根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，在房屋征收过程中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换，想必大家最关心的就是面积问题，谁都想住上大房子，更宽阔、舒适、敞亮。所以很多人就只盯着面积了，对其他问题可能忽视了。比如房屋的质量、交房的时间、过渡期安置等等，这些问题同样重要，涉及大家的切身利益，尽量全面一些才能尽可能降低产权置换时潜在的一些风险。首先大家得知道房屋产权置换的标准。房屋产权置换标准1.住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新的建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。2.非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。选择产权置换还要关注哪些事项？第一，要注意补偿协议中是否约定了过渡期安置费或者安置房。与货币补偿不同，如果被征收人选择产权调换，可能并不能马上搬进新房，而是需要等一段时间，这可能就导致被拆迁人会有一段时间没有房子住，那作为被征收人就要注意补偿协议中有没有明确约定过渡期间的安置费或安置房问题，确保自己在过渡期间有基本的生活保...
更新时间:
2022
-
04
-
20
自从2021年之后，就很少再有大规模、大范围的大拆大建了。在过去近十年全面推进棚改以来，有效地改善了困难群众的住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。时至今日，“棚改”已经基本完成了它的历史使命，大规模地进行“棚改”已经成为过去式。我国从棚改变为旧改。所谓旧改，就是对房龄在20年以上的老旧小区在不大拆大建的基础上进行改造，主要是对内外墙进行翻新工作、加固楼梯和过道、粉刷墙面、更换老旧管道、加装电梯，还有就是增加小区绿化、停车位、健身场所等。目的是为了改善老旧小区居民的居住环境，提高居民的生活质量。我国之所以将棚改变成旧改，主要基于两个方面的考虑：一方面，棚改拆迁，既会拆除一些老旧的危房，也会把很多还能居住的老房子一并拆除，这样就会造成社会资源的一种浪费，因为有些老房子如果进行适当的修缮还是可以继续住人的。另一方面，棚改拆迁之后，那些原来的拆迁户拿着拆迁补偿款到周围去买房，从而推高了当地的房价，这让当地居民叫苦不迭，所以棚改拆迁结束，也是为了控制当地房价的上涨。仍有20%的房子将会被拆除不过，住建部也表示，棚改结束之后，2022年还会有20%的房子将会被拆除，这意味着将来拆迁只会大幅减少，而不会彻底结束。实际上，现在除了对老旧小区改造之外，还有三类房屋依旧是会被拆除的：第一类，危房拆迁。就是那些上世纪50-60年代的老房子，在经历过了长期风...
更新时间:
2022
-
04
-
16
农村土地是村民的生存之本，因为现在实行规模化生产，村民所拥有的土地比较分散，所以村民通过流转的方式获取费用，而其他人通过流转而来的土地进行扩大化生产，其实对于双方来说都是好事。国家开展农村土地流转工作的其中一个原因就是帮助农民增收，而随着土地流转越来越规范，农民增收渠道也变得越来越多。但与此同时，在土地流转过程中，也出现了一些损害农民利益的行为，比如强制农民进行土地流转、农民收入不增反降等等。尤其在土地流转过程中如果遇到征收拆迁，关于补偿款的分配，也容易引起纠纷。那么土地流转过程应该遵循什么原则，补偿款的分配是否有具体的明文规定呢？万典律师为大家讲解。·土地流转应遵循的原则土地流转必须要遵循老百姓的意愿。根据《农村土地经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当要坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。土地流转必须要获得三分之二以上成员或村民代表的同意，如果只有少数人同意，那么则是不可以流转土地的。实践中，如果村委会强行或是强迫农民将承包地流转给企业或是个人的话，则是不合法的，此时村民可以向有关部门进行反映。《土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建...
