最近有被拆迁人朋友给我们留言，说遇到拆迁，但是拆迁补偿协议被代签了， 而不是和身为房主的自己签的，该协议是否有法律效力，该如何维权？这个问题我们之前也解答过，今天系统性从三个方面来为大家解惑。一、首先，谁有权在安置补偿协议上签字：被拆迁方：在征地拆迁中，无论是什么项目的拆迁，拆迁补偿的对象都是土地所有权人或是房屋所有权人。因此，能有权签订房屋拆迁补偿协议的人自然也就是土地所有权人或是房屋所有权人，当然也得证明自己是这土地或是房屋的所有权人（有土地证或是房屋证就是最好的证明）。拆迁方：和我们被拆迁人签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。一般来说，市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门以及房屋征收部门委托的房屋征收实施单位都可以与被征收人签订协议。但要注意的是，被委托单位在与被拆迁人签订补偿协议时需要出具授权委托书。因此，除此以上可以签补偿协议的主体之外，其他人无权与被拆迁人签订。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。因此，在签协议时被拆迁人应当注意对方是以何种名义来签协议的，以免利益受损。二、其次，补偿协议在特殊情况下可以代签，但有法定程序，否则无效不仅是拆迁协议，大部分的合同在满足一定前提下都是可以代签的，但大家不用...
更新时间:
2023
-
01
-
30
在农村地区，宅基地涉及到每一个农民的切身利益，也是保障每一个农民安居乐业和农村社会和谐稳定的重要基础。近些年来，随着农村的建设和发展，宅基地使用和管理方面出现了许多新问题。为了应对现有的发展情况，国家不仅规范了宅基地申请行为，还落实了宅基地管理制度，加强对农村宅基地的使用和管理，全面落实了“一户一宅”。当前，各地区的农村人口也在持续流失，一些年轻人也选择进城工作、生活，因此也导致大量的农村宅基地和农房闲置。与此同时，还有很多有乡愁情结的城里人也盼望着回乡养老或度假，在诸多现实需求的呼唤下，我们国家只能采取措施，出台文件，想尽办法放活农村闲置下来的宅基地和农房。农村宅基地属集体所有，村集体成员立户后可长期无偿使用。在国家鼓励盘活利用农村闲置宅基地和农房的政策推动下，以后村民可以通过盘活自家闲置宅基地及农房的使用权，实现家庭增收创收。至于盘活利用闲置宅基地农房的形式也多种多样，比如流转、抵押甚至有偿退出等都是可以的。有些县市也开始试点一个新的盘活模式，进城买房的这些农村人可以根据自己的实际情况选择把老家的宅基地和农房退出，当地会给予进城落户的农户合理的经济补偿，解决大家的后顾之忧。我们以天津市为例，天津市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主要有以下方式：分原地原房直接利用或者是拆旧整治统筹利用2种。1、利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅原地原房直接利用，通过自营、出租、入股、合作等...
更新时间:
2023
-
01
-
30
征地拆迁具有公益性，因而被征收人是很难阻止拆迁的发生的，这时补偿问题应是绝大多数被征收人最为重视的问题。事实上，被拆迁人既然为公共利益作出了巨大贡献，那么“合理补偿”应是其基本与理所应当的诉求，然而实际操作过程中这种诉求很难达成。因为拆迁涉及的利益巨大，部分征收方为了降低拆迁成本与谋取利益，总是会想方设法做出一些非法拆迁行为来降低被征拆人应得的补偿。然而很多被拆迁人不知道什么情况下该维权，万典律师提醒大家，征收拆迁过程中，以下8点都是法律明确要求的，如果拆迁方做不到，要么举报，要么及时维权。1、先补偿后搬迁。法律明确规定了，实施房屋征收要先补偿后搬迁。这是为了充分的保障被征收人的利益，以免房屋已被拆迁被征收方却拿不到补偿。2、张贴公告有时限要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。3、房地产价格评估机构由被征收人协商选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条就明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。4、院落空地也要补偿。房屋征收中附属的院落空地的补偿应当由评估机构进行评估，然后根据评估结果进行合理补偿。5、对评估结果不满意，可以申请复核。评估报告上的一串数字就决定了被征收人能拿...
