平衡，自然就会产生纠纷。而对于拆迁补偿合不合理、补偿多少的问题，也不是谁空口就定下来的，拆迁方不能随意定，被拆迁人也不可能随意要，一方面看国家法律规定，一方面要根据实际情况，多方考量，然后在保全双方各自利益的基础上达到一个平衡，那才是合理的。国家有规定，拆迁补偿的最低标准，也是底线：01 现有生活水平不能降低随着经济的不断发展、城市化的不断推进，人们的生活水平越来越高，这是过往的事实，也是往后的趋势。拆迁既然是利国利民的大事，是为了让百姓更优质地生活，为了让社会更美好的存在，就绝不能让部分人的生活水平下降。有关法律法规及多个相关政府文件都指出了，拆迁补偿要确保被征收百姓原有生活水平不能降低，并且有着长远的生计保障。如《土地管理法》第四十七条规定，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿补助费。02 被征收房屋价值补偿不得低于周边市场房价《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日的市场价格。被征收房屋的补偿价要和附近的商品房看齐，也只有这样才能更好的保障百姓合法权益，促进社会公平。但是在实际操作中，很多征收方并不能做到这一点，...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，在房屋征收过程中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换，想必大家最关心的就是面积问题，谁都想住上大房子，更宽阔、舒适、敞亮。所以很多人就只盯着面积了，对其他问题可能忽视了。比如房屋的质量、交房的时间、过渡期安置等等，这些问题同样重要，涉及大家的切身利益，尽量全面一些才能尽可能降低产权置换时潜在的一些风险。首先大家得知道房屋产权置换的标准。房屋产权置换标准1.住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新的建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。2.非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。选择产权置换还要关注哪些事项？第一，要注意补偿协议中是否约定了过渡期安置费或者安置房。与货币补偿不同，如果被征收人选择产权调换，可能并不能马上搬进新房，而是需要等一段时间，这可能就导致被拆迁人会有一段时间没有房子住，那作为被征收人就要注意补偿协议中有没有明确约定过渡期间的安置费或安置房问题，确保自己在过渡期间有基本的生活保...
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土地征收过程中，不仅会征收村民的住宅和耕地，还会征收到村民的养殖场。近年来，为了响应国家的号召，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养鹅场、养猪场、养牛场等，而且久而久之，这些养殖场也成了不少村民收入的主要来源，且一家人的日子也是越过越好。不过，随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中被划入到征收范围内。但是从实践中来看，养殖场一旦被划入到征收范围内时，相关部门往往会打着整治环境的名号实施征收，或是常会以养殖场是违法建筑、未办理相关的环保手续、非法占用土地等理由对养殖场进行拆除，其目的是降低拆迁补偿。而很多被征收人可能还不是很清楚相关政策规定，也无从判断对方给出的补偿方案是否合理，这样就会吃亏。今天万典律师就谈一下养殖场的拆迁补偿问题，以供大家参考。01养殖场是不是都是违建？首先，养殖场是否违建，规划许可证不是全部依据。早在2017年，国家为了保护生态、改善城乡环境就开启了“禁养”政策，并且建立了“禁养区”。但“禁养”政策的下发也引起许多农民朋友的担忧，对许多合法养殖户以及开展散养的农民朋友来说，其养殖场是否也属于禁养范围之内成为了他们担忧的点。也有人问过，在承包地上建设养殖场，没有规划许可证，就一定是违建吗？就一定要被强拆吗？显然，这个问题的答案是否定的。第一：违法建筑有专门的拆除途径和认定方式，养殖用地的拆迁不能用“拆违”的方式来进行。第二：国家规定设施农用地是为...
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在现实生活中，很多被拆迁人在遭遇不公平的拆迁，遇到被征收方违法拆迁的行为时，第一反应就是去信访，这是老百姓们对公平正义的追求，对拆迁方上级机关的信任，也证明大家对于自己权益的重视。但是信访的结果往往不尽人意，很多被拆迁人走到市级、省级，却辗转几年都没有任何进展，花光了大半生积蓄却还是没有效果，反而导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。其实造成这种结果的原因，主要还是在于大部分被拆迁人对信访不够了解，或者说有深深的误解、盲目的信任。对如何信访、合法信访也不是很清楚，今天我们就聊一聊大家在信访上走过的弯路，以及怎么正确对待信访。01信访不是万能的信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。实际上，信访在现实中还是起到了重要的作用，有助于克服官僚主义，纠正不正之风，但在征地拆迁中，信访并不能完全解决问题。信访局不是万能局，信访局是处理来信来访的部门，只能将被拆迁人的合理诉求转达给相关部门，而无权直接作出处理。就拿征收相关问题来说，就算信访局接受信访，最终处理机关仍是征收部门，可谓是兜兜转转又回到原点。02合理、正确使用信访权面对不公平、不合理的征收拆迁补偿待遇时，老百姓往往并不是选择法律而是信访，因为信访在老百姓...
