征收拆迁实践中，“以拆危促拆迁”是近几年比较常见的变相违法强拆手段。征收方为了达到拆迁的目的，对已经纳入征收范围的房屋作出危房拆除决定并据此拆除房屋，极大地损害了被拆迁人的合法权益。今天我们通过两个真实案例揭露拆危促拆迁的实质。案例一：浙江建德拆迁案，房屋“被危房”，起诉后，法院撤销征收部门作出的《解危通知书》浙江省建德市居民石女士的房屋，在2017年因政府的棚户区改造项目被划入拆迁范围。因石女士一直未与建德市人民政府等拆迁部门就房屋补偿面积和补偿价款达成一致，2019年6月4日直接向其下发涉案《解危通知书》（以下简称“通知书”），该解危通知书说涉案房屋经专业鉴定公司鉴定为D级危房，通知龚XX于2019年6月11日前完成危房拆除，逾期不拆除的，将组织人员进行拆除。龚XX为石女士的丈夫，早在1991年7月31日已经过世，石女士居住在其中多年，按照法律来讲，已经不能作为解危通知书的对象。无奈之下，石女士找到万典律师代理案件维权。律师认为：一、原告房屋并不属于危房，被告应赔偿原告房屋损坏的损失，被告下发危房拆除通知缺乏事实依据，适用法律错误。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定违法建筑，但城乡规划法是在2008年1月1日开始实施，原告的房屋建设行为发生这个时间之前，怎么可能违反城乡规划法的规定，被告认定原告房屋为违法建筑明显适用法律错误。二、被告实施行政处罚目的是为了以危房拆...
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所谓“违建”，我们一般通俗的理解就是没有取得建设规划许可证或者虽然取得了规划许可证，但是却没有按照建设规划许可证的要求建设的房屋等建筑。那么是不是所有未经审批的建筑都是违法建筑呢？似乎也不能这样独断，违法建筑也不是仅凭这一点来认定的。毕竟没有取得建设规划许可证的情形在我国农村还是非常常见的，很多人的房屋不具有规划证是由于历史原因形成的，并不是老百姓主观意愿可以改变的。所以就需要具体问题具体分析。违建认定的法律依据和程序根据《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门负责对违章建筑作出责令停止建设、限期拆除的通知，另根据《行政强制法》之规定，城乡规划主管部门作出上述决定时，应当通告法定的方式送达行政相对人，并应告知行政相对人相应的权利和义务，其中不能忽略的是赋予其陈述申辩的权利。行政相对人在收到城乡规划主管部门作出的责令整改或者限期拆除的通知后有权申请听证，并在听证会上表达自己的主张。责令整改通知书针对的是可以采取改正措施消除影响的情形，限期拆除决定书针对的是无法采取改正措施消除影响的情形。限期拆除决定书一般会载明行政相对人应自行拆除违建的时间，如果期限届满，行政相对人仍未自行拆除违建的话，行政机关可以在限期拆除决定的起诉期限届满后对行政相对人作出强制拆除决定书，并对行政相对人进行催告。这是对违建认定一般的法定程序。大家可以看出，在这个过程中，还是有很大的维权余地的。被认定违建的行政相对人可...
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在实践中，无论是农村集体土地上房屋征收，还是国有土地上房屋征收，院落空地的补偿都是很容易产生纠纷的地方。按照常理来说，只要空地属于被拆迁人所有，就应该依法给予合理补偿，尤其是农村的房子，大部分房屋都带有院落，面积还不小，这部分不予补偿的话，那也太亏了。但是有些拆迁方并不怎么想，为了降低征收成本，可能会想法设法对院落空地不予补偿。毕竟房屋的面积很难做文章，就只好在院落空地上动心思，少给一点是一点。那么法律上是如何规定的呢，空地面积怎么算，补偿怎么补？我们分情况来分析一下这个问题：一、法律依据：最高法院关于院落空地补偿问题的答复根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。所以，被纳入征收范围内的院落和空地也应当给予相应的补偿。以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据，更好地保障了被征收人的合法权益。二、农村集体土地上房屋征收：合法的宅基地使用权理应获得补偿对于农村宅基地上的院落、空地而言，只要其在集体土地建设用地使用证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记，或者在土地登记审批表、个人建房用地审批表等其他证明材料上有记载，其都应当依法获得补...
