随着乡村化的建设和发展，很多农村居民朋友已经不满足于老旧的房屋，而是纷纷盖起了“小洋楼”但是大家不知道的是，宅基地上的房屋在进行翻建的时候也是有很多规定的，不是已经获得了宅基地使用证就可以随意翻建，甚至有些房屋类型是禁止翻建的。为促进农村发展，加快城乡一体化建设，近几年，国家对农村土地及房屋管理越来越严格，对农村房屋管理出台了很多规定，如果违反了规定翻建，很可能就成违建了。一方面可能会存在安全隐患，另一方面，以后遇到征收拆迁，房屋被认定为违建的话很难拿到合理的补偿。所以万典律师律师提醒各位有意翻建宅基地上老旧房屋的朋友，一定要注意避免下列问题：1、审批手续不通过新建、改建房屋需经当地主管部门审批，取得各种证件，取得宅基地使用权，取得建设用地许可证、施工许可证等证件后，方可开工翻建房屋。未经合法审批手续，擅自翻建房屋，严格上来说是属于违法建筑行为，可能要面临罚款或被拆迁。2、地址乱选房屋重建时，不得占用更多的空间，不得随意改变地址，耕地上建房的情况也都是不允许翻建的。以前村民的土地性质分类的意识不完善，基于居住需要会将房屋建设在非宅基地的其他土地上，一般而言因为建设年代久远且属于唯一住房，并没有要求村民自行拆除。但如果村民想要重新翻建恐怕是不行的。我国现在实行严格的土地管理制度，不允许在其他土地上建设房屋，因此以前已经建设的房屋想要翻建，可以先申请新的宅基地，通过拆旧建新来改善居住需...
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在当下的农村宅基地政策中，“一户一宅”政策是核心。这也可以看出农村宅基地是以农户为单位使用，就像耕地、林地、草地一样以家庭为单位承包，不是个人承包。所以，对于农村宅基地使用权，是户内家庭共同享有，而非户主一人独有。若该农户有3个家庭成员，那么宅基地使用权就是这3个人共有的；若该农户有4个家庭成员，那宅基地使用权就是这4个人共有的，以此类推。户主只是这个农户这个家庭这个单位的代表而已，宅基地使用权绝非只是户主一个人的。为什么要强调这一点呢，因为这涉及到户籍外迁、离异等变动发生时，家庭相关人员的宅地基使用权，如我们常提到的外嫁的女儿的宅基地相关权益；还有在遇到征地拆迁时，也会涉及到谁有资格享受征收补偿等问题。今天我们结合相关判例来探讨这个问题。裁判观点一：女性村民离异但户籍未迁出，不丧失宅基地使用权北京市高级人民法院在（2021）京民申3048号《民事裁定书》中指出，宅基地使用权系基于使用权人的集体经济组织成员身份资格所取得，并非以婚姻关系的存续与否为附加条件。也就是说，即使户内成员之间的婚姻关系已经解除，只要其户籍性质还是该户内农业户口，仍然应当被认定为该宅基地合法使用权人。按上述裁判观点，当涉案房屋因拆迁腾退而取得利益时，已与户内男性村民离婚的女性村民仍有权分得相应的补偿利益，而不能被简单粗暴地排除在外。今年10月31日修订通过、且将于2023年1月1日起施行的《妇女权益保障法》也...
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拆迁维权过程中常伴随着强拆，在未错过时效的情况下，律师仍有机会力挽狂澜。但如果被征拆人在强拆前未在法定期限内提起行政复议或行政诉讼，拆迁方依法向法院申请强制执行，完成司法强拆。拆迁户面临的将是房屋被依法拆除，维权将非常被动。那么超过了起诉期限，被拆迁人就一定没有办法维护自身权益了吗？首先，诉讼期限很重要，一定要重视涉及到征地拆迁纠纷的案件，多属于行政诉讼的范畴，行政诉讼有起诉期限。正常情况下，征地拆迁的行政诉讼期限为六个月，并从知道行政决定作出时开始计算。这样规定也是为了督促相对人尽快行使权利，提高行政机关执法效率，维护行政管理秩序的稳定。如果允许相对人任何时候都可以对行政行为申请救济，势必使行政行为一直处于被质疑和否定的状态，既影响行政效率，还会给行政管理秩序带来混乱。所以我们也多次提醒过大家，一定要注意拆迁维权中的诉讼时效问题，一旦错过维权有效期，维权就会很被动。其次，如果是非自身原因导致错过诉讼期限，属于特殊情况，法律有如下规定：1、如果是由于不可抗力，或者非自身原因导致错过起诉期限的，由于不可抗力或非自身原因耽误的期限不算在起诉期限内。根据《行政诉讼法》第四十八条：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，...