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自从2021年之后，就很少再有大规模、大范围的大拆大建了。在过去近十年全面推进棚改以来，有效地改善了困难群众的住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。时至今日，“棚改”已经基本完成了它的历史使命，大规模地进行“棚改”已经成为过去式。我国从棚改变为旧改。所谓旧改，就是对房龄在20年以上的老旧小区在不大拆大建的基础上进行改造，主要是对内外墙进行翻新工作、加固楼梯和过道、粉刷墙面、更换老旧管道、加装电梯，还有就是增加小区绿化、停车位、健身场所等。目的是为了改善老旧小区居民的居住环境，提高居民的生活质量。我国之所以将棚改变成旧改，主要基于两个方面的考虑：一方面，棚改拆迁，既会拆除一些老旧的危房，也会把很多还能居住的老房子一并拆除，这样就会造成社会资源的一种浪费，因为有些老房子如果进行适当的修缮还是可以继续住人的。另一方面，棚改拆迁之后，那些原来的拆迁户拿着拆迁补偿款到周围去买房，从而推高了当地的房价，这让当地居民叫苦不迭，所以棚改拆迁结束，也是为了控制当地房价的上涨。仍有20%的房子将会被拆除不过，住建部也表示，棚改结束之后，2022年还会有20%的房子将会被拆除，这意味着将来拆迁只会大幅减少，而不会彻底结束。实际上，现在除了对老旧小区改造之外，还有三类房屋依旧是会被拆除的：第一类，危房拆迁。就是那些上世纪50-60年代的老房子，在经历过了长期风...
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农村土地是村民的生存之本，因为现在实行规模化生产，村民所拥有的土地比较分散，所以村民通过流转的方式获取费用，而其他人通过流转而来的土地进行扩大化生产，其实对于双方来说都是好事。国家开展农村土地流转工作的其中一个原因就是帮助农民增收，而随着土地流转越来越规范，农民增收渠道也变得越来越多。但与此同时，在土地流转过程中，也出现了一些损害农民利益的行为，比如强制农民进行土地流转、农民收入不增反降等等。尤其在土地流转过程中如果遇到征收拆迁，关于补偿款的分配，也容易引起纠纷。那么土地流转过程应该遵循什么原则，补偿款的分配是否有具体的明文规定呢？万典律师为大家讲解。·土地流转应遵循的原则土地流转必须要遵循老百姓的意愿。根据《农村土地经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当要坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。土地流转必须要获得三分之二以上成员或村民代表的同意，如果只有少数人同意，那么则是不可以流转土地的。实践中，如果村委会强行或是强迫农民将承包地流转给企业或是个人的话，则是不合法的，此时村民可以向有关部门进行反映。《土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建...
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大家都知道，负责征地拆迁的主体一般是市、县级以上人民政府，负责具体实施征地拆迁的是县级以上人民政府确定的房屋征收部门（拆迁指挥部）或是相关部门临时设立的机构。但在实际拆迁工作中，我们常常接触到的却是村委会、街道办事处，因此很多人人误以为他们的权利很大，可以实施拆迁、签订协议。其实村委会和街道办都没有权利征收土地、拆除房屋，因此常常会有一些违法的行为，大家一定要警惕：违法点1：组织实施协议的签订和进行帮拆有征收拆迁的地方几乎就会有逼签，这是被拆迁人群体反馈回来的深切体会。而“帮拆”不同于强拆，它似乎更强调“村民自治”和集体的意愿，行为上也以“劝”“促”为主，并没有直接逼迫、威胁。但站在被拆迁人的立场上而言，只要拆迁方试图以某种手段迫使被拆迁人在违背自己真实意愿的情况下签约、腾房，其行为就是非法的、需要警惕的。手段的表现形式或硬或柔，但使手段事实上就已经是在侵害被拆迁人的合法权益了。对于这种情形，被拆迁人一要明确拒绝表明立场，二要做好取证和自我保护避免损失扩大，三要适时选择报警、举报、诉诸媒体、走法律途径起诉等多种路径实施抵制。无论是面对村委会还是街道办，我们都不能腿肚子犯软，否则三下两下补偿利益可能就会被定“死”，再无争取的空间了。而对于补偿安置协议，被拆迁人要重点审查其签约主体。如果是街道办，那么就是妥妥的行政协议，出了问题也要由政府负责，一般不必过分担心。但如果只有村委会的印章，...
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“保障公共利益”是土地征收的必要前提条件，但大多数人对其具体内涵一知半解。当一些征收项目打着“公共利益”的旗号侵害到个人利益时，不知所措是人们的常态。这个时候，我们自己要能作出判断，是合法合规的“公共利益”，还是征收方进行违法征收的幌子。那么，什么是公共利益，如何具体判断？如果认为征收项目并不符合公共利益或侵害到个人权益又要如何救济呢？法律上对于公共利益的规定：我们在此前的文章中也多次提到过，公共利益并不是征收方说是就是，法律上是有明确规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关于征收决定执行内容为，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.国防、外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。以上条令条例说明了征收房屋，必须以及一定是为了保障国家安全、促进经济、社会发展的公共利益。如何判断征收行为是否符合公共利益：遇到以公共利益为目的进行的征收拆迁时，我们大致可以从以下几个方面...
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有被征收人朋友咨询万典律师，自家的房屋被征收，但是征收方给的补偿标准是几年前的，这合理吗？法律上是否有相关规定?首先回答，这显然是不合理的。法律上也是有明文规定的：城市房屋，按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。有的被征收人可能会有这样的疑问：市、县级政府发布征收决定后并没有立即实施征地，而等过了几年才开始进行房屋征收，那么补偿标准还依然按照之前发布征收决定那年的标准补偿吗？其实大可不必担心这种问题，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般情况下在征收决定发布一年之内，市、县级人民政府就会将房屋征收工作完成，避免以上情况的发生。如果被征收人真的遇到了类似2017年（甚至更早）发布的征收决定，2021或者2022年才开始拆迁，那么补偿标准也应按照2020或者2021年周围类似房地产的市场价格进行补偿，而不能按照之前的标准补偿。而对于农村的集体土地征收，补偿原则是保障失地农民生活水平不降低，长远生计有保障：新《土地管理法》已经将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”...
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