更新时间:
2023
-
01
-
17
遇到征地拆迁，补偿多少与被征收人利益相关，肯定是每位被征收人最关心的问题。根据《土地管理法》中的规定，土地征收应当依法及时给予被征收人土地补偿费、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等。而村委会在发放相关的补偿费用或是分配土地补偿费时，应当要将具体的发放、分配明细予以公开。但是实践中，有的村委会却以各种理由不予公开，这种情况该怎么办？甚至有的村委会会直接截留补偿款，这是否合法？下面我们具体来说。一、征地补偿款的分配原则和发放进度，村民可以要求村委会公开根据《村民委员会组织法》的相关规定，对于包括征地补偿款的使用、分配方案等涉及本村村民利益的事项，村委会应当及时主动公开，接受村民的监督；对于征地补偿款分配这样涉及村民利益的重大事项，村委会更应当随时公布。并且，很多农民朋友可能不知道，征地补偿费的使用、分配方案，应当经过村民会议，或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定。涉及村民会议的召开，不应当有村民毫不知情。如果征地补偿款的使用、分配方案，以及分配进度等相关事项，村委会根本没有依法向村民公开的，村民可以主动要求村委会公开，或者直接到村委会申请查询相关的事项信息。当村委会经申请拒不公开应当公开的村务信息，或者村民认为村委会公开的信息有误时，农民朋友们可以第一时间向村务公开监督小组投诉。如果向村务监督委员会反映情况，却没有得到切实的回复和解决的，可以进一步向乡（镇）人民政府...
更新时间:
2023
-
01
-
17
很多被征收人遇到征收后除了关心自己能够获得多少补偿，还会向我们咨询一个问题，那就是：一旦房屋拆迁，宅基地收回，在农村就没有宅基地可以盖房，是否可以再申请呢？答案是可以。首先，我们来看哪些情况下可以申请宅基地：(1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；(2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；(3)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；(4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；(5)县级以上人民政府规定的其他条件。其中第二项就提到了，因“国家建设征用土地”的，是可以再申请宅基地的。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条也有明确的规定，宅基地被征收后，需要尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房(宅基地自建安置)、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。宅基地被征收后，村民选择重新安排宅基地建房的，拆迁方需要提供新的宅基地供村民重新建房。宅基地自建安置，又分为集中安置和分散安置两种模式：选择集中安置的新宅基地审批手续和新宅基地“三通一平”，即土地平整、通水、通电、通路以及房屋基础的费用，都由拆迁方承担。安置户只需要在拆迁方统一规划的交付后的宅基地上集中建房就行，宅基地申请的一切程序和费用都由拆迁方负责。选择分...
更新时间:
2023
-
01
-
17
土地流转是这几年农村土地政策的一个热词，大家想必也不陌生。一般在农村有其他的个人或者组织需要大量的土地来搞种植业或其它农业，而农民朋友又因为不想种田，但是有土地，就可以通过流转的方式将手里的土地经营权或者使用权转让给其他个人或者组织。国家对这种情况也是允许的，并且鼓励农民将闲置的土地承包给专业农业大户或者合作社，来批量化、专业化的经营农产品。但是2023年关于土地流转，仍然要坚持基本的原则，那就是农民自愿流转，不能强制流转。《农村土地经营权流转管理办法》第二条 【土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。】国家有关部门对土地流转的基本原则是这样的：坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。这是一以贯之的。同时要注意的是，农村土地流转也有严格限制，有些情况是不容许流转的。土地流转六个禁止：1、土地流转收益归农民所有，任何组织和个人不得擅自截留或者扣缴。顾名思义农民朋友的土地将经营权转让给了其他个人或者组织之后，每年产生的发红，不管是谁都不能私自扣款或者当自己的小金库。现在农村承包的耕地都是免费给农民种...
更新时间:
2023
-
01
-
16
在征收拆迁过程中，有些被征收人认为自己和邻居之间一定存在利益冲突，认为邻居拿的多了，自己就拿的少了。这些想法其实都是错误的，在征地拆迁过程中，邻里互助能够得到的利益比相互攀比、暗自谋利要高得多。其实这也是我们常说的私力救济。所谓“私力救济”，是指被除了诉讼、复议等公力救济方法之外，被征收人自行与征收方相对抗的维权方式。私力救济在征地拆迁的前期能起到巨大的作用，尤其表现在守地守房上。首先，在征地拆迁过程中，当征收方存在侵害被征收方权益的行为或者征收补偿不合理时，群众性维权的力度比单户维权力度要大得多，如果被征收方之间存在嫌隙，征收方则会选择单个下手，逐一击破，导致大家的补偿均不合理。但是如果大家齐心协力，统一战线，力求收益最大化，此时征收方只能做出相应的让步；对于不予让步的征收方，大家选择一起委托律师，则可以分摊律师费用，同时一起收集证据，维权效果会更好。其次，征收方经常会利用大家不知法而采用各种手段挑拨被征收人之间的关系，大家应当明确单户的征收补偿价格并不能影响其他邻居应得的补偿款，被征收人之间并没有竞争关系。其中，对于“高额拆迁奖励”、“早搬迁奖励”本就是大家应该得到的补偿款，而这些奖励通常为征收方所利用，以牵制被征收方，同时挑拨大家关系。此外，征收方应当严格按照法定程序进行征地拆迁。然而由于征收过程中涉及的利益颇多，有些征收方会选择运用各种招数来对付被征收人，其中包括各种逼迁、...