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被征收人与征收方就补偿安置事宜达不成一致，迟迟不能签约搬家，或是房屋产权人不明确的情况下，征收方就有可能作出征收补偿决定。收到这个文件大家就要注意了，因为如果是出于公共利益的政府征收拆迁，那么就具有强制性，不可能因为一户两户被征收人不签协议就推迟进度，有时候为了尽快完成征收工作，征收方会直接作出征收补偿决定。但是大家也要注意一个问题，就是作出补偿决定的主体是否适格，简单来说就是有没有资格作出这个补偿决定，进而可以判断其是否合法。谁有权作出安置补偿决定？法律规定，可以作出房屋征收决定的为市、县级人民政府，实践中以县级政府的情形较为多见。换言之，诸如街道办、乡镇政府、拆迁办、征收服务中心、村委会和农村集体经济组织等单位组织均无权作出这一决定。收到补偿决定后，要及时审查作出机关，从而就能判断补偿决定的合法性。也就是说安置补偿决定如果不是有市、县级人民政府作出，就极有可能是违法的。我们看一个案例：【万典案例】案情简介原告雷x在四川省乐山市某村合法拥有所有权的房屋及地上附着物，因政府修建通往奥体中心的公路大道征地项目，其房屋在征收范围内，后因政府原因项目停滞，直到2021年政府又重新启动征收程序。原告要求查看相关征地审批文件及补偿安置方案等征收手续，工作人员未能出示并给出更多解释，并且征收部门工作人员给予答复的补偿标准严重不合理，故双方未能就补偿达成一致。市中区自然资源局作出补偿安置方案，当...
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无证房屋我们也给大家分享过不少案例了，现在综合各地的实际案例，比较多见的情况还是以无证为由认定违建并进行强拆，或是“打折”补偿的。尽管法律上有“法不溯及既往是原则， 法溯及既往是例外”的原则，我们也多次提到过“历史因素”造成的无证的客观情况，但无证确实会让不了解法律的被拆迁人朋友陷入不利的境地。其实无证房屋的情况也比较复杂，以下是值得注意的一些特殊情形，供大家参考借鉴：1、是哪种程度的无证，部分违建还是全部违建？无证也分程度和等级，有的是完全无证，那么就比较麻烦；有的则是所谓的“单地证”，即当事人拥有集体土地建设用地使用证或者宅基地使用权证，而只是地上后建的房子没有证。“单地证”“单房证”的缺证情形要好于完全无证。对于农村房屋而言，完全合法应当持有至少两证——集体土地建设用地使用证（地证）和农村房屋所有权证（房证）。地证主要记载获批宅基地使用权的准确位置、四至范围、面积和“一户”之上的全部成员，但其对所建住宅房屋的建筑面积、层数、高度等信息往往难以完整记录。这就需要额外的房证来加以补充和完善。显然，在面临拆迁腾退或者违建查处时，“证”是有就比没有强。鉴于农村许多地区在前十年二十年都未曾核发过乡村建设规划许可证，更没有对村民的建房行为做过任何实质性的监管，只要涉案房屋有前述两证之一，其合法性就算是有所保障了。也就是说在这种情况下，涉案房屋就不会再是完全无证的全部违建，而最多仅是证载面...
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如今，农村的发展已经进入了新阶段，过去这十年来，农村发展越来越快，村民的生活水平也在提高，村庄也出现了翻天覆地的变化，基础设施、生活服务水平都出现了质的飞跃，这是值得村民高兴的事情。从最近几年落实的政策中可以看到，我们国家在新农村建设这方面提出了很多新的措施，为了实现美丽乡村的目标，也不断优化农村的环境，采取一些措施建设新型农村社区，其中，“合村并居”是个比较热的趋势，也引起大家的广泛关注。那么合村并居到底是这么一回事，和以往的农村集体土地征收又有哪些相似之处或区别呢？今天我们来浅谈一下这个话题。1、关于合村并居：遵循意愿，规范搬迁在我国实施的新农村建设工作中，近些年，的确采取了一些搬迁措施，合村并居就是在规划区以内为村民建设集中居住区，统一建房，然后分房居住，这是一项惠民措施，不仅可以改善村民的住房，还能促进城乡和村庄融合发展。但实际上“合村并居”并不是村村都会实现，目前大多数省份也只是在一些地方试点，引导村民参与搬迁。虽说有成功搬迁的，但也有村民是不愿意参与搬迁的，这期间也出现了许多不同的言论，有的人是支持，还有的人是不支持，喜欢住独门独院的自建房。所以，国家也再次强调了一点，“合村并居”必须要尊重农民的意愿进行，规范搬迁制度。2、合村并居以后可能是个趋势在我们国家大部分农村地区，现在正面临着“人口流失、村庄空心化”的问题。过去这十年，随着城镇化的发展，农村人口不断向外流失，许...