更新时间:
2022
-
04
-
15
大家都知道，负责征地拆迁的主体一般是市、县级以上人民政府，负责具体实施征地拆迁的是县级以上人民政府确定的房屋征收部门（拆迁指挥部）或是相关部门临时设立的机构。但在实际拆迁工作中，我们常常接触到的却是村委会、街道办事处，因此很多人人误以为他们的权利很大，可以实施拆迁、签订协议。其实村委会和街道办都没有权利征收土地、拆除房屋，因此常常会有一些违法的行为，大家一定要警惕：违法点1：组织实施协议的签订和进行帮拆有征收拆迁的地方几乎就会有逼签，这是被拆迁人群体反馈回来的深切体会。而“帮拆”不同于强拆，它似乎更强调“村民自治”和集体的意愿，行为上也以“劝”“促”为主，并没有直接逼迫、威胁。但站在被拆迁人的立场上而言，只要拆迁方试图以某种手段迫使被拆迁人在违背自己真实意愿的情况下签约、腾房，其行为就是非法的、需要警惕的。手段的表现形式或硬或柔，但使手段事实上就已经是在侵害被拆迁人的合法权益了。对于这种情形，被拆迁人一要明确拒绝表明立场，二要做好取证和自我保护避免损失扩大，三要适时选择报警、举报、诉诸媒体、走法律途径起诉等多种路径实施抵制。无论是面对村委会还是街道办，我们都不能腿肚子犯软，否则三下两下补偿利益可能就会被定“死”，再无争取的空间了。而对于补偿安置协议，被拆迁人要重点审查其签约主体。如果是街道办，那么就是妥妥的行政协议，出了问题也要由政府负责，一般不必过分担心。但如果只有村委会的印章，...
更新时间:
2022
-
04
-
14
“保障公共利益”是土地征收的必要前提条件，但大多数人对其具体内涵一知半解。当一些征收项目打着“公共利益”的旗号侵害到个人利益时，不知所措是人们的常态。这个时候，我们自己要能作出判断，是合法合规的“公共利益”，还是征收方进行违法征收的幌子。那么，什么是公共利益，如何具体判断？如果认为征收项目并不符合公共利益或侵害到个人权益又要如何救济呢？法律上对于公共利益的规定：我们在此前的文章中也多次提到过，公共利益并不是征收方说是就是，法律上是有明确规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关于征收决定执行内容为，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.国防、外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。以上条令条例说明了征收房屋，必须以及一定是为了保障国家安全、促进经济、社会发展的公共利益。如何判断征收行为是否符合公共利益：遇到以公共利益为目的进行的征收拆迁时，我们大致可以从以下几个方面...
更新时间:
2022
-
04
-
13
自2021年9月1日起开始实施新《土地管理法》以来，已经过去半年。新修订的《土地管理法实施条例》加大对土地违法行为的处罚力度，大幅提高对违法占地的罚款标准。比如，修订前的《土地管理法实施条例》第四十二条对违法占地的罚款标准规定为每平方米30元以下；修改后违法占地的罚款标准从原最高每平方米30元，改为每平方米100元以上1000元以下，罚款标准大幅提高。这些措施是为了更好地保护老百姓尤其是农村居民的利益。尽管已经开始实施半年了，有些被征收人朋友可能还不是很了解修改后的《土地管理法》相较于修改前还有哪些具体的变化。除以上提到的以外，还有以下5个亮点，值得我们关注：011、严格控制耕地转为非耕地1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。02细化土地征收程序新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合...
更新时间:
2022
-
04
-
12
拆迁补偿安置协议，大家肯定都不陌生，是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。一般情况下，一旦签订了就不能轻易变更反悔。但在征收拆迁实践中，“代签”“逼签”的情形时有发生，很多被征收人遇到这种情况敢怒不敢言，有苦说不出，认为一旦签了字就再也没有挽回余地了。其实不然，法律是保护老百姓利益的。在以下情形下签订的补偿安置协议是无效的：1、协议双方身份出现法定无效的情形由于无民事行为能力人及限制民事行为能力人不具有辨别自身行为的能力，所以拆迁方与其签订的拆迁协议，全部无效。按照《民法典》的规定：无民事行为能力人指不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，民事活动由他的法定代理人代理。实践中，和未成年人签订的情况比较罕见，常见的往往是与老年人签订，有的老年人事后被证明已患老年痴呆症。所以此类情形下签订的协议全部无效。而更离谱的则是，拆迁人往往不与房屋所有权人签订拆迁协议，常常会与被拆迁人的亲戚、朋友签订拆迁协议，这样签订的协议也是无效的。其次，在拆迁协议签订的过程中，法人或者其他组织作为拆迁人时，没有办理有关拆迁手续，即不具有拆迁资格时，签订的协议应当被认定为无效；这种情形下所实施的拆迁行为应当被确认无效，可以请求法院确定协议无效。2、因重大误解订立的补偿协议什么叫重大误解呢?比如说双方在补偿协议里载明被征收拆迁人的厂房面积经...