更新时间:
2023
-
01
-
11
在征收拆迁过程中，有些被征收人认为自己和邻居之间一定存在利益冲突，认为邻居拿的多了，自己就拿的少了。这些想法其实都是错误的，在征地拆迁过程中，邻里互助能够得到的利益比相互攀比、暗自谋利要高得多。其实这也是我们常说的私力救济。所谓“私力救济”，是指被除了诉讼、复议等公力救济方法之外，被征收人自行与征收方相对抗的维权方式。私力救济在征地拆迁的前期能起到巨大的作用，尤其表现在守地守房上。首先，在征地拆迁过程中，当征收方存在侵害被征收方权益的行为或者征收补偿不合理时，群众性维权的力度比单户维权力度要大得多，如果被征收方之间存在嫌隙，征收方则会选择单个下手，逐一击破，导致大家的补偿均不合理。但是如果大家齐心协力，统一战线，力求收益最大化，此时征收方只能做出相应的让步；对于不予让步的征收方，大家选择一起委托律师，则可以分摊律师费用，同时一起收集证据，维权效果会更好。其次，征收方经常会利用大家不知法而采用各种手段挑拨被征收人之间的关系，大家应当明确单户的征收补偿价格并不能影响其他邻居应得的补偿款，被征收人之间并没有竞争关系。其中，对于“高额拆迁奖励”、“早搬迁奖励”本就是大家应该得到的补偿款，而这些奖励通常为征收方所利用，以牵制被征收方，同时挑拨大家关系。此外，征收方应当严格按照法定程序进行征地拆迁。然而由于征收过程中涉及的利益颇多，有些征收方会选择运用各种招数来对付被征收人，其中包括各种逼迁、...
更新时间:
2023
-
01
-
11
新的《土地管理法实施条例》正式实施后，对征收拆迁过程中的抢栽抢建行为也作出了明确规定：自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。抢栽、抢种、抢建一般是指在需征收的土地范围内，政府征地启动（拟）公告后，被征收土地单位或个人在告知规定的征迁范围内抢栽、抢种各种农作物和林果苗木及新建、扩建、改建建（构）筑物的行为。那么一般对抢栽抢建行为的处理办法是什么？被征收人有以上违法违规行为的，应当立即停止，不可盲目抢栽、抢种、抢建，避免进一步扩大损失；已经形成地上附着物的，政府有关部门会限期让被征收人自行清除；逾期未清除的，由有关部门进行强制清除；以抢栽、抢种、抢建等违法行为骗取征地拆迁补偿费的，依法没收非法所得；数额巨大、构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。所以大家可以看到，违规抢栽、抢种、抢建情节严重的，甚至可能构成犯罪。关于抢栽抢建行为的认定时间节点房屋征收范围确定后，实施新建、扩建、改建的行为基本算是拆迁抢建。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。通常认为，征收范围确定的标志是房屋征收公告的发布。可见，是否属于抢建...
更新时间:
2023
-
01
-
11
无论是新《土地管理法》，还是2022年公布的《耕地保护法（草案）》，都不难看出国家为了加强耕地保护、打击非法占地，不断地在完善相关法律法规。对于违法占地修建住宅的行为，都将给予严厉的处罚。但是有一点大家要注意，对于非法占地的认定、监管以及实施处罚，都有相对应的政府部门，如果征地拆迁过程中，在未就补偿达成协议的情况下，相关部门以违法占地为由作出《责令整改通知》，大家一定要注意作出的这个通知的部门是否有这个资格，是否是适格主体，否则就是超越职权，很有可能是征收方的一种逼迁手段。对于村民和非村民实施非法占地由不同的部门负责监管和查处，具体如下：一、对农村村民这一特定主体实施非法占用土地建住宅这一特定行为应由农业农村部门依法监管和查处（一）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用林地、草原和湿地建住宅的，其执法职责是由县级以上人民政府农业农村主管部门行使而不是林业草原主管部门按照新修正的《土地管理法》第62、67、78条等，从法律上明确了农业农村部门对宅基地管理、改革和执法监管职责。第78条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。该条款明确指出违法主体是农村村民，违法行为是非法占用土地建住宅，无论是否取得宅基地审批，无论占用的是何种用途土地，均属于农业...
更新时间:
2023
-
01
-
09