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常关注征收拆迁领域的朋友，或是正在经历拆迁的被拆迁人，大家或许都关注到了同为拆迁，补偿其实参差不齐。有的人拆迁后住上了楼房或者是拿了不少补偿款，在市里买了更大的房子，有些人拿到的补偿却很少，根本买不起新的房子。俗话说不患寡而患不均，人都有想和人比较的心理，上述这些差异也确实是客观存在的。但这种差距有合理的地方，也有人为原因造成的补偿悬殊，以下我们作具体分析。01首先我们考虑合法拆迁的情况下，影响补偿多少的因素可分为两个方面，一是城市和农村房屋拆迁的差异，二是房屋自身的因素。1、城市房屋与农村房屋拆迁差异城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权。因此，在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。农村房屋的土地是归农村集体所有，在征地拆迁中只有少数项目是因商业开发，一般是国家出于公共利益的需要。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行;城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行。二者补偿标准也不同，农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费，补偿标准较低；城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿，补偿依据区位、用途和建筑面积，补偿数额较为合理。由此可以看出来城市拆迁与农村拆迁补偿这种差异，其实就是由于城乡房屋的价值差异决定的，这个是客观存在，确实没有办法比。2、房屋自身的因素房屋自身...
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《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”征收拆迁实践中，房屋附属的院落、空地的补偿也是一个老生常谈的问题，有的人拿到了这部分补偿，有的人却没有拿到。如果空白土地面积比较大，损失就会很大。如我们之前给大家举过江西赣州赖先生的案例，300多平米的合法空白土地拿不到补偿，这是很大的损失。后委托万典律师，经过行政诉讼，法院最终判决征收方对这300多平米空地依法予以补偿。这并非个例，对于农村地区的被征收人来说，这部分损失是显而易见的，因为农村房屋大都带有院落，有的面积还很大，这是很常见的。那么对于这部分补偿有没有明确的法律规定呢？01有，最高法关于院落空地补偿问题的答复根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据，更好地保障了被征收人的合法权益。如果院落、空地没有登记在被征收人的土地使用权证上，被征收人能不能主张相应的...
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大家都知道，迁安置补偿协议其实质也是合同的一种，一旦双方在上面签字，没有法定的可撤销和无效事由，双方就需要遵守约定各自履行义务，无论哪方违反都要承担违约的责任。但是很多被拆迁人在签了拆迁协议后，签了字之后会反悔。比如说听说别人的拆迁比自己高很多，或者是觉得拆迁协议签的不合理，其中的条款有问题，当时没看清等等相关的原因之后，想反悔项目，重新签协议。那么房屋拆迁协议签订了，到底能不能反悔？这种情况确实是存在的，因为实践中，部分拆迁人无所不用其极的想要从拆迁中获利，不只拆迁补偿标准不合理，甚至还在签订的拆迁安置协议中耍手段，设置种种陷阱，给被拆迁人施障眼法，让当事人签订补偿协议。那么针对这些情况，自然也有法律规定保护被拆迁人的合法权益。依据《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。一般来说，房屋拆迁补偿协议书一旦签订，房屋拆迁当事人均全面地履行，不允许反悔。但是，由于房屋拆迁涉及的法律关系比较复杂，如果存在以下四种情况，违反了民法典上述规定，则房屋拆迁补偿协议就有可能反悔。一、与房屋拆迁有关的行政许可撤销或者是确认违法。房屋拆迁依托于主管部门的行政许可，如果行政许可行为被撤销或确认违法，据此签订的房屋拆迁补偿协议书的合法性就存在问题，那么当事人可以依法请求确认房...
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很多人都是第一次遇到征收拆迁，也可能是第一次签拆迁补偿协议。如果事前没有做足功课，就很容忽略掉一些细节问题。比如我们常提到的空白协议问题、条款含糊不明、违约责任没有明确问题等等，这些问题都会极大地损害被拆迁人的利益。那么关于拆迁协议签订还有两个重要的方面大家需要了解，一是谁有资格签，二是是经常引起纠纷的代签问题，能不能代签，代签了是否会生效？今天我们主要解答这两方面的问题。关于谁有权利签订拆迁补偿协议的问题，有以下三个方面：1、谁有权利与拆迁方签订补偿协议在征地拆迁中，无论是什么项目的拆迁，拆迁补偿的对象都是土地所有权人或是房屋所有权人。因此，能有权签订房屋拆迁补偿协议的人自然也就是土地所有权人或是房屋所有权人，当然也得证明自己是这土地或是房屋的所有权人（或许有土地证或是房屋证就是最好的证明）。2、被征收人与谁签订补偿协议才是合法的？和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。国有土地上房屋拆迁：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。从以上规定来看...
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