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大家都知道，农民享有土地的使用权、承包权和经营权，但所有权是归村集体的。村集体作为发包方，具有法定的监督土地合理利用、保护土地的权利。因此村集体有权收回农民的承包地，但是也不能随随便便就收回。很多农村居民对相关法律不太了解，自己的承包地以各种名目被村集体无缘无故收回，导致权益受损。大家一定要注意，以下五种情形下，任何人都无权收回农民承包地：1、承包期内，承包方进城落户《农村土地承包法》第27条规定，国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。就是说本人没有自愿放弃承包经营权的，村集体不得收回其原承包地。2、承包期内，承包人死亡《农村土地承包法》第16条规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农户内的家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。我国实行的农村土地承包经营叫做家庭承包经营，而非个人承包经营。所以承包人死亡，其家庭成员、继承人仍然依法继续享有土地权益。3、遭遇自然灾害，无权收回严重的洪涝、地震等自然灾害可能导致承包地严重毁损甚至彻底丧失耕种条件。但在此情形下发包方仍然无权收回农户业已取得的土地承包经营权。《农村土地承包法》在第28条中指出，这里适用的解决方式是调整承包地，而非收回这项权利。4、女性村民结婚、离婚、丧偶...
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农村土地征收过程中，常常存在违法征收的情况。但这些违法情形往往具有相似性，我们根据多年代理征地拆迁类案件，为大家总结归纳了农村土地与房屋征收常见的违法情形，供大家参考，以便农村被征收人朋友在需要的时候能够及时依法维权。1、征地批文过期集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式也就是大家常说的“征地批文”。土地征收必须要有征地批文，但是有些征收方拿着过期的征地批文来进行征收，这是违法的，因为征地批文也有有效期。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十九节规定，严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。原国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第十四节规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。所以，征地批文是存在有效期的，且有效期为两年。满两年没有实施征地的，批准文件自动失效。也就是说，广大被被征收人，如果征收方给你看的征地批文已经过期了，那么他就不能凭借过期的征地批文进行征地。但实践中常常有征收方会进行这样的操作，拿着过期批文糊弄被征收人，大家一定要在这方面留个心。2、未批先占依据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村土地属于集体所有，所以要...
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我们之前为大家总结过，征收拆迁过程中一些重要的红头文件，比如征收公告、房屋征收决定、征地批复等等。这些文件的拟定和发布，就是为了广大被征收人能够清楚地了解征收的具体情况、进度，保证被征收人的知情权等等。大家陆陆续续收到的这些文件，有的只是起到一个告知的作用，有的则会直接对被征收人的权益产生影响。比如有的文件内容不合理，侵害了被征收人的权利，我们可以就该文件的违法之处进行起诉维权。所以，对广大被征收人来说，了解哪些文件具有可诉性是非常有必要的。首先，我们先了解常见的红头文件：（1）建设项目用地批准文件及申报材料。建设项目“一书两证”（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）。（2）征地批文及申报材料。“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案）、征地调查确认表、土地利用总体规划图、土地利用现状图、勘测定界技术报告书和勘测定界图、征地红线图等。（3）征收决定及补偿安置方案。拟征地公告、征收土地公告、征收决定及补偿方案、补偿决定，征地补偿安置方案。（4）拆迁方可能发出的限期拆除通知书、决定书，断水断电通知等。需要提醒注意是：征收拆迁过程中，拆迁方可能不会主动公开涉及拆迁的所有文件，有些需要通过申请政府信息公开来获取。以上红头文件中，一般具有可诉性的文件主要有以下几个：1、土地征收公告土地征收公告是集体土地征收中，征收方...