更新时间:
2022
-
04
-
11
有农民朋友打来电话咨询，问家里的自留地上是否能建房，遇到征收拆迁会有补偿吗？对这个问题，首先我们得知道什么是自留地。自留地是一种集体经济的必要补充，自留地的数量与人均占有耕地面积密切相关。老百姓可通过自留地耕作，满足家庭生活和市场的需求，从而增加自己的收入。虽然部分地区有颁发过关于自留地的相关权属证明，但是仍有许多地方，对于这项工作并没有落实。自留地经营作为集体经济的附属和补充，只占全部土地的5%~7%,，其效益虽然较集体经济好, 但是相对集体经济总产量来说自留地经营的产品只是一小部分。01自留地归谁所有？根据《宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。根据《土地管理法》第九条的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第十条还规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。因此，自留地、自留山和自留草场的所有权均属于集体的财产，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。自留地、自留山、自留草场的经营权受国家保护，不得随意侵占。02农村自留地能建房吗？根据《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和...
更新时间:
2022
-
04
-
08
进入2022年以来，网络上到处充斥着“拆迁已圆满结束”的声音，这让很多人陷入了“恐慌”。其中尤以久盼拆迁的老房子居民和囤积老房子博拆迁的投资客，最坐立难安。前者往往是低收入群体，有很强的换房需求，但苦于收入跟不上房价上涨速度，只能把希望寄托于拆迁。他们也是城市拆迁政策真正的服务对象——常年居住在环境恶劣的老房子里，基础设施老化严重且极其落后，无电梯、无物业、无娱乐设施。后者是近年来市场上新兴的炒房群体，他们只瞄准城市中具有拆迁价值的老房子，大量囤积然后坐等拆迁，赚取拆迁巨额赔偿款。他们不仅带偏了拆迁的价值取向，更挤压了数以万计的刚需的切身利益。01拆迁时代真的结束了吗？那么在2022年，进入城市更新的时代，曾经的拆迁真的完全翻篇了吗？其实并非如此，该拆的还得拆。从2018年开始，拆迁规模确实大幅缩减了，2019、2020全国棚改开工总量连续两年大幅下滑，但这不意味着拆迁圆满结束了。首先，从各省公布的“2022年棚户区和老旧小区改造实施方案”可以看到，2022年棚改拆迁仍然在如火如荼进行；其次，发改委针对棚改拆迁的专项资金仍然正常发放。2022年，住建部明确表示“限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建。” 这里的表述是“防止大拆大建”，而不是“停止大拆大建”。换句话说，2022年拆迁并未完全叫停。事实上，在正式实施的住建部“城市更新”新规中，也已经确定了，2022起老...
更新时间:
2022
-
04
-
06
3月21日，最高人民法院发布《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2022年5月1日起施行。这部司法解释一经发布，立刻引发社会广泛关注。在国家赔偿法、行政诉讼法等相关法律已经修改多年、民法典已经出台的情况下，新规以1997年的规定为基础，针对司法实践中遇到的新情况、新问题，努力畅通行政赔偿救济途径、合理区分损失责任、完善行政赔偿判决方式，依法保护公民、法人和其他组织的行政赔偿权利，平等保护各类市场主体合法产权。其中，与被征收人的利益密切相关的几个问题：行政赔偿的范围如何界定？财产损害不能返还，不能恢复原状，该怎么赔？违法征收征用土地、房屋，最低赔标准是什么，等等。这些问题，司法解释都给予一一回应。有以下两个值得注意的点，大家需要关注。1、行政赔偿包括了行政机关不作为造成的损失《规定》对行政赔偿诉讼的受案范围、原被告主体资格、赔偿标准等问题进行了规范，明确哪些行为属于国家赔偿法中规定的“其他违法行为”。“不履行法定职责行为；行政机关及其工作人员在履行行政职责过程中作出的不产生法律效果，但事实上损害公民、法人或者其他组织人身权、财产权等合法权益的行为。”也就是说，行政机关不仅对作出的行政行为、法律行为违法造成损害要承担行政赔偿责任，对不履行法定职责行为和事实行为违法造成损害的，亦应承担行政赔偿责任。2、违法征收的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权...
更新时间:
2022
-
03
-
31