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在征收拆迁实践中，航拍图相信大家已经不陌生了。所谓航拍图也叫航测图，是利用遥感技术，以飞机为工作平台，所测得的某一地区的地面或地质影像。各地测绘局根据拍摄的影像资料进行测绘图纸。征收拆迁时，航拍图直接反应的是房屋的建造时间、结构变化情况，在房屋产生某些争议时航测图就提供了有力的证据。我们都知道，拆迁补偿的多少涉及到多方面因素，其中房屋建筑面积大小肯定是很关键的一个影响因素，所以航拍图在房屋面积认定或是确定征收范围方面来说，能起到一定的辅助作用，是拆迁补偿计算时的有力手段。但近几年来却出现了航拍图滥用的现象，有些征收方拿多年前甚至几十年前的航拍图进行对比，多出来的建筑认定为违建，不予补偿。万典律师就曾能代理过一个相关案例，当事人的房屋是1994年建成的，而且经过了当地镇政府审批，是合法建筑。而执法局未经调查核实，在2022年以1992年的一纸航拍图中没有该房屋建筑为由认定违建，下达限期改正通知……听起来很离谱也很荒谬，但这种情况并不少见。社会发展是日新月异的，不经调查认证，拿多年前的航拍图认定当下的房屋为违建，无异于刻舟求剑、缘木求鱼。严格意义上的合法建筑是有产权登记的建筑，“航拍图”更多的是作为建筑是否为抢搭抢建的参考，以特定时间节点来锁定某个区域的建筑究竟是不是抢搭抢建，而被认定为抢搭抢建的在拆迁中不予补偿，从而有效地杜绝抢搭抢建行为，体现拆迁的公平性和政策尺度的一致性。也就是说...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.国防、外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》都明确了规定了出于“公共利益”的征收类型。包括我们比较常见的城中村改造，以及为了方便人们出行的高铁、轨道交通建设，等等。这样看来，所谓公共利益并不难理解，它不是盈利的，而是“取之于民、用之于民”。征收了人民的房屋土地，但最终还是人民受益。也就是说公共利益应反映广大公众之意思及利益，排斥经营性项目。这才是公共利益，也是作为老百姓，很难不支持的公共利益。但公益性征收拆迁领域，问题也层出不穷。问题1：为了公共利益，就要让渡出个人权益吗？也就说可以为了大家共同的利益，而损害部分人的合法权益吗？至少在部分征收方的说法和做法中，认为这一点是理所应当的。“修公路、建高铁都是为了你们方便，你们还不愿意了。”“眼下的个...
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征地拆迁维权，行政复议是我们采取法律救济的途径之一。最近，《行政复议法》迎来了修订。大家需要关注一下新法将进行哪些变动。10月27日，《行政复议法（修订草案）》（以下简称《草案》）首次提请十三届全国人大常委会第37次会议审议。草案强化行政复议吸纳和化解行政争议的能力，努力将行政复议打造成为化解行政争议的主渠道。为什么会有此次修订行政复议是政府系统自我纠错的监督制度和解决“民告官”行政争议的救济制度。现行行政复议法于1999年施行，于2009年、2017年分别对部分条款作了修改。司法部部长唐一军对草案进行说明时指出，随着经济社会发展，行政复议制度也暴露出一些突出问题：一是吸纳行政争议的入口偏窄，部分行政争议无法进入行政复议渠道有效解决；二是案件管辖体制过于分散，群众难以找准行政复议机关，不利于将行政争议化解在基层和萌芽状态；三是案件审理机制不够健全，审理标准不统一，影响办案质量和效率。而此次修订草案将强化行政复议吸纳和化解行政争议的能力，坚持复议为民，提高行政复议公信力，努力将行政复议打造成化解行政争议的主要渠道，完善行政复议受理及审理程序，加强行政复议对行政执法的监督。此次《草案》从结构到内容，都有不小的改动，以下四个大方面的变化，我们需要重点关注。尤复议申请范围、申请期限、申请方式的变化。一、行政复议人员队伍要求更加专业化第五条 国家建立专业化、职业化行政复议人员队伍。行政复议机...
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最近看到有网友提问：为什么很多律师都是建议先协商，而不是直接诉讼？这个问题很值得讨论。其实在征收拆迁领域，律师也会强调，大家一定要把握住协商的机会，协商不成的情况我们再考虑走法律途径。当然，也可以二者同时进行，边打边谈，这也是一种比较理想的状态。但确实还有部分被拆迁人可能比较着急，觉得协商用处不大，来去推拉浪费时间，所以干脆拒绝沟通，认为诉讼才能快到斩乱麻，直接解决问题。其实这样想的话，很容易错过一些可以和平及解决问题的机会，毕竟我们打官司，最后要的结果也是双方能就补偿达成一致，如果维权初期就能通过协商解决问题，对被拆迁人来说，也节约了维权成本。那么在拆迁类案件维权过程中，律师建议大家把握住协商的机会，总体来说出于以下考虑：1、出于为当事人节省成本的考虑。维权过程中涉及到金钱成本、时间成本、执行成本等等，投入很大。而有的能协商的案子，确实不一定非要诉讼，直接起诉可能会激化矛盾，本来可以协商的问题直接没有了协商的余地。律师在了解案情后，认为双方有协商基础，或者说协商结果能获得的结果优于诉讼，会建议当事人可以先积极进行沟通协商，协商不成再进行诉讼维权。2、让当事人在协商过程中自己了解案件难易程度。当事人自己并不懂法，对自己和对方的情况可能把握得并不准确。这就导致部分当事人觉得对方一定会妥协，或者自己这个案件没什么难度，胜券在握，坚信自己的想法，这种情况下可能和律师也说不到一块儿。而让